樓市投資客張風(fēng)終于在2019年2月盼來了樓市政策松動。多年來，張風(fēng)在天津、安徽等地投資房產(chǎn)，獲利甚豐。近年由于限購政策，出手機會較少。
2018年，張風(fēng)通過人才落戶政策將戶口遷到杭州，從而獲得一張杭州的購房資格證。落戶不久，張風(fēng)在蕭山科技城買下了一套大戶型商品房，由于有過貸款紀(jì)錄，他的房貸需要按照二套房計算。
2018年以來，杭州房貸利率一路走高，二套房普遍上浮20％－25%。擁有多年投資經(jīng)驗的張認為杭州房貸利率過高，而市場一路下行，利率政策可能會有所松動，因此他遲遲拖延，不肯去辦理房貸。
2018年底，杭州部分銀行二套房貸利率上浮幅度由25%下調(diào)到20%，銷售催他盡快辦理按揭。在銷售和銀行的反復(fù)催促下，春節(jié)前張風(fēng)將按揭材料交了上去。2月中旬，他接到了通知，利率上浮10%，條件是張風(fēng)必須購買銀行20萬元3年期理財產(chǎn)品。
此前張風(fēng)已在這家銀行購買過理財產(chǎn)品，所以拒絕了這一條件。幾天之后，銀行業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴他，可以申報上浮10%利率。雖然這一利率已經(jīng)足夠低，但張風(fēng)堅信杭州房貸利率還會走低。
在他看來，利率松動意味著政策松動，對于購房者來說，房貸是家庭支出主要部分，如果房貸成本降低，“暗示你可以進行買房了，2009年我在天津買房的時候，利率打七折，所以就趕緊抄底了。”
張風(fēng)只是近期樓市投資客的一個縮影。2月以來，長三角的杭州、南京、合肥、常州、寧波多個主要城市的樓市政策的出現(xiàn)不同程度變動，包括落戶條件的放寬、限價政策的放松、房貸利率下調(diào)等。
綠都地產(chǎn)集團營銷負責(zé)人成軍表示，目前長三角部分城市樓市調(diào)控政策的確出現(xiàn)趨勢性放松。但全面放開可能性非常小，更多是在落戶、社保層面。“我認為接下來最有可能放松的會是限售政策以及貸款利率的下調(diào)。”
房產(chǎn)研究和評論專家丁建剛則強調(diào)，按照目前趨勢，會有更多的城市跟進：“去年底中央經(jīng)濟工作會議確定的分城施策是一個基本原則。”
利率下降
一直以來，杭州樓市都表現(xiàn)十分突出，在其它城市成交量大幅下滑情況下，杭州都保持了一定活躍度。
2018年上半年，杭州房貸一路上揚，首套房利率最高上浮15%-20%；下半年以來，大多數(shù)上浮10%-15%，二套房15%-20%。2019年2月份以來杭州房貸下調(diào)明顯，廣發(fā)銀行和建設(shè)銀行等首套房貸利率上浮8%。如果搭配購買銀行理財產(chǎn)品，利率議價空間更大。
杭州蕭山某樓盤銷售人員對經(jīng)濟觀察報透露，其所在樓盤的合作銀行，目前首套利率可做到上浮5%，二套上浮10%。
在杭州400公里以外的合肥，劉心許遭遇了和張風(fēng)類似的“幸運”。很早之前，劉心許在合肥購買了一套50多平米的二手房，2018年她決定換房，將原來的房子賣掉湊齊了首付。
2018年10月劉心許在合肥蜀山購買了一套90平米新房，由于有貸款紀(jì)錄但結(jié)清了貸款，按照當(dāng)時合肥政策，她屬于“首套二貸”，首付四成，房貸利率上浮30%。11月份去銀行辦理貸款，被告知首付提高到五成才能放貸，劉心許決定等一等再辦理。
2月中旬，她接到工商銀行合肥銀河支行信貸部通知，2月14號之后政策變了，因為結(jié)清了貸款，屬于“首房首貸”，首付依然四成，利率則是按照首套房利率計算，僅上浮20%，即5.88%。次日劉心許便辦好了貸款手續(xù)。
目前合肥部分銀行首套房貸利率普遍上浮20%，二套房貸利率普遍上浮20%-30%，高于同級別城市。但經(jīng)濟觀察報了解到，近期合肥部分銀行將對首套房貸結(jié)清的客戶，執(zhí)行首套房貸政策。
顯然，劉心許成為合肥房貸利率調(diào)整后第一批購房者。
不僅僅是杭州和合肥，長三角越來越多的城市在房貸利率上出現(xiàn)松動，議價空間增大。一家房企營銷總透露，旗下蘇州項目合作銀行為交通銀行，原來二套房貸普遍上浮20%－25%，目前可以溝通到上浮18%甚至更低。“雖然目前下調(diào)幅度不是很大，但起碼有溝通的余地了。”
限價松動
在部分長三角城市，限價政策也開始悄然放松。
2月20日，杭州地王項目綠城建發(fā)沁園拿到了54000元／平方米的銷售均價，創(chuàng)下區(qū)域房價新高。2018年該項目第一次開盤均價為49500元／平方米。這意味著現(xiàn)在每平方米漲了4500元。
2018年項目開盤時恰逢杭州限價最嚴(yán)厲之際，在售樓盤均價被限制在50000元以內(nèi)。作為一個地王項目，沁園項目樓面價是40766元/平方米，第一次開盤你價格與樓面價差價只有七千多元。
按照此前杭州的限價政策，新開樓盤的均價不高于上一期均價，本次沁園項目開盤，不僅打破了區(qū)域限價，同時也高于上一次開盤均價。“不僅僅是沁園一個樓盤，去年12月份以后，有些高價地項目或多或少突破了限價。”雙贏機構(gòu)董事長章惠芳透露。
一家杭州開發(fā)商營銷管理人士對經(jīng)濟觀察報表示，目前杭州限價松動主要體現(xiàn)在像沁園的高價地項目上，“今年杭州一大批高價地上市，不可能都虧本賣，對高價地放開一點，對于低價地、剛需盤，限價還在嚴(yán)格執(zhí)行。”
章惠芳表示，從限價變化可以看出杭州樓市調(diào)控有一定放松跡象，“市場相對低迷，觀望情緒濃厚，開發(fā)商拿地也不積極，這是放松的背景。但杭州是精準(zhǔn)調(diào)控，不是全面突破，老盤老辦法，新盤新辦法，一盤一策。”
杭州隔壁的南京同樣因為限價放松頗受關(guān)注。2月中旬，南京中海城南公館開盤，洋房均價37000-39000元/平方米，小高層均價35000-37000元/平方米。此前南京限價執(zhí)行“一刀切”政策，中海城南公館所在的城南板塊，要求不超過3.5萬元／平方米。
此外，江寧區(qū)域要求價格不超過3萬元／平方米，河西南區(qū)域所有項目不超過3.5萬元／平方米。據(jù)不完全統(tǒng)計，包括中海城南公館在內(nèi)，目前南京至少有6個樓盤預(yù)售價格突破區(qū)域限價，主要為改善型項目。
2月26日南京市發(fā)改委發(fā)布了《南京堅持房價穩(wěn)控政策不動搖》文件。南京市發(fā)改委表示，新房源價格高是因為不同住宅類型存在一定市場比價關(guān)系，比如同區(qū)域、同品質(zhì)情況下，多層住宅價格一般高于高層住宅價格；同區(qū)域、同類型情況下，裝修住宅價格一般高于毛坯住宅價格。
南京市發(fā)改委還強調(diào)，南京市將繼續(xù)貫徹中央關(guān)于堅決遏制房價上漲的重要決策，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖，力度不放松。
作為營銷負責(zé)人，成軍能第一時間了解到政策變化。他透露，在和地方政府接觸的過程中，確實感受到了放松的跡象：“原來南京有的項目限價管控比較嚴(yán)，近期去溝通發(fā)現(xiàn)空間加大了，當(dāng)然不止我們一家遇到這一情況，杭州限價也是鐵板一塊，現(xiàn)在也有了溝通余地。”
吸引人才
一些長三角城市還通過放寬落戶條件等政策，在吸引人才的同時，也客觀上釋放了一定樓市需求。2月11日，江蘇常州發(fā)布人才落戶新政，進一步放寬購房落戶條件：社保滿1年，就業(yè)居住滿5年可落戶。
常州新政不僅取消了購房遷入房屋面積不小于50平方米、遷入后人均居住面積不小于25平方米的限制；同時也取消子女與父母相互投靠且遷入后人均居住面積不小于25平方米的限制。
今年3月1日起，南京將施行新積分落戶辦法。相較于此前的規(guī)定，新辦法最大的區(qū)別在于社保放松，此前南京規(guī)定累計繳納城鎮(zhèn)職工社會保險不少于24個月，現(xiàn)有規(guī)定在本市合法穩(wěn)定就業(yè)且近2年內(nèi)連續(xù)繳納社會保險。
2月27日，寧波市公安局就調(diào)整完善戶口遷移政策公開征求意見，該意見稿進一步放寬了落戶條件，除了放寬人才落戶、居住就業(yè)落戶和親屬投靠落戶條件外，還新增了投資購房落戶，商業(yè)用房也可落戶。
丁建剛直言，城市戶籍的大幅度放寬，事實上就是對外地人限購的某種放松。
刺激市場
政策的松動總能第一時間挑動市場敏感的神經(jīng)。
成軍透露，綠都時刻監(jiān)測市場反應(yīng)，近期從一線反饋來的數(shù)據(jù)和現(xiàn)象都說明市場開始發(fā)生變化，特別是蘇州、杭州、合肥等地，變化較大。“一個是來訪量比以前多了，比春節(jié)前增長40%甚至50%，第二是客戶買房有一些緊迫性和恐慌性。限價取消、房貸利率變化等政策變動，帶來了預(yù)期，對客戶購房意愿形成刺激。”成軍分析說。
但他也強調(diào)，一些城市成交量還未出現(xiàn)太大反彈，近期市場變化主要是春節(jié)后購房意愿階段性被激發(fā)帶來的。作為營銷人員，他對上半年市場仍然持謹慎態(tài)度：“我覺得上半年市場基本面不會有太大變化，預(yù)計下半年市場基本面會更好。”
前述杭州蕭山樓盤銷售人士透露，其所在樓盤2018年下半年第一次開盤，因認購人數(shù)不足“流搖”。2月份以來開始發(fā)生變化，“現(xiàn)在工作日一天的銷售套數(shù)都快趕上去年一周的了，周末根本忙不過來，經(jīng)常晚上10點下班，做IT（看房人職業(yè)）的都下班太晚。”“你看，說著又賣掉了一套。”在采訪間隙，他向記者展示了項目銷售大群的即時信息，一套129平米的住宅成功售出。
本文來源：經(jīng)濟觀察報 |