樓市“小陽春”的躁動平息后，近期土地市場恢復(fù)了平靜。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月上旬全國土地市場明顯降溫，月內(nèi)累計超過5億的地塊合計50宗，平均溢價率只有7%。這一趨勢延續(xù)了上個月土地市場的低迷，8月全國熱點的70大城市合計土地成交1057宗，成交土地金額2501億，溢價率只有8%。
低于10%的土地溢價率并非今年的常態(tài)。4月份以來，一二線城市連續(xù)小陽春升溫，土地單月成交金額均在3000億以上，溢價率也保持在20%左右。但自從7月份銀保監(jiān)會、發(fā)改委等部門連續(xù)出臺收緊房企融資渠道的政策后，土地市場的“虛火”也隨之逐漸降溫。
“整體看，全國土地市場的降溫現(xiàn)象已經(jīng)明顯出現(xiàn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《華夏時報》記者表示，在9月份收緊的預(yù)期下，熱點城市的土地溢價率開始明顯下調(diào)。如果這一政策持續(xù)，不排除后續(xù)土地市場流標(biāo)再次明顯增加的可能性。
一二線城市土地市場退燒
數(shù)據(jù)顯示，在這50宗地塊當(dāng)中，有20宗是底價成交，占比高達40%，刷新年內(nèi)最高紀(jì)錄，只有19宗地塊的溢價率超過10%。
從不同城市等級來看，一線城市當(dāng)中，只有上海和廣州9月上旬出讓了土地，6塊土地中4塊底價出讓，僅1塊溢價率超過10%，達到12.57%；二線城市中，包括武漢、杭州、天津等城市共出讓22塊土地，其中8塊底價出讓。
而此前的樓市“小陽春”期間，房地產(chǎn)企業(yè)依托信托等融資渠道大幅、快速進入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致土地市場短期升溫。4-6月份，全國平均土地溢價率分別達到23.94%、12.98%和19.05%。6月份土地市場高點時，這些熱點城市無論是出讓土地數(shù)量還是溢價率都遠超現(xiàn)在。例如，廣州單月出讓土地18塊，溢價率22.06%；武漢單月出讓土地41塊，溢價率15.3%；杭州單月出讓土地37塊，溢價率15.62%。
盡管5月銀保監(jiān)會就發(fā)出“23號文”要求嚴(yán)查資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，但直到7月份市場的預(yù)期才逐漸開始變化。7月初，銀保監(jiān)會約談部分信托公司，要求其合理控制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量；7月12日，發(fā)改委發(fā)布《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》，要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。
融資收緊的預(yù)期逐漸影響到土地市場，7月全國土地溢價率開始下降到12.53%，到8月進入快速退燒階段，只有8%。從8月的土地市場數(shù)據(jù)即可窺見一斑，熱點城市中廣州、武漢分別出讓5塊和2塊土地，溢價率為0；杭州出讓12塊土地，溢價率僅為0.84%。
土地市場或回到一季度水平
收緊預(yù)期仍然在延續(xù)。8月初，銀保監(jiān)會又下發(fā)“64號文”， 明確堅決遏制房地產(chǎn)信托過快增長、風(fēng)險過度積累的勢頭。近期，按照“23號文”的要求，32個城市開始對違法挪用資金流入房地產(chǎn)行業(yè)等行為進行專項檢查。
過去兩個月當(dāng)中，多家金融機構(gòu)因此收到大額罰單。9月11日，北京銀保監(jiān)局開出了6張罰單，其中4張涉違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)，最高罰款金額達到120萬元。8月底，河南銀保監(jiān)局因向資本金比例不達標(biāo)的房地產(chǎn)項目融資、違規(guī)為房地產(chǎn)項目提供融資，向渤海銀行股份有限公司鄭州分行開出兩張罰單，金額一共90萬元。8月初，中國銀保監(jiān)會深圳監(jiān)管局分別向中國農(nóng)業(yè)銀行(3.490,0.01, 0.29%)深圳市分行和廣發(fā)銀行深圳分行開出80萬、40萬罰單，原因是經(jīng)營性物業(yè)貸款被借款人關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)挪用，個人消費貸款資金、信用卡透支資金流向房地產(chǎn)市場。
張大偉指出，從全國房地產(chǎn)調(diào)控政策看，2019年來房地產(chǎn)金融政策的收緊成為最主要特點，房地產(chǎn)調(diào)控再次升級。在持續(xù)收緊的融資政策下，房地產(chǎn)企業(yè)資金情況不容樂觀。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1-8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金113724億元，同比增長6.6%，增速比1-7月份回落0.4個百分點。預(yù)計8月開始，土地市場與樓市一樣，有可能再次回到一季度的水平。記者 劉詩萌 北京報道
來源：華夏時報 |