一直在關(guān)注透明售房網(wǎng)的人會(huì)發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)很多樓盤里顯示為紅色的限制房源(指開(kāi)發(fā)企業(yè)不得作為商品房出售的房屋。記者注)開(kāi)始大量出現(xiàn)，少則幾十套，多則上百套。記者統(tǒng)計(jì)了杭州主城區(qū)以及余杭區(qū)在售樓盤，結(jié)果發(fā)現(xiàn)限制房源數(shù)量在50套以上的項(xiàng)目有35個(gè)，其中19個(gè)項(xiàng)目限制房量超過(guò)150套，甚至有2個(gè)項(xiàng)目限制房超過(guò)1300套。
說(shuō)起來(lái)，商品房限制銷售的原因很多，比如在建工程抵押、被查封或凍結(jié)等，就記者調(diào)查了解的情況看，對(duì)最近這些限制房，多數(shù)開(kāi)發(fā)商給出的解釋是：這些是定向銷售房源，銷售給回遷戶或其他特定對(duì)象。而多數(shù)購(gòu)房者并不認(rèn)同開(kāi)發(fā)商的這種解釋，在他們看來(lái)，限制房源多說(shuō)明這個(gè)樓盤銷控相當(dāng)厲害，打著“囤房待漲”的如意算盤，“黑心”透了。
不可否認(rèn)，確實(shí)有開(kāi)發(fā)商是這樣打算的，但老板們的心思果真如此單純？你小看他們了！
限制房就是我的“私房錢”
杭州知名綜合體物業(yè)A樓盤，從透明售房網(wǎng)上看該樓盤限制房源將近700套，若以建筑面積來(lái)計(jì)算，其限制房源體量超過(guò)10萬(wàn)平方米，占了總建筑面積的四分之一強(qiáng)。
采訪中，該樓盤開(kāi)發(fā)商承認(rèn)，這600多套房子除了一小部分是安置該地塊原居民的回遷房外，另外8萬(wàn)多平方米是特意保留下來(lái)的，市值超過(guò)20億元。為什么留那么多房源不賣？“這可是我們的私房錢??！”開(kāi)發(fā)商直言，因?yàn)轫?xiàng)目的地段非常好，保留這批房源至少有一點(diǎn)好處：“去年開(kāi)始房產(chǎn)企業(yè)就很難從銀行申請(qǐng)到貸款了，但是我們憑手里這批物業(yè)卻可以獲得貸款，而且貸款條件很好。”
當(dāng)然，這些房子的作用絕不僅僅是抵抗經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的“保險(xiǎn)帶”——房子雖是“死物”卻能來(lái)“活錢”。“公司自用的一幢寫字樓，每個(gè)月單電費(fèi)就要70萬(wàn)元，如果再算上水費(fèi)、電話費(fèi)等等，每個(gè)月都要支出一大筆現(xiàn)金，這些錢從哪來(lái)？就是這批保留下來(lái)的物業(yè)的出租費(fèi)用嘛。”他說(shuō)，當(dāng)暫時(shí)沒(méi)有新項(xiàng)目可做，沒(méi)有收入的時(shí)候，這些物業(yè)的租金用來(lái)開(kāi)銷公司正常經(jīng)營(yíng)的費(fèi)用是完全沒(méi)有問(wèn)題的。
對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，保留本身?xiàng)l件優(yōu)越的物業(yè)也是很給企業(yè)“長(zhǎng)臉”的。“最近我們?cè)谡勔粋€(gè)大項(xiàng)目，需要投入的資金量比較大，與合作方談得比較順利，原因之一就是我們?cè)诤贾莸狞S金地段有一個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，而且這個(gè)項(xiàng)目有相當(dāng)部分的產(chǎn)權(quán)仍掌握在自己手里，只要有需要隨時(shí)可以抵押變現(xiàn)或貸款。”開(kāi)發(fā)商甚至不需要真的那么去做，只需要讓對(duì)方知道他有能力去做就已足夠。
限制房亦是銷控手段
城北B樓盤近期正在熱銷中。查詢透明售房系統(tǒng)可以發(fā)現(xiàn)，在近期銷售范圍內(nèi)的那幾幢住宅樓中分布著近160套限制房源，而總可售房源也不過(guò)500多套，換句話說(shuō)這批房源中每4套房就有1套被限制銷售。
為什么會(huì)有這么多限制房源？該樓盤一內(nèi)部員工告訴記者，這些房源是作為在建工程抵押給銀行了，但只要有客戶想買，可以先簽一份協(xié)議，交了定金，然后公司就去銀行贖回那套房子，過(guò)幾天網(wǎng)上就顯示為可售房源，然后再簽銷售合同。
果然隔了兩個(gè)星期記者再去透明售房網(wǎng)上查詢?cè)摌潜P的房源情況，其中原本全部為限制房源的一個(gè)單元，其中四分之一發(fā)生了變化：有5套顯示為已售，另外還有9套顯示為可售。
“物以稀為貴，推出房源太多，如果賣得不好，開(kāi)發(fā)商面子上就不好看了，像這樣有人買才解禁，買多少放多少，表面上看房源總是很緊俏的。”一位業(yè)內(nèi)人士道出其中奧妙。
限制房去融資，倒手賺差價(jià)
與其他樓盤相比，C樓盤的限制房源一點(diǎn)也不多，只有9套。但這9套房子的價(jià)值可不低，對(duì)這個(gè)地段的別墅樓盤來(lái)說(shuō)，9套限制房源的市值至少超過(guò)9000萬(wàn)元。
對(duì)該樓盤開(kāi)發(fā)商的傳言一度甚囂塵上，奇怪的是，不管外面怎么傳從來(lái)也沒(méi)見(jiàn)開(kāi)發(fā)商出來(lái)辟謠，為什么呢？“人家的小日子舒坦著呢。”一位知情人告訴記者，一年多前這個(gè)樓盤之所以不急著賣是因?yàn)槔习灏秧?xiàng)目抵押給銀行了，“套出現(xiàn)金借給另一家開(kāi)發(fā)商，借、貸利息的差額可不少啊，都是利潤(rùn)。”也就是說(shuō)，房子還沒(méi)有賣呢，它已經(jīng)開(kāi)始給老板賺錢了。
不能不說(shuō)，這個(gè)算盤打得精。去年房地產(chǎn)企業(yè)貸款難已經(jīng)非常明顯，包括很多上市房企的公告里都出現(xiàn)了利息率高達(dá)12%、16%、18%的一年期銀行貸款，更多企業(yè)根本申請(qǐng)不到貸款，企業(yè)間以股權(quán)質(zhì)押形式的短期拆借蔚然成風(fēng)，而不為外人所知的民間私下借貸更多。按照當(dāng)時(shí)20%~30%的民間借貸年利息率，這么一進(jìn)一出，中間存在的利息差約有2%~18%，甚至更高。 |