房地產(chǎn)各市場主體，都要適應房地產(chǎn)長效機制實施下的這種常態(tài)。不要抱持不切實際的幻想。對個人來說，買房，尤其是買多套房，尋求超額收益的時期已經(jīng)過去了。
多年以前，有位專家說，當收入的增長速度大于房價增長的速度，房價就可以算是合理的。另一位專家說，只要收入增幅超過房價漲幅，買房就是可能的。遭到聽眾和網(wǎng)友的質(zhì)疑。
這種“房價收入比”的觀點，貌似很有道理。但仔細一想，卻是套路。那就是，還要看房價的基數(shù)與工資的基數(shù)。如果單套房是1000萬，每年漲10%就是100萬；如果你年收入是10萬，每年漲15%，恐怕也需要好幾十年才能買得起。何況，房價收入的增長，并不完全成正比或反比，那就更復雜了。
因此，當收入的增長速度大于房價增長的速度，房價就可以算是合理的——這是一個偽命題。只要收入增幅超過房價漲幅，買房就是可能的——這是一句正確的廢話，用10年時間買房與用50年買房都是可能的。
只有房價保持穩(wěn)定，而收入保持增長，買房才是可能的，這個“可能”的時間取決于你的收入基數(shù)及其增幅。
如你所知，住房商品化以來，差不多有15年以上的時間，房價是呈快速上漲的態(tài)勢。在此期間，國家也一直在調(diào)控。我也不同意那種觀點，認為房價一直在上漲就稱調(diào)控無效；如果不調(diào)控，也許漲得更猛——但無法證實或證偽，因為歷史是單行道。
2016年10月開啟的這輪調(diào)控，差不多兩年后，2018年下半年才令房地產(chǎn)市場步入調(diào)整。這是20年來房地產(chǎn)市場歷時最長的調(diào)整，可以稱得上是一次真正的調(diào)整。
這兩年，除深圳等極個別城市外，主流城市的新房價格因為限價而保持了穩(wěn)定，二手房價格則平緩地下跌。而成交，仍呈現(xiàn)較為活躍的狀態(tài)。即便是地產(chǎn)界公認是處入調(diào)整之中的2019年，全國商品房銷售額仍創(chuàng)下近16萬億元的新高。
借用一位地產(chǎn)從業(yè)人士的話說，像2019年這樣的年份，當然不能與“買房靠搶”的年份相比，房子沒那么好賣，但也差強人意。但我知道，很多人的內(nèi)心是期望能回到過去的。所以，當今年3月下旬，房子成交突然加快，到5月更是出現(xiàn)極少數(shù)城市、少數(shù)樓盤日光的現(xiàn)象時，有些朋友又不免躁動甚至興奮起來。
但這些城市進一步的調(diào)控旋即到來。原因很簡單，這些城市的房價波動曲線、引發(fā)的影響，超出了監(jiān)管部門容忍的范疇，必須立即遏制。我私下問過地產(chǎn)界的幾個朋友，他們對收緊調(diào)控幾乎都毫不感到意外，“只是時間的問題”。
這至少說明，此輪經(jīng)過兩年多的調(diào)控，業(yè)界已經(jīng)達成共識：房價不能漲或者說必須保持穩(wěn)定。
其實房價是怎么樣的表現(xiàn)，更像是一種結(jié)果。是遵循一種原則，執(zhí)行一種機制的結(jié)果。
這種原則，就是房住不炒。7月30日召開的中央政治局會議再次重申了這一原則。貫徹這個原則，還須有一些程序性的規(guī)定，比如，因城施策，城市政府承擔主體責任等。
這種機制，就是房地產(chǎn)長效機制。這個說法提出來有三四年了，但從來沒有哪個部門公開宣布，房地產(chǎn)長效機制包含哪些內(nèi)容，又如何執(zhí)行。目前來看，從試點到落地，已基本成型。
7月24日的房地產(chǎn)工作座談會提出，“房地產(chǎn)長效機制實施以來，取得明顯成效，值得充分肯定。”這句話表明，房地產(chǎn)長效機制已在各地實施。
那么，房地產(chǎn)長效機制包括哪些內(nèi)容？據(jù)我們記者了解，應該包含城市政府主體責任、房地產(chǎn)金融審慎管理制度、住房供應計劃、土地供應計劃、房價和地價監(jiān)測體系、財稅政策、違法違規(guī)行為整治、住房保障等多個層面。
舉個例子。城市政府主體責任，如果所在城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)異動，但未采取相應措施，主管部門就會約談城市政府負責人，或者提出預警。比如，2018年五一前后，住建部就約談了12個城市政府負責人；2019年5月左右，住建部對10個城市“點名”?？梢韵胍姡患s談或點名的城市，就得行動起來，對當?shù)貥鞘屑訌姽芾砘蛘{(diào)控。
房地產(chǎn)長效機制落地實施，意味著房地產(chǎn)調(diào)控的常態(tài)化。房住不炒的原則當然是不會輕易改變的；從政策面說，去年的調(diào)控政策是什么樣，今年就還會是什么樣；從市場面說，去年地價基本穩(wěn)定，新房限價，二手房價格略有調(diào)整，今年也還會是這樣；從房企來說，去年的房子賣得不容易但日子也還過得去，今年也會是這個樣子。反之，如果哪個城市出現(xiàn)了較大的波動，就會有針對性地再收緊一些；也不排除像菏澤那樣微調(diào)。
不僅今年如此，明年也會是如此，可見的將來，還將是如此。房地產(chǎn)各市場主體，都要適應房地產(chǎn)長效機制實施下的這種常態(tài)。不要抱持不切實際的幻想。對個人來說，買房，尤其是買多套房，尋求超額收益的時期已經(jīng)過去了。
從中長期的長度看，如果房價能保持穩(wěn)定，這對剛性需求和改善性需求來說，是莫大的福祉。在這種前提下，只要有工作，且能讓收入保持一定的增長，買房就是可望且可即的事情。居者有其屋不再遙遠。
來源：21世紀經(jīng)濟報道 |