5月27日，國務(wù)院公布了固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的調(diào)整政策，其中最值得關(guān)注的是，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，成為此次調(diào)整受惠最大的項目之一。這是國家自1996年設(shè)立房地產(chǎn)項目資本金比例制度以來的首次調(diào)低，其中保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例下調(diào)15個百分點以后，已經(jīng)恢復(fù)到1996年的水平。
降低資本金比例意味著開發(fā)商的貸款門檻大大降低，可以用更少的資金貸到更多的貸款，從而增強開發(fā)企業(yè)的市場信心。業(yè)內(nèi)人士認為，這只能讓開發(fā)商望梅止渴，如果不是增加商品房的銷量，就不能從根本上解決企業(yè)資金困難的問題。
●市場依然嚴峻
固定資產(chǎn)投資項目資本金比例是指固定資產(chǎn)投資項目資本金占總投資的比例。根據(jù)國家規(guī)定，投資項目必須首先落實資本金才能進行建設(shè)，可以說，降低資本金比例就是降低了融資門檻。2004年9月，中央為調(diào)控當時較熱的房地產(chǎn)市場，曾要求申請貸款的開發(fā)企業(yè)其自有資本金比例不得低于35%。隨后幾年，隨著樓市的持續(xù)升溫，中央曾出臺過一系列針對樓市的調(diào)控政策，但“自有資本金比例不低于35%”的大限卻從未松動過。
中原地產(chǎn)河南公司董事、總經(jīng)理馮建軍認為，國家之所以選擇在此時出臺保增長的救市政策，或許可以從另一個角度說明，目前樓市的運行狀況可能并沒有人們想象的那么樂觀。近來大家都在說“小陽春”，從數(shù)據(jù)上看，不少樓盤確實賣得還不錯，但這只能表明抑制的需求釋放了，一些樓盤的價格也出現(xiàn)了回調(diào)。而更深層次的矛盾尚未解決，比如開發(fā)企業(yè)的資金鏈問題、可持續(xù)開發(fā)能力等等，可能要嚴重得多。
業(yè)內(nèi)人士認為，盡管下調(diào)資本金比例幅度高達15個百分點，拉動的投資額會在5000億元左右，但是統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的資金缺口高達9000億元，這項政策只是放寬了開發(fā)企業(yè)從銀行獲得資金的渠道，不能從本質(zhì)上改變房地產(chǎn)業(yè)資金匱乏的現(xiàn)狀。多位接受采訪的開發(fā)商也表示，即使下調(diào)自有資本金比例，企業(yè)即便拿到更多貸款也不會去拿地或者開發(fā)新項目，因為市場上的購買力尚未完全釋放，后市仍難稱樂觀。最現(xiàn)實的做法就是加快消化庫存、回籠資金，等自己的腰包真正鼓起來以后，再選擇合適的項目也不遲。
●不要誤讀政策
王牌企劃董事長上官同君說，國家此次下調(diào)資本金比例可能會使不少開發(fā)企業(yè)誤讀，造成行業(yè)的負面導向。加強保障性住房建設(shè)是當前國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的主旋律，也是保持房地產(chǎn)市場和諧穩(wěn)定、持續(xù)健康發(fā)展的前提保障。以鄭州為例，此舉會造成鄭州地產(chǎn)商一窩蜂地往 經(jīng)濟適用房市場擠。自今年春節(jié)后，委托王牌投資的“河南18省轄市土地信息平臺”找經(jīng)濟適用房用地的開發(fā)企業(yè)空前增多，而其中相當一部分準備進入經(jīng)濟適用房市場的開發(fā)商根本沒有搞清楚保障性住房建設(shè)的政策和相關(guān)流程，是典型的只靠拍腦袋就被裹挾進來的。另外，金融機構(gòu)一貫比政策慢半拍的做法，會延緩該政策的執(zhí)行。眾所周知，項目開發(fā)貸款審批還是比較嚴格的，金融機構(gòu)“嫌貧愛富”，對中、小房企的項目貸款還是最低要有四證，且審核更嚴。
國務(wù)院此次出臺的新政策對不同的商品房開發(fā)投資是有所區(qū)別的。其中保障性住房和普通商品住房項目的最低自有資本金比例從35%調(diào)低至20%，而其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低自有資本金比例只下調(diào)了5個百分點，從35%降為30%。很明顯，這表明國家是鼓勵保障性住房和普通商品住房的開發(fā)投資，作為抑制 房價過高的手段之一，增加保障性住房和普通商品住房的投入自然會令更多的老百姓能夠買得起房，這也可以視為中央進行房地產(chǎn)調(diào)控的一個方向，希望開發(fā)企業(yè)加大這一類房源的投入。
業(yè)內(nèi)人士分析認為，對開發(fā)商來說，資金存在很大的需求缺口，長期下去將會形成市場供應(yīng)鏈條的斷裂。從目前來看，開發(fā)商在開發(fā)新項目時，一般都會通過銀行貸款等形式進行融資，此次下調(diào)項目資本金比例，實際上是對開發(fā)商的“救市”。這可能是國家在金融危機時期，從供給角度進行調(diào)節(jié)的一個權(quán)宜之計。主要是為了促進整個房地產(chǎn)市場發(fā)展，從而帶動國民經(jīng)濟發(fā)展。金融危機有“危”有“機”，這也是一個重新洗牌的時機。
馮建軍分析說，根據(jù)第一季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款數(shù)據(jù)保守計算，此次商品住房資本金比例下調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)商全年可以新增開發(fā)資金在5000億元左右，將使房地產(chǎn)再投資的門檻降低，讓更多的開發(fā)商放手實施項目開發(fā)，將以前擱置的土地開發(fā)起來，形成供給釋放，從而平抑房價，對年內(nèi)的經(jīng)濟復(fù)蘇也將有提振作用。
上官同君提醒說，對河南的開發(fā)企業(yè)而言，還是應(yīng)該立足企業(yè)自身實際，制定符合自己企業(yè)的突圍之路，生存大于發(fā)展，切勿好高騖遠。對于政策的研判要有自己的觀點，千萬不要在眾多調(diào)控政策面前失去主心骨。當前我省開發(fā)企業(yè)雖然迎來了“小陽春”，但數(shù)據(jù)的背后所隱藏的風險開發(fā)商甘苦自知。銷售資金回籠實現(xiàn)不了當初的預(yù)期，銀行信貸門檻較高，最后的結(jié)果只有高息拆借甚至被迫放棄項目，找人合作并購；手上有點閑錢的地產(chǎn)商又會被當前并不明朗的地產(chǎn)形勢消磨斗志，目前市場上可以操作的沒有風險的二手項目是鳳毛麟角，如何做好可持續(xù)的項目儲備，如何逆市操盤地產(chǎn)？務(wù)實一點其實比什么都重要。 |