仿佛一夜時間，濟(jì)南樓市行情大變：逐步提價代替了原先的優(yōu)惠打折；成交量月月攀高，開發(fā)商開始嚴(yán)格銷控、捂盤惜售。樓市是真熱還是虛火？
量價齊升土地?zé)崤?/strong>
7月15日，洪樓一家二手房中介的辦公室里，經(jīng)紀(jì)人田先生帶客戶看完房子，汗涔涔地回來，端起杯子一飲而盡。“這幾個月市場比較火。你看辦公室里幾乎沒人了。”
濟(jì)南市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心的數(shù)據(jù)印證了田先生的感覺。2 月份以來，濟(jì)南市二手住房成交量月月創(chuàng)歷史同期新高，上半年共成交登記1.11萬套，首破半年萬套大關(guān)，比去年上半年增49.6% ，半年頂了去年10個月的成交量。
價格上，21世紀(jì)不動產(chǎn)濟(jì)南區(qū)域分部總經(jīng)理張文告訴記者，眼下，該公司經(jīng)手的 二手房成交均價為 6300-6400 元，比2008 年均價漲了三四百元。
新樓盤也出現(xiàn)了量價齊升的局面。濟(jì)南房管部門官方網(wǎng)站顯示，今年2-6 月份住宅類商品房成交量分別為 832、 1663 、 1894、2240、2438套，一個月比一個月多。
新 房價格方面，6月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)還未見公布，但記者一個月來自選了12個較大規(guī)模樓盤進(jìn)行跟蹤詢價，發(fā)現(xiàn)其中3 個樓盤出現(xiàn)“坐地漲價”現(xiàn)象。名士豪庭近期調(diào)價70元，金色陽光花園7 月初借封頂分 戶型調(diào)價 30、 50元，路勁?御景城也有百元之內(nèi)的調(diào)整。新開盤的房源更是節(jié)節(jié)漲價。
房價推高增強(qiáng)了開發(fā)商對未來的信心，直接表現(xiàn)為土地市場突然火爆。根據(jù)研究機(jī)構(gòu)信立怡高的監(jiān)測，4-6月份，濟(jì)南的居住商服用地成交71.81 萬平方米，占上半年土地成交總量的 98% ，居住類地價也比2008 年漲了13.9% ?；叵?、2月份，濟(jì)南的居住商服用地還僅成交了1 塊、 1.73 萬平方米――從冰到火，轉(zhuǎn)變何其快。
開發(fā)商手頭寬裕
與之前開發(fā)商趕著賣房的勁頭迥異，眼下，開發(fā)商突然充滿了“耐心”。奧體中心附近某樓盤一部分多層已蓋好，售樓小姐透露“留到明年再賣”；經(jīng)十路某業(yè)內(nèi)公認(rèn)“善于銷控”的樓盤，每次開盤只推出一兩座樓；高新區(qū)某大盤干脆宣稱前期還在售的 4號樓“停售”。
“開發(fā)商手頭資金寬裕了，不再急著賣房回籠現(xiàn)金。”一位業(yè)內(nèi)人士對記者說，“可以撐著坐等房價升了再賣。”
開發(fā)商底氣何來？人民銀行濟(jì)南分行的一組數(shù)據(jù)也許能說明這個問題。今年1-5月，全省建筑業(yè)貸款增加42 億元，同比多增 31億元，多增了近200% ；僅 5 月份當(dāng)月，全省建筑業(yè)貸款增加10 億元，同比多增13 億元。1-5 月份，全省房地產(chǎn)開發(fā)速度加快，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 731.8億元，增速由前4個月的12.2% 猛然提高到 20% 。
購房者方面，除了剛性需求壓抑后的集中釋放、通脹預(yù)期，“貸款容易”也成了樓市轉(zhuǎn)熱的一個重要原因。今年以來，不少商業(yè)銀行悄悄降低了二套房貸門檻，即首套房貸已結(jié)清，二套房貸首付比例可降到二成，貸款利率也可打七折。
一商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人稱，松動了限制后，4、5 月份該行個人住房貸款出現(xiàn)激增，說明住房的投資性需求開始增大。今年上半年，我省個人住房貸款猛增 252 億元，同比多增 115億元。但5月末，山東銀監(jiān)局叫停了放松二套房貸的做法，貸款環(huán)比立即出現(xiàn)了下降。
建筑業(yè)貸款和個人住房貸款雙增，源于寬松的貨幣政策。據(jù)人行濟(jì)南分行統(tǒng)計，上半年，全省人民幣貸款余額24698億元，比年初增加 4650億元，同比多增3181億元，已遠(yuǎn)超全年計劃。
“降息以后，銀行的利潤低了，只有貸出更多的款，才能維持往年的利潤水平。”省城某國有商業(yè)銀行信貸部負(fù)責(zé)人告訴記者，況且今年銀行“不差錢”，當(dāng)然會在規(guī)避風(fēng)險的前提下，使勁向外貸款。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，樓市的快速回暖，與資金效應(yīng)的幕后推動密不可分。“流動性一泛濫，必然第一時間撲向樓市、股市等資產(chǎn)市場，并推高價格。”國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)部副部長魏加寧曾表示，上半年有20% 左右的信貸資金即超過萬億的資金流入房地產(chǎn)和股票等資產(chǎn)市場。
如何去“虛”存“實”
針對濟(jì)南的房價，大眾網(wǎng)近期作了一個調(diào)查，69.77% 的網(wǎng)友認(rèn)為房價“太高”。按濟(jì)南 2008 年城市居民人均可支配收入 20802.2元計算，一套60萬元的房子，一個三口之家不吃不喝要攢10年。
張文感到，5月份以來市場發(fā)生變化，投資客入市加快。這些都是樓市“虛火”的病征。
記者注意到，對一路走高的樓市，監(jiān)管部門已經(jīng)警覺起來。5月末，山東省銀監(jiān)局發(fā)文規(guī)范二套房貸，明文強(qiáng)調(diào)二套房“貸款首付款比例不得低于40% ，且應(yīng)隨套數(shù)增加而提高”。
央行也開始回籠流動性。本月9 日，央行在公開市場發(fā)行 500 億元1年期票據(jù)和500億元3個月期票據(jù)，回籠貨幣1000億元。這是自去年9 月份以來最大的單日央票發(fā)行規(guī)模，也是央行7 個月以來首次發(fā)行1年期央票。上月底，銀監(jiān)會向各商業(yè)銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸管理的通知》，要求銀行嚴(yán)格控制貸款流向，保證貸款發(fā)放進(jìn)入實體經(jīng)濟(jì)，防止信貸資金違規(guī)流入資本市場和房地產(chǎn)市場。
山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授李鐵崗認(rèn)為，面對樓市虛火，地方政府要做的是增加保障型住房建設(shè)投入、增加土地供應(yīng)等，這些調(diào)整措施比較溫和，更尊重房地產(chǎn)商品市場屬性，其見效時間較長、對市場信心打擊小。
“在需求方面，要點旺‘實火’、控制‘虛火’，即激發(fā)有效剛性需求、控制非理性投資。特別是下半年，應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大新增土地、存量土地供應(yīng)量，加大房地產(chǎn)投資，加快項目開發(fā)進(jìn)度，從而增加市場供應(yīng)量，解決市場供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，平抑市場價格。”李鐵崗說。
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中國人民銀行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款數(shù)據(jù)合計約7.37萬億元，遠(yuǎn)超出年初設(shè)定的“全年 5萬億元”的目標(biāo)。
國家統(tǒng)計局7月10日發(fā)布了1月―6月全國房地產(chǎn)市場運行情況的數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，1月―6 月，投入到房地產(chǎn)企業(yè)的國內(nèi)貸款為5381億元，增長32.6% ；而投放的個人按揭貸款為2829億元，增長63.1% 。
今年 6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2% ，環(huán)比上漲0.8% 。這也是今年以來全國70個大中城市房價同比、環(huán)比首次出現(xiàn)雙上漲。
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