針對(duì)當(dāng)前存在的諸如購(gòu)買的期房還沒(méi)到手，開發(fā)商卻被曝出沒(méi)錢還債，購(gòu)房人的錢眼看著要打水漂等突出問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)資金“管好不管死”，能夠充分保障購(gòu)房人合法權(quán)益。
對(duì)預(yù)售資金繳存和使用亂象進(jìn)行管控，是防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措，有望避免“爛尾樓”的出現(xiàn)。
去年以來(lái)，泰禾、恒大集團(tuán)部分在京項(xiàng)目相繼出現(xiàn)資金鏈緊張、停工及預(yù)售資金挪用等情況。對(duì)此，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委、人行營(yíng)管部、北京銀保監(jiān)局三部門近日聯(lián)合印發(fā)《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法（2021年修訂版公開征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），面向社會(huì)公開征求意見(jiàn)。
“新修訂的《辦法》主要包括總則、一般規(guī)定、資金收存支取、監(jiān)督管理四個(gè)部分31條。針對(duì)當(dāng)前存在的諸如購(gòu)買的期房還沒(méi)到手，開發(fā)商卻被曝出沒(méi)錢還債，購(gòu)房人的錢眼看著要打水漂等突出問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)資金‘管好不管死’，能夠充分保障購(gòu)房人合法權(quán)益。”北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，該《辦法》主要從提升資金監(jiān)管能力、提高資金監(jiān)管額度以及提升監(jiān)管主體責(zé)任等維度出臺(tái)相關(guān)要求。而對(duì)預(yù)售資金繳存和使用亂象進(jìn)行管控，是防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措，有望避免“爛尾樓”的出現(xiàn)。
辦法中提及的“封閉管理”頗具亮點(diǎn)，后續(xù)在各地政策中有望體現(xiàn)。對(duì)于房企而言，或?qū)⒌贡品科筮M(jìn)一步加快營(yíng)銷加速回款，對(duì)信用水平較高的房企影響相對(duì)較小。
《辦法》明確預(yù)售資金監(jiān)督管理堅(jiān)持銀行監(jiān)管、政府指導(dǎo)、多方監(jiān)督、保障建設(shè)的原則。針對(duì)此前銀行從事資金監(jiān)管“零門檻”的問(wèn)題，明確北京市住建委會(huì)同北京銀保監(jiān)局、人行營(yíng)管部將綜合銀行監(jiān)管能力、服務(wù)效率、研發(fā)水平、經(jīng)營(yíng)狀況、信用等級(jí)等因素，公開招標(biāo)擇優(yōu)選擇銀行承擔(dān)監(jiān)管工作，開發(fā)企業(yè)在中標(biāo)銀行范圍內(nèi)選擇專用賬戶的開戶銀行。同時(shí)，對(duì)中標(biāo)銀行履職情況定期考核，淘汰遞補(bǔ)。
值得注意的是，本次新修訂的《辦法》擬將現(xiàn)行的入賬流程調(diào)整為先監(jiān)管保護(hù)后網(wǎng)簽。征求意見(jiàn)稿提出，項(xiàng)目預(yù)售過(guò)程中，購(gòu)房人支付的定金、首付款等購(gòu)房款應(yīng)由購(gòu)房人賬戶直接存入監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)不得轉(zhuǎn)存入其他賬戶。購(gòu)房人將定金、符合個(gè)人住房貸款規(guī)定的首付款足額存入專用賬戶后，方可完成擬購(gòu)房屋的認(rèn)購(gòu)書網(wǎng)上簽約、售房合同網(wǎng)上簽約等功能。
據(jù)了解，監(jiān)管銀行通過(guò)北京銀保監(jiān)局金融專網(wǎng)與本市房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)實(shí)時(shí)共享房屋網(wǎng)上簽約和入賬信息。“信息共享后，只要資金到賬，房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)就會(huì)自動(dòng)觸發(fā)，可以實(shí)現(xiàn)無(wú)縫連接。”北京市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，若資金存入監(jiān)管賬戶后超過(guò)一定時(shí)間仍不網(wǎng)簽，將被原路返回。
信息共享也有利于監(jiān)管。北京銀保監(jiān)局可將共享的開發(fā)項(xiàng)目銷售進(jìn)度、網(wǎng)簽備案明細(xì)、監(jiān)管賬戶交易明細(xì)等信息，與監(jiān)管銀行上報(bào)數(shù)據(jù)交叉核驗(yàn)，穿透監(jiān)測(cè)開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)行情況。
為便于購(gòu)房人知曉并監(jiān)督已交付購(gòu)房款的使用，《辦法》提出，購(gòu)房人可憑網(wǎng)簽編號(hào)、密碼等信息，通過(guò)政府網(wǎng)站查詢預(yù)售許可項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶入賬、支取、余額。
此外，《辦法》還提出，預(yù)售資金重點(diǎn)監(jiān)管額度可由各區(qū)根據(jù)企業(yè)信用水平、經(jīng)營(yíng)狀況、交付條件等因素綜合確定，每平方米不低于5000元，較此前大幅提高43%。
針對(duì)部分開發(fā)企業(yè)挪用預(yù)售資金，導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)困難問(wèn)題，《辦法》特別規(guī)定，當(dāng)預(yù)售項(xiàng)目存在重大風(fēng)險(xiǎn)隱患時(shí)，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)全面接管預(yù)售資金監(jiān)管賬戶或建立政府監(jiān)管賬戶，實(shí)施封閉管理保障資金安全，優(yōu)先用于工程建設(shè)。
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