隨著“三條紅線”政策逐漸推開，未來房企的融資規(guī)模將受到影響，其在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)也將更加謹(jǐn)慎。
盡管有著疫情、調(diào)控等諸多因素的影響，但房地產(chǎn)企業(yè)的投資熱情仍然不減。
中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至12月7日，今年50大城市賣地金額高達(dá)3.75萬億元，同比上漲20.7%。其中，有11個(gè)城市的土地出讓金突破千億元，上海、杭州、廣州三地的土地出讓金則突破2000億元。
土地交易旺盛，通常反映出房企的投資熱情較高。在一季度因疫情影響而出現(xiàn)低谷后，土地交易從二季度開始就迅速恢復(fù)。近兩個(gè)月，雖有“三條紅線”等政策的影響，企業(yè)的拿地?zé)崆槿匀徊粶p。
從區(qū)域分布來看，房企拿地的重心更加傾向于一二線城市，這既反映出企業(yè)投資正趨于穩(wěn)健，也使得今年的土地交易單價(jià)明顯提升。
但對(duì)于今年的土地交易，有業(yè)內(nèi)人士將其稱為“最后的機(jī)會(huì)”。隨著“三條紅線”政策逐漸推開，未來房企的融資規(guī)模將不可避免地受到影響，其在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)也將更加謹(jǐn)慎。
一二線是“主戰(zhàn)場(chǎng)”
2020年的土地市場(chǎng)，大致可分為三個(gè)階段。
新冠疫情的出現(xiàn)，一度使土地交易受到不小的影響。為此，今年第一季度，不少城市推出延緩繳納土地出讓金等合理化政策，在穩(wěn)定土地市場(chǎng)的同時(shí)，維持房企的投資信心。
從二季度開始，土地交易逐漸升溫。由于過去幾年房企因銷售消耗了大量庫(kù)存，加之市場(chǎng)流動(dòng)性充裕，房企的拿地?zé)崆檠杆倩謴?fù)。
8月末，以“三條紅線”為代表的房地產(chǎn)融資審慎管理政策被提出，對(duì)房企的融資進(jìn)行分層量化管理。在“靴子”落地之前，房企紛紛加快融資步伐，拿地節(jié)奏也明顯加快。
中原地產(chǎn)指出，截至12月7日，今年已有30個(gè)城市的土地出讓金超過500億元，明顯高于歷史同期。
在土地交易榜上，上海以2773億的土地出讓金規(guī)模位居榜首，同比增加57%。杭州、廣州的土地出讓金分別達(dá)到2564億元和2249億元。南京、北京、武漢、寧波、佛山、蘇州、成都、重慶等城市的土地出讓金則超過千億。
在11個(gè)“千億城市”中，除武漢、蘇州略有下降外，其他城市的土地出讓金規(guī)模均高于去年同期。
一二線城市向來是房企拿地的重點(diǎn)區(qū)域，今年這種情況尤甚。某知名研究院對(duì)20家房企的統(tǒng)計(jì)顯示，在今年1-11月的新增土儲(chǔ)中，房企在一線城市拿地金額占比為19.4%，較2019年提高近4.1個(gè)百分點(diǎn)。
這不僅使得房企的平均土地成本有所提高，也使熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。
前述機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，20家代表企業(yè)累計(jì)拿地2.7億平方米，同比下降8.7%；但累計(jì)拿地金額1.6萬億元，同比增長(zhǎng)8.6%。
進(jìn)入12月，這種態(tài)勢(shì)依舊不減。12月8日，寧波北侖兩宗土地交易中，分別經(jīng)過192輪和233輪競(jìng)價(jià)成交；湖州一宗宅地則在279輪競(jìng)價(jià)后成交。同日，武漢光谷區(qū)域的一宗宅地拍出15778元／平方米的樓面價(jià)，成為光谷東新單價(jià)“地王”。
“三條紅線”影響逐漸顯現(xiàn)
房企對(duì)外投資熱情不減，有著多方原因的影響。其中，除了供應(yīng)端保持規(guī)模外，融資和銷售被認(rèn)為是最能影響投資熱情的兩個(gè)指標(biāo)。
根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2020年1-11月，房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約11291億元，累計(jì)同比微增0.8%?？紤]到今年“境外債市低迷，境內(nèi)融資趨緊”的融資環(huán)境，這一規(guī)模仍然不小。
融資渠道順暢令企業(yè)有拿地的資本。其中，今年二季度以來，房企的融資成本一度低至4%-5%的水平，明顯低于去年同期的6%-8%。在“三條紅線”政策正式推廣之前，很多房企已經(jīng)儲(chǔ)備了足夠的資金。
此外，北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，企業(yè)的拿地支出通常與銷售規(guī)模掛鉤。當(dāng)銷售維持增長(zhǎng)時(shí)，拿地支出自然不會(huì)下降。
研究院數(shù)據(jù)指出，今年前11月，20家代表房企拿地金額占同期銷售金額的比重為29.7%，較2019年同期有所回升。
多家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2020年全年，房企的拿地支出仍將保持在高位。一二線為重心、高單價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)激烈仍是土地市場(chǎng)的重要表現(xiàn)。
但前述房企人士同時(shí)指出，隨著“三條紅線”政策的逐漸落地，在土地市場(chǎng)“豪擲千金”的局面將很難出現(xiàn)。預(yù)計(jì)從明年開始，土地市場(chǎng)將逐漸趨穩(wěn)。
一方面，對(duì)融資規(guī)模的量化管理，將使房企在土地市場(chǎng)更加謹(jǐn)慎；另一方面，隨著地價(jià)居高不下，越來越多的房企傾向于用并購(gòu)的手段獲取土地。
實(shí)際上，最近兩年，公開市場(chǎng)的土地交易面積一直呈下降趨勢(shì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2019年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積25822萬平方米，同比下降11.4%。今年1—10月份，房企土地購(gòu)置面積17775萬平方米，同比下降3.3%，降幅比1—9月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
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