每一輪樓市高漲，都會(huì)伴隨著房產(chǎn)商轟轟烈烈的“跑馬圈地”。高價(jià)拿地，閑置不用，表面上看起來是賠錢的買賣，但賬外的收益卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過賬面上的損失。對(duì)于開發(fā)商來說，由于融資的便捷，高價(jià)囤地更是自我擴(kuò)張最直接的方式。正如一位分析人士所作的總結(jié)——“資產(chǎn)高估、市值膨脹，拿地蓋房最后變成了一場(chǎng)資本游戲。”
國土部調(diào)查：地價(jià)運(yùn)作空間相當(dāng)“暴利”
國土部于2009年5月底開始，對(duì)全國105個(gè)城市進(jìn)行地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)調(diào)查，調(diào)查的 房價(jià)為商品房開盤時(shí)的平均售價(jià)，地價(jià)為土地出讓時(shí)的樓面地價(jià)。有效案例620個(gè)。其中北京被抽查的21個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，鼎城的利潤最高。雖然鼎城15000元/平方米的售價(jià)并沒有比周邊樓盤價(jià)格高多少，但是鼎城項(xiàng)目的樓面地價(jià)僅為2000多元/平方米。但這還不是北京地價(jià)房價(jià)比例最小的房地產(chǎn)項(xiàng)目，位于北五環(huán)顧家莊橋正北3000米處的潤澤悅溪，樓面地價(jià)僅僅253元/平方米，房價(jià)卻賣到2萬元/平方米。
而在北京，最貴樓盤的桂冠屬于誰？是6月25日剛獲得預(yù)售許可證的東釣魚臺(tái)家園，亦稱釣魚臺(tái)七號(hào)院，以7.28萬元/平方米的均價(jià)，刷新了奧運(yùn)時(shí)代盤古大觀以7.1萬元/平方米的價(jià)格保持的京城“最貴樓盤”的紀(jì)錄。此前有媒體報(bào)道，該樓盤的樓面地價(jià)遠(yuǎn)低于廣渠路15號(hào)“地王”1.6萬元/平方米的樓面地價(jià)。而除去拆遷和建安成本，7.2萬元/平方米的均價(jià)，東釣魚臺(tái)家園的利潤率依然相當(dāng)“暴利”。
開發(fā)商喊冤：是“政府地票稅”太重了
自國土部負(fù)責(zé)人發(fā)布地價(jià)占房價(jià)23%這一結(jié)論后，以任志強(qiáng)為代表的不少開發(fā)商出來公開反駁。北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)在博客中更是明確寫道：“如果政府用不同部門分別收取和土地有關(guān)的相關(guān)費(fèi)用，然后又各算各的賬，各自只公布自己收取到的那一部分錢，就認(rèn)為土地的成本在房價(jià)中的比例不高，不仍然是欺騙群眾嗎？”
“人防收費(fèi)、消防收費(fèi)、建委收費(fèi)、規(guī)劃收費(fèi)、土地收費(fèi)、房管收費(fèi)、定界收費(fèi)、安全收費(fèi)，質(zhì)量收費(fèi)，反正大把的費(fèi)擱一塊就得五百塊。”據(jù)國內(nèi)二線城市的一位開發(fā)商提供的樓盤成本清單顯示，加上土地出讓金、拆遷安置房成本、樓面地價(jià)達(dá)到每平方米兩千元，占到了售價(jià)的40%，樁基處理、土建、安裝施工費(fèi)、公共部位 裝修等建安成本，每平方米1500元，占到了售價(jià)的30%。而在這些名目繁多的項(xiàng)目中，有一些看上去很像重復(fù)收費(fèi)，例如，前期規(guī)劃國土局要進(jìn)行土地界定，均攤后費(fèi)用是每平方米0.5元，而同樣的工作，規(guī)劃局還要重新做一遍。這次的收費(fèi)項(xiàng)目變成了規(guī)劃界定費(fèi)，均攤后還是要再收取每平方米0.5元。這些收費(fèi)項(xiàng)目加起來共有30多項(xiàng)，涉及20多個(gè)部門，費(fèi)用總計(jì)448元。再加上營業(yè)稅、所得稅，每平方米稅費(fèi)成本達(dá)到了1100元左右，占房屋銷售價(jià)的20%。 |