隨著各地針對(duì)二手房的“限價(jià)”政策頻出，炒房客的投機(jī)空間將大大減少。
政策形成連鎖效應(yīng)
2021年2月8日，深圳公布了全市3595個(gè)小區(qū)二手房成交指導(dǎo)價(jià)，成為二手房指導(dǎo)價(jià)格政策的“首試者”。隨著深圳二手房指導(dǎo)價(jià)格政策威力效果初現(xiàn)，成都、西安、上海、無錫、寧波等城市也陸續(xù)跟進(jìn)，出臺(tái)了相關(guān)政策。
各地對(duì)相關(guān)降溫政策的連續(xù)推出可謂“此起彼伏”，在全國范圍內(nèi)形成了連鎖效應(yīng)。就在西安出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)新政當(dāng)日，成都也公布了二手房指導(dǎo)價(jià)第二批住宅小區(qū)。按照成都公布的第二批二手房指導(dǎo)價(jià)小區(qū)名單，前后兩批指導(dǎo)價(jià)共覆蓋487個(gè)小區(qū)，指導(dǎo)價(jià)相比掛牌價(jià)，普遍打了7-8折。
此外，上海正式開啟二手房掛牌價(jià)核驗(yàn)政策，未通過價(jià)格核驗(yàn)的二手房源，將無法對(duì)外發(fā)布。無錫、寧波、三亞等地也陸續(xù)出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)政策。與上述城市最大不同之處是，寧波5月10日公布的9個(gè)熱點(diǎn)學(xué)區(qū)、112個(gè)小區(qū)指導(dǎo)價(jià)，均聚焦于學(xué)區(qū)房，實(shí)現(xiàn)了對(duì)學(xué)區(qū)房炒作的精準(zhǔn)打擊。
之前，政府針對(duì)新房曾推出了“限價(jià)令”，隨著此次多個(gè)城市二手房納入了房價(jià)指導(dǎo)體系，炒房空間將進(jìn)一步被壓縮。
有利于抑制炒房需求
分析師許小樂對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，二手房指導(dǎo)價(jià)的調(diào)控手段是深圳調(diào)控經(jīng)驗(yàn)的復(fù)制。它的本質(zhì)是限貸政策的收緊。二手房指導(dǎo)價(jià)低于實(shí)際成交價(jià)20%左右，銀行將指導(dǎo)價(jià)作為按揭貸款的依據(jù)，相當(dāng)于降低買房人的貸款成數(shù)，提高了購房首付。
一直以來，炒房最重要的武器就是銀行貸款的“杠桿”，此次限制二手房房貸參考指導(dǎo)價(jià)，能夠遏制信貸擴(kuò)張，讓炒房客無利可圖，其中的泡沫就能被擠出。
目前，成都、深圳等城市明確了二手房成交參考價(jià)將作為貸款發(fā)放重要參考。
許小樂認(rèn)為，二手房指導(dǎo)價(jià)有利于抑制炒房需求，平穩(wěn)市場預(yù)期，對(duì)于樓市的調(diào)控效果顯著。按照貝殼研究院后臺(tái)數(shù)據(jù)，指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后深圳二手房近幾個(gè)月成交量保持低位，房價(jià)停止了上漲。成都、寧波的二手房也出現(xiàn)成交量下降、房價(jià)漲幅收窄的走勢，特別是成都首批試點(diǎn)小區(qū)的成交量價(jià)下調(diào)幅度要超過未執(zhí)行指導(dǎo)價(jià)的小區(qū)。
許小樂預(yù)計(jì)，在政策的引導(dǎo)效應(yīng)下，城市的二手房成交量將下降，價(jià)格上漲動(dòng)力減弱。目前，成都第二批小區(qū)達(dá)到286個(gè)，覆蓋區(qū)域延伸至近郊區(qū)，預(yù)計(jì)調(diào)控效果將進(jìn)一步深化，成交量繼續(xù)減少，價(jià)格穩(wěn)中有跌。
政策或?qū)⒋竺娣e推廣
隨著全國多地跟進(jìn)二手房指導(dǎo)價(jià)，樓市調(diào)控正在轉(zhuǎn)向二手房市場。在業(yè)內(nèi)人士看來，一二線主流城市的二手房已成為市場主導(dǎo)力量，調(diào)控二手房價(jià)格更有利于市場穩(wěn)定。
中信證券基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰撰文指出，由于二手房過戶指導(dǎo)價(jià)調(diào)控效果好，見效快，我們預(yù)計(jì)繼深圳、成都、西安等地后，此政策將在全國大中城市推廣。近期房價(jià)上漲幅度較多的城市可能率先迎來政策落地。
在陳聰看來，住房市場不是市場自發(fā)調(diào)節(jié)實(shí)現(xiàn)價(jià)格均衡的市場，不可放任房價(jià)上漲，政策直接干預(yù)價(jià)格，正面作用更多。且從實(shí)踐效果來說，深圳出臺(tái)二手房過戶指導(dǎo)價(jià)效果良好，各地也開始逐漸推廣。二手房過戶指導(dǎo)價(jià)有效避免了房價(jià)上漲預(yù)期廣泛傳播，避免信息流轉(zhuǎn)和單邊預(yù)期推動(dòng)房價(jià)大漲。
陳聰同時(shí)表示，如果二手房過戶指導(dǎo)價(jià)在全國大中城市推廣，地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)面臨兩個(gè)截然不同的市場，即限價(jià)市場和非限價(jià)市場，這也將重塑行業(yè)競爭格局。
來源：中新經(jīng)緯 |