近期國(guó)土部門(mén)頻推地塊，目的是為市場(chǎng)解渴，滿足旺盛的市場(chǎng)需求，避免地價(jià)高漲。但事與愿違的是，由于樓市火爆，幾乎每一次優(yōu)質(zhì)地塊的推出，都有爆出“地王”的可能。而“地王”的出爐迅速帶動(dòng)了周邊房?jī)r(jià)的上漲，又讓已經(jīng)過(guò)熱的樓市火上澆油。
如何才能讓土地市場(chǎng)的運(yùn)行更有利于樓市的健康發(fā)展？讓地塊的推出真正是為市場(chǎng)解渴而不是添憂？本期頭腦風(fēng)暴邀請(qǐng)了南京新景祥副總經(jīng)理何曄和金馬卓越南京分公司總經(jīng)理助理闞霖對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行探討。
正方
建議添加適當(dāng)?shù)南拗茥l件
闞霖 北京金馬卓越房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司南京分公司總經(jīng)理助理
個(gè)人覺(jué)得今后在一些地塊的出讓中應(yīng)根據(jù)具體地塊情況輔以適當(dāng)?shù)南拗茥l件，比如某些地塊限價(jià)、土地交易中資金監(jiān)管進(jìn)一步加強(qiáng)等等。”
從大背景來(lái)看，近期土地市場(chǎng)的升溫是開(kāi)發(fā)商在階段性市場(chǎng)回暖刺激下的擴(kuò)張行為，也非常正常。但是特別值得注意的是，目前一些央企、已上市的公司或準(zhǔn)備上市的公司正成為近期拿地的主力，這可能與這些企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展利益如上市公司的溢價(jià)等有關(guān)，土地更多成了資本市場(chǎng)的一種運(yùn)作工具。
應(yīng)該說(shuō)“地王”一個(gè)接著一個(gè)地出現(xiàn)是危險(xiǎn)的“擊鼓傳花”行為。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，幾年前某個(gè)區(qū)域冒出一個(gè)“地王”可能銷(xiāo)售并不如意，但隨著時(shí)間的推移周邊“新地王”開(kāi)始出現(xiàn)，“老地王”也得以解套，它對(duì)于一個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)的整體預(yù)期和人們的心理變化都是影響深遠(yuǎn)的。且不論“地王”的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)一步上升，就連它產(chǎn)生過(guò)程中很多企業(yè)對(duì)其多少輪的競(jìng)價(jià)也在客觀上助推了房?jī)r(jià)的上升，這是我們不能忽略的隱患。
政府頻頻推地的本意當(dāng)然是為了增加未來(lái)的供應(yīng)量，滿足市場(chǎng)的需求，但一些優(yōu)質(zhì)地塊可能爆發(fā)“地王”，反過(guò)來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)飛漲等起到推波助瀾的作用，這也違背了管理部門(mén)的初衷。個(gè)人覺(jué)得今后在一些地塊的出讓中應(yīng)根據(jù)具體地塊情況輔以適當(dāng)?shù)南拗茥l件，比如某些地塊限價(jià)、土地交易中資金監(jiān)管進(jìn)一步加強(qiáng)等等，我們也看到一些城市已出臺(tái)了相關(guān)政策并在積極地探索中，這也是一個(gè)好的趨勢(shì)。土地出讓 模式的改變涉及到許多復(fù)雜的問(wèn)題，可能需要多方的聯(lián)合協(xié)作。
反方
單純推地不能解決根本問(wèn)題
何曄 南京新景祥副總經(jīng)理
單純推地并不能解決根本問(wèn)題，需要在價(jià)格監(jiān)控、土地開(kāi)發(fā)、開(kāi)工進(jìn)度環(huán)節(jié)予以強(qiáng)制規(guī)定，加速房源的上市銷(xiāo)售，從而使樓市更為平穩(wěn)。”
通過(guò)加大土地供應(yīng)緩解供需矛盾，從而達(dá)到平抑房?jī)r(jià)的目的，這是一條可行的方法。但地塊不能一塊塊地推，一次推一塊肯定會(huì)引起開(kāi)發(fā)商搶地，甚至對(duì)開(kāi)發(fā)商無(wú)形中形成土地供應(yīng)不大的暗示，從而加劇競(jìng)地程度推高地價(jià)。像江寧此次6幅地塊一起推，狀況可能會(huì)好一些。但同時(shí)，即便6幅地塊一起推出來(lái)，地塊也依然會(huì)有好有壞，仍然不能解決根本問(wèn)題，優(yōu)質(zhì)地塊還是會(huì)遭到瘋搶。這關(guān)鍵在于政府心態(tài)，如果將地塊分為一、二、三級(jí)的話，每次推出的同等級(jí)地塊如果數(shù)量可觀，將會(huì)很大程度上避免“地王”的出現(xiàn)。
目前出臺(tái)的房?jī)r(jià)備案等一些抑制房?jī)r(jià)的政策，使得樓市陷入幾年前的尷尬狀態(tài)。這其實(shí)是老百姓和開(kāi)發(fā)商的一種博弈，只是開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在日子好過(guò)了，博弈的能力遠(yuǎn)超2008年。而目前的事實(shí)是，投資客不看好后市，投資追漲的可能性越來(lái)越小，對(duì)老百姓而言目前價(jià)格太高，自住承受不起，一旦進(jìn)入觀望，開(kāi)發(fā)商還在硬頂?shù)脑?，風(fēng)險(xiǎn)就急速加劇。
應(yīng)該從銷(xiāo)售價(jià)格方面進(jìn)行控制，盡管當(dāng)年很多開(kāi)發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)限制政策有所怨言，認(rèn)為利潤(rùn)壓縮了，但現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)看，這些政策讓開(kāi)發(fā)商沒(méi)有急功近利，否則頭腦一熱冒進(jìn)，現(xiàn)在可能已經(jīng)死掉了。這也對(duì)樓市的穩(wěn)定起到了很大作用。所以單純推地并不能解決根本問(wèn)題，需要在價(jià)格監(jiān)控、土地開(kāi)發(fā)、開(kāi)工進(jìn)度環(huán)節(jié)予以強(qiáng)制規(guī)定，加速房源的上市銷(xiāo)售，從而使樓市更為平穩(wěn)。
其他 觀點(diǎn)
土地供應(yīng)要快步跟上
盛大林 《東方今報(bào)》
既然城市化正在快速推進(jìn)，那么城市的建設(shè)土地供應(yīng)也應(yīng)該快步跟上。雖然“大舉推地”不一定能“一劍封喉”，但它至少抓住了樓市瘋漲的“牛鼻子”。只要各地政府堅(jiān)決地執(zhí)行這一政策，那么“恐慌性拿地”的局面就一定會(huì)消失，而“地價(jià)推高房?jī)r(jià)”的現(xiàn)象也必將得到遏制。
對(duì)樓市降溫作用不大
陸志明 財(cái)經(jīng)評(píng)論人
除了緊張的主城地塊，邊遠(yuǎn)地區(qū)新地塊在平抑樓市波動(dòng)方面至多只能收到“次優(yōu)”效應(yīng)，并且這一政策還需和抑制樓市投資泡沫、促進(jìn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)力度和確保質(zhì)量的前提下提高開(kāi)發(fā)速度、推動(dòng)邊遠(yuǎn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房建設(shè)等綜合政策搭配，才能起到真正抑制地市房市泡沫的作用。
“狼多肉少”局面難改變
陳聯(lián)科 《京華時(shí)報(bào)》
寬松的貨幣政策促使太多的熱錢(qián)紛紛涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從這個(gè)角度講，拿出更多的土地未必能讓開(kāi)發(fā)商很理性地不去搶一些熱點(diǎn)地塊，也不能阻止那些有錢(qián)沒(méi)處花的國(guó)企爭(zhēng)戴“地王”的花環(huán)。畢竟“狼多肉少”的局面不是加大幾塊土地供應(yīng)所能改變的。 |