8月份以來，多數(shù)房企完成半年報銷售業(yè)績沖刺后逐步進(jìn)入緩沖期，銷售業(yè)績和拿地進(jìn)度均持續(xù)轉(zhuǎn)冷。一線城市成交量環(huán)比下跌10%，除上海環(huán)比有所回升之外，北京、廣州和深圳成交量環(huán)比皆回調(diào)。土地市場受到融資收緊影響也出現(xiàn)明顯降溫，房企拿地?zé)崆橄?，低溢價成交、底價成交、流拍土地數(shù)量增加。此外，8月以來，全國房地產(chǎn)市場城市之間分化嚴(yán)重。從房價和成交量看，不同區(qū)域之間走勢分化明顯。
專家認(rèn)為，在政策收緊疊加供應(yīng)量井噴等多因素影響下，北京等部分地區(qū)樓市今年“金九銀十”難現(xiàn)。
成交量下降
克而瑞研究院指出，8月房地產(chǎn)市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，重點監(jiān)測城市累計成交量持續(xù)走低，同比下跌4%，環(huán)比下跌6%。其中，一線城市成交量環(huán)比下降10%，同比下跌7%。除上海環(huán)比有所回升之外，北京、廣州和深圳成交量環(huán)比皆回調(diào)。二三線城市成交量同比下跌3%，環(huán)比下跌6%。西安、常州等成交量依舊緩步下行，徐州、南京和濟南等顯著縮量，環(huán)比跌幅都在50%附近。
8月，TOP100房企業(yè)績表現(xiàn)相對平穩(wěn)，8月權(quán)益口徑的業(yè)績規(guī)模較7月環(huán)比微降1.7%，略低于1-7月均值。從企業(yè)表現(xiàn)來看，8月TOP30房企中有11家房企業(yè)績環(huán)比下降。一線梯隊中，萬科A8月實現(xiàn)全口徑業(yè)績規(guī)模451.3億元，環(huán)比下降6.3%，相比去年同期降幅收窄。多數(shù)企業(yè)8月份加大供貨力度，導(dǎo)致業(yè)績表現(xiàn)環(huán)比上升，實際上項目總體去化率并不理想。
一線城市中，北京地區(qū)成交量環(huán)比跌幅最大。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月，北京新建住宅合計簽約3059套，相比前幾個月的高點，本月數(shù)據(jù)開始下調(diào)，這也是6-7月高峰后，市場再次退燒的數(shù)據(jù)反映。限競房成交也出現(xiàn)了退燒，8月合計成交限競房1684套，庫存量達(dá)到2.4萬套。我愛我家研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月北京二手房交易均價為57401元/平方米，環(huán)比下跌2.22%，同比下跌1.17%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從數(shù)據(jù)看，相比2018年8-9月份的市場高位，2019年在春節(jié)后的3-5月市場小陽春逐漸退燒，到7-8月市場明顯降溫。
張大偉表示，2019年上半年，北京樓市的確出現(xiàn)了明顯的小陽春現(xiàn)象，但主要成交量集中井噴在3-5月份，后續(xù)因為政策收緊預(yù)期，包括公積金國管政策等，市場再次出現(xiàn)退燒現(xiàn)象。如果后續(xù)信貸等政策繼續(xù)高壓，不排除未來市場出現(xiàn)明顯價格戰(zhàn)的可能性。
二手房均價方面，一線城市出現(xiàn)領(lǐng)跌態(tài)勢。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，8月份，一二線城市二手住宅市場均價持續(xù)下跌，三四線城市連續(xù)7個月上漲。其中一線城市環(huán)比下跌0.96%，跌幅擴大，北京、上海、廣州全面下跌；二線城市環(huán)比下跌0.2%；三四線城市環(huán)比上漲0.64%。
針對全國市場，克而瑞研究院表示，在目前行業(yè)利潤空間受擠壓的環(huán)境下，未來房企的盈利能力將更取決于企業(yè)自身精細(xì)化運營及產(chǎn)品力的打造。隨著“金九銀十”到來，房企勢必加大推案營銷力度，屆時持續(xù)下滑的成交量或能企穩(wěn)。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，隨著“金九”的來臨，市場分化還將持續(xù)。部分三四線城市可能繼續(xù)降溫，一線城市以及供需兩旺的新一線城市預(yù)計依然持續(xù)保持熱度。下半年，樓市過熱的幾率依然較小，穩(wěn)定將是市場的主旋律。
來源：中國證券報 |