3月的中國樓市真沒有幾個人看得懂。媒體對此用得最多的詞是“逆市提價”，比較典型的城市是北京、上海和深圳。比如，北京多個在售樓盤3月份悄然提價，多數(shù)樓盤提價的幅度超過10%，而且，成交量似乎也在回升，3月1日至15日，商品房期房成交5232套，比2月上半月的2025套翻了一倍，接近2月份整月5800余套的數(shù)量。
對這種量價齊升的表現(xiàn)，房地產業(yè)界的看法基本分為“左中右”三派：樂觀者認為房地產調整周期已經結束，價格觸底，量價將重回升勢；不樂觀者認為，由3月份的“小陽春”并不能斷定房地產告別調整周期，很多房地產企業(yè)仍有“猝死”的可能；比較中立的看法認為，房地產的走勢很難判斷，還需觀望。
相對于業(yè)界的分歧，民眾的看法似乎比較一致。高達三成的民眾認為，所謂樓市的“小陽春”根本不能證明房地產價格已調整到位， 房價下跌的態(tài)勢并不會因此而改變。更有媒體指出，所謂“小陽春”不過又是開發(fā)商商自導自演的鬧劇。
一直以來，中國房地產市場的有關信息均由開發(fā)商壟斷，有鑒于此，對3月份的樓市，的確有仔細分析之必要。我國房地產市場發(fā)展至今，連一個全國通用的比較有代表性的價格指數(shù)都沒有。比如，國家發(fā)改委統(tǒng)計的是36個大中城市的價格指數(shù)，而房地產企業(yè)協(xié)會用的是中房指數(shù)，各地又有自己的價格指數(shù)，一些房地產經紀機構更是各取所需，自編指數(shù)。如此種種，造成了信息混亂和價格亂象。面對“指數(shù)”失真的亂象，判斷3月份樓市“真漲”還是“假漲”都不易，遑論由此判定樓市底部已現(xiàn)，開始反彈回暖了。
鑒于房地產在中國經濟中的“重要支柱”地位，我們當然希望樓市早日走出蕭條，以穩(wěn)定經濟，但這必須以尊重價值規(guī)律和產業(yè)周期為前提，而不能通過提價造成樓盤好賣的假象，人為制造虛假繁榮。
判斷房地產觸底回暖，不應僅僅依據“價”、“量”的短期回升，更應分析回升的原因和是否具有持久性。我們發(fā)現(xiàn)，北京樓盤近期提價的多數(shù)是超低價格銷售的項目，這些樓盤為了在短期內取得銷售業(yè)績，以低于區(qū)域均價30%的價格開盤，而在3月份銷售略有好轉的情況下，又根據市場變化進行了一定幅度的提價。顯然，這種漲價本身具有很大的欺騙性。
當然，開發(fā)商也可以反駁，因為數(shù)據欠缺(其實數(shù)據因為控制在開發(fā)商手里很難完全獲得)，以上分析的確不能從根本上否定樓市已觸底回暖之論。但我們可以從目前的經濟形勢、產業(yè)周期和房地產政策判斷樓市的未來走勢，這些信息并非開發(fā)商可以控制。
首先，如溫總理在政府工作報告中所言，金融危機尚未見底，中國宏觀經濟形勢仍極為嚴峻。國外房地產市場亦告訴我們，處在金融危機之中，鮮有房地產市場逆勢上漲的例子。一般情況是，金融危機見底以后，房地產市場本身的調整都有一定的滯后效應，房地產市場指標從來都不是一個先行的指標。
其次，產業(yè)周期看，雖然有些專家老是強調，剛性需求決定了我國房地產市場長期的上升趨勢，然而，房地產本身是有自己的周期規(guī)律的，并非只升不降。特別是，我國的房地產市場此前的暴漲已提前透支了未來的上漲預期，在這種情形之下，調整在所難免。按照OECD(經濟合作與發(fā)展組織)的數(shù)據，房價周期一般是10年左右，其中6年為上升期，上升幅度大約為40%；4年左右為下跌期，下跌的幅度為25%左右。從國際上房地產泡沫破滅見底的規(guī)律看，只有發(fā)生價格大幅下跌、開發(fā)商大面積倒閉，才意味著泡沫真正見底。很顯然，我國的房地產市場無論就調整時間，還是價格調整幅度而言，都依然明顯處于下降通道。
再次，看看房地產政策。2009年國家關于房地產的政策發(fā)生了很大的變化，一方面不再控制房價，另一方面，隨著大量保障性住房入市，房地產市場的基因和結構發(fā)生了很大變化，保障性住房客觀上起到打壓房價的“平準基金”的作用。另外，高達近2億平方米的空置面積和近萬億元資金缺口，也無法支撐價格的上漲。據估計，北京、上海、深圳、廈門、南京等全國15個城市現(xiàn)有的商品房庫存，需要20多個月才能消化完畢。因此，在北京、上海等城市的房價并沒有像模像樣調整的情況下，輕言觸底反彈，無疑有點過于樂觀和自欺欺人。
我們不否認，中國城鎮(zhèn)化進程中巨大的剛性需求的確存在，但也應該看到，前幾年的暴漲不僅將未來的上漲空間完全透支，更將目前居民的購買力全部透支。而房地產價格畸高已成目前內需不振的主要根源，其危害甚至比醫(yī)療、養(yǎng)老等項目的不健全都大。當居民一生的收入絕大部分都拿來購房，對內需的“擠壓效應”是顯而易見的。
以上諸多理由告訴我們，目前支撐房價上漲的理由實在過于匱乏。從目前而言，價格仍然是制約房地產最終回暖的最大障礙。而且，經過多年和開發(fā)商在信息方面的博弈，民眾的消費心理日漸成熟，不會輕易隨著開發(fā)商的指揮棒翩翩起舞。房產商可以利用自己控制的資源，在一段時間內制造房價上漲的“無知之幕”和迷局，但最終決定市場走勢的，仍然是產業(yè)周期和價格鐵律。 |