2016年以來樓市調(diào)控政策從嚴(yán)不放松，樓市市場受政策影響漸趨平靜。從近三年蘇州別墅成交來看，2016年別墅市場較為火熱，受政策影響，隨后成交開始回落。2017年至2018年，供應(yīng)出現(xiàn)下滑，成交量日益趨穩(wěn)，價(jià)格小幅上漲。今年蘇州的別墅市場又有怎么樣的表現(xiàn)呢？
雙吳占據(jù)全市別墅成交近6成
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年前十個(gè)月蘇州別墅供應(yīng)面積91萬平方米，同比下滑27%；成交面積108萬平方米，同比增加3%；成交均價(jià)為25068元/平方米，同比上漲8%。同比去年同期，蘇州別墅市場成交整體呈現(xiàn)“量價(jià)齊升”的趨勢。
從區(qū)域來看，雙吳區(qū)域不僅在普通住宅市場扮演成交領(lǐng)跑角色，也是別墅的主力成交區(qū)域。今年前十個(gè)月吳中區(qū)別墅成交1803套，同比去年同期下滑23%，但仍遠(yuǎn)超其他區(qū)域，占全市總成交量的34%。究其原因，盡管今年吳中區(qū)別墅供應(yīng)量縮減，但基數(shù)仍相對(duì)較大，僅次于吳江區(qū)別墅供應(yīng)量。吳中區(qū)擁有更豐富的景觀資源，近兩年配套發(fā)展也漸趨成熟。且相比姑蘇區(qū)與蘇州工業(yè)園區(qū)3萬元的均價(jià)，吳中區(qū)別墅的性價(jià)比吸引力較大。
縱觀吳中區(qū)，建發(fā)獨(dú)墅灣以14.58億元、6.22萬平方米的成績在金額榜、面積榜中奪魁，中航·樾園則以412套的成交套數(shù)占據(jù)套數(shù)榜頭名。該項(xiàng)目位于木瀆、天平山板塊，2公里生活圈內(nèi)涵蓋木瀆、蘇州高新區(qū)兩大商圈，在售疊加別墅房源，120平方米、140平方米、160平方米，均價(jià)約23000-25000元/平方米。
吳江區(qū)別墅成交1284套，占全市成交量的24%，占比有所抬升，位居全市別墅成交套數(shù)榜第二位。吳江的改善市場逐漸崛起。 碧桂園十里江南以9.70億元、5.40萬平方米、453套的成績持續(xù)占據(jù)吳江別墅金額、面積、套數(shù)榜冠軍，項(xiàng)目位于吳江汾湖板塊，臨近淀山湖，適合上海周邊和旅游投資。
中糧本源以8.64億元、4.42萬平方米、277套的成績位列三榜亞軍，該項(xiàng)目為純歐式特色別墅，位于吳江區(qū)的同里板塊，在同里古鎮(zhèn)旁邊，北面是九里湖，南面是同里湖，東邊是平原森林公園。在售面積為214平方米、215平方米、235平方米、276平方米、305平方米和365平方米的別墅房源，價(jià)格為27000元/平方米。
另外，姑蘇區(qū)別墅成交在六大區(qū)中最少，僅成交276套，占比5%。姑蘇區(qū)的土地資源稀缺，鮮有新房源入市，別墅成交均價(jià)38801元/平方米。
遠(yuǎn)郊新興板塊逐漸熱門
從板塊來看，吳中區(qū)的木瀆、天平山板塊及尹山湖板塊、蘇州高新區(qū)的滸墅關(guān)板塊等是今年別墅成交的主力板塊。其中吳中區(qū)的木瀆、天平山板塊，以534套成交量占據(jù)板塊別墅成交第一位，尹山湖和吳江區(qū)的汾湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊位列第二、三位。
由于土地資源、景觀資源的稀缺，別墅價(jià)格居高不下，別墅客群的置業(yè)區(qū)域選擇，逐漸集中到高性價(jià)比的潛力板塊。向遠(yuǎn)郊板塊轉(zhuǎn)移的低總價(jià)、經(jīng)濟(jì)型別墅，市場熱度走高。今年汾湖板塊、東山板塊、陽澄湖板塊等潛力板塊成交猛增，排名迅速靠前。
蘇州高新區(qū)方面，滸墅關(guān)板塊以465套的成交量位居榜單第四。滸墅關(guān)板塊在中環(huán)、軌交、永旺、宜家等配套的利好下，板塊價(jià)值不斷上升，逐漸由剛需向改善進(jìn)化。從2016年開始滸墅關(guān)接連拍了13塊地，目前大多已經(jīng)公示。有業(yè)內(nèi)人士分析，滸墅關(guān)的潛在購房者主要為地緣客戶和外部客戶構(gòu)成，其中地緣客戶將成為各家爭奪的焦點(diǎn)。
蘇州高新區(qū)的泉山39°以8.23億元、3.98萬平方米、215套的成績持續(xù)領(lǐng)跑蘇州高新區(qū)別墅市場，奪得金額、面積、套數(shù)榜三冠王。該項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境較好，作為純別墅社區(qū)居住舒適度高，成交持續(xù)火熱，建筑面積328平方米，總價(jià)710萬元/套。預(yù)計(jì)后期加推建筑面積約70-130平方米公寓。景瑞無雙以7.46萬平方米、135套的成交表現(xiàn)占據(jù)金額榜、套數(shù)榜亞軍。此外，萬科遇見山、荷瀾庭等樓盤也躋身于榜單前列。
小面積、高性價(jià)比項(xiàng)目領(lǐng)跑蘇州別墅市場
縱觀別墅項(xiàng)目榜單，成交前五均被“雙吳板塊”項(xiàng)目占據(jù)，前十位中有7位來自該區(qū)域，主要是高性價(jià)比、低總價(jià)的樓盤領(lǐng)跑，小面積“微墅”產(chǎn)品走熱，山水別墅備受熱捧。位于吳江汾湖板塊的 碧桂園十里江南今年以453套的成交量位居別墅榜冠軍，項(xiàng)目臨近淀山湖，1.8萬元/平方米價(jià)格優(yōu)勢明顯，主力成交獨(dú)棟別墅110-172平方米。
此外，中航·樾園、 中糧本源、建發(fā)獨(dú)墅灣等樓盤成交也較好。中航·樾園緊靠壽桃湖、近覽天平、靈巖山脈，2公里生活圈內(nèi)涵蓋木瀆、高新區(qū)兩大商圈，在售疊加別墅，在售面積為120平方米、140平方米、160平方米，均價(jià)約23000-25000元/平方米。 中糧本源為純歐式特色別墅，位于吳江區(qū)的同里板塊，在同里古鎮(zhèn)旁邊，北面是九里湖，南面是同里湖，東邊是平原森林公園，建筑面積214平方米至365平方米別墅房源，在售均價(jià)27000元/平方米。
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