據(jù)蘇房網(wǎng)統(tǒng)計，截止10月23日，蘇州市區(qū)（不含吳江）2018年成功出讓住宅類地塊46宗。與往年的土拍相比，今年土拍的溢價率較低，像10月16日舉行的年內(nèi)第三次土拍，掛牌的4宗宅地，2宗流拍，1宗底價成交，另一宗溢價率17.21%，算是唯一有些看點的地塊了。
縱觀今年以來住宅地塊的溢價率， 1月份土地成交的平均溢價率為18.7%，2月份平均溢價率為13.2%，6-8月份土地成交的平均溢價率為6.0%。從時間軸上來看，進入2018年后，蘇州土地市場的地塊成交溢價率有走低的趨勢。
地塊開發(fā)條件高，房企資金壓力大
低溢價率、有地塊流失，這是今年全國很多城市土拍中都出現(xiàn)的情況。目前蘇州的樓市，受調(diào)控政策影響，老盤價格漲幅被嚴格控制，新盤備案價受嚴格限制，在“堅持遏制房價過快上漲”的今天，房企之間的競爭，更大的已經(jīng)轉(zhuǎn)移到了土地層面。
7月下旬的土拍，3宗地塊因無人報名而流拍，10月中旬，又有2宗地塊流拍。記者注意到，位于越溪的一宗宅地，在今年年初首次流拍后，降低了起拍價，但第二次掛牌出讓，仍無人競價。據(jù)實探，該地塊西側(cè)與規(guī)劃溪秀路一路相隔有一個較大型的變電站，成片的高壓電線十分醒目。地塊東南兩側(cè)均為高架路，從地塊的周邊環(huán)境來看，有一定的硬傷。而這些，對于想要打造品質(zhì)標桿住區(qū)的開發(fā)商而言，拿地會有較多顧慮。
隨著土地資源的日漸稀缺，為提高土地的利用率，近幾年來，蘇州不斷提高了地塊競拍的條件，比如要求配建和現(xiàn)房銷售。
7月份和10月份流拍的地塊，有一個共同點：需要配建幼兒園。有業(yè)內(nèi)人士表示：“地塊要求配建、學(xué)?；蛘咂渌迷O(shè)施會增加房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本。在目前的限價、限售等政策調(diào)控下，房企拿地更傾向于能夠?qū)崿F(xiàn)高周轉(zhuǎn)的地塊。另一方面，由于過去兩年大量高價地塊因限價限售等原因并未推向市場銷售，部分大型房企資金壓力較大，這些可能都是引發(fā)土地流拍或者低溢價拿地的原因。”
土拍規(guī)則升級，對開發(fā)要求提高
事實上，土地的流拍和低溢價率情況一直有發(fā)生，哪怕是在市場沒有調(diào)控的情況下。這跟地塊本身的競價要求、地塊有無硬傷、地塊所在板塊的受歡迎程度等都有一定的關(guān)系。
先來看看去年土拍的數(shù)據(jù)。
2017年，蘇州市區(qū)（不含吳江）全年成功交易了38宗宅地。其中相城區(qū)和吳中區(qū)均為10宗，蘇州工業(yè)園區(qū)7宗，蘇州高新區(qū)6宗，姑蘇區(qū)5宗，平均溢價率為23.2%，最高溢價率達55.26%，較2016年頻頻出現(xiàn)超100%溢價率的情況有較大改變。
在成交的這些宅地中，74%都需現(xiàn)房銷售。而這些地塊大多位于甪直、望亭、渭塘、通安、臨湖、吳中度假區(qū)等非中心板塊。
地塊的競拍條件不斷提高。2017年有一宗地塊在掛牌出讓時明確：競買人或其控股股東的公司須為“世界500強企業(yè)”，這一要求，直接將中、小型房企拒之門外。
此外，地塊配置中還加入了需要有一定比例的人才公寓、或者定向人群銷售、限制價等，還有要求純租賃性質(zhì)的地塊。
進入到10月、11月后，進入競價流程的重點地塊，出讓要求比以往更為細致。比如被蘇高新以底價競得的獅山地塊，除了提出“全裝修”交付外，還規(guī)定沿珠江路的住宅房源不得設(shè)置開敞陽臺，且封閉陽臺建筑面積全部計入統(tǒng)計率。另外，地塊還在建筑面寬、沿街立面、布局朝向，甚至小區(qū)入口形象等方面都提出了細致要求。
萬業(yè)地塊除了要求自帶幼兒園外，還在幼兒園的交付時間、小區(qū)圍墻、建筑面寬、車位配比、戶型面積等方面有了更細致的要求，并說明南北地塊容積率可統(tǒng)籌平衡，但單獨地塊容積率須大于2.0，這也意味著后期這兩塊地不能做“高低配”來分攤?cè)莘e率。
吳中太湖新城地塊不僅要求商業(yè)辦公與住宅部分須同步建設(shè)，還特別說明，在商業(yè)辦公封頂前，商品住宅預(yù)售不得超過住宅總計容面積的70%。剩余部分要在商業(yè)辦公主體建筑封頂后，才能申請預(yù)售許可，還有商業(yè)部分不可分割銷售或轉(zhuǎn)讓，商務(wù)部分竣工驗收備案5年內(nèi)不可分割銷售或轉(zhuǎn)讓等這類嚴苛的要求。
相比之前的地塊拍賣條件，這些細化和升級的要求，在引導(dǎo)開發(fā)商后期規(guī)范操作的同時，大大增加了地塊的開發(fā)成本，不斷考驗著開發(fā)商的競爭力。而在這樣嚴苛、細致的地塊規(guī)劃要求下，能夠拿下地塊的，只有那些資金實力雄厚的品牌開發(fā)商，大量中小型房企無力承擔(dān)。
蘇房網(wǎng)數(shù)據(jù)分析師夏瑋芬分析認為：“蘇州土地出讓系列附帶條件的出現(xiàn)，一定程度上確實加大了房企拿地開發(fā)的難度，從用地出讓階段就開始了對未來產(chǎn)品的細化要求。但是相當(dāng)部分要求其實也是規(guī)范了城市經(jīng)營性用地的功能性作用。房企在拿地開發(fā)的同時必須也要承擔(dān)起相應(yīng)的功能配套重任，比如規(guī)模性住宅對區(qū)域內(nèi)幼兒園的配建，比如商住地塊商業(yè)和住宅開發(fā)的節(jié)奏要求等等。這也意味著蘇州的房地產(chǎn)市場，從土地出讓階段，就以規(guī)范和完善整個地段片區(qū)的城市化發(fā)展為導(dǎo)向。”
房企 “合縱”“連橫” “抱團”取暖
而對越來越嚴苛的地塊開發(fā)要求，更多的房企業(yè)學(xué)會了通過“合縱”“連橫” 來“抱團”取暖。
過去的土拍市場，房企們大都各自為陣，或者暗中抬杠較量。在進行土地公開拍賣的時候，一旦泄露競標對象，或是有強烈的拿地意愿，都有可能被其他競爭對手“抬價”，超出預(yù)期拿地。
而現(xiàn)在，更多房企學(xué)會了通過“合縱”“連橫”來“報團取暖”。所謂 “合縱”：即對同一塊地，將有意向的房企拉到一起，聯(lián)合拿地。所謂“連橫”：則是以后期合作開發(fā)為諾，先游說其他房企不參與競拍，從而低價拿地。
無論是“合縱”拿地，還是“連橫”開發(fā)，都體現(xiàn)了開發(fā)商拿地觀念的變化——不拿高溢價地。
在蘇州房地產(chǎn)市場，房企合作的并不少見。如正榮金輝合作的花漫四季、中交路勁合作的璞玥風(fēng)華、萬科蘇高新合作的 萬科公園里、萬科遇見山等，泰禾和華發(fā)合作的姑蘇院子等等。園區(qū)斜塘蘇高新地塊已被融創(chuàng)收購，傳地塊在開拍前雙方就已有合作意向。
隨著市場的變化，在高價地塊入市面臨巨大開盤壓力的情況下，由三家、四家、甚至五家房企“抱團”，聯(lián)合開發(fā)的項目也逐漸增多了。在新盤比較多的蘇州高新區(qū)滸墅關(guān)板塊，合作開發(fā)的樓盤較為多見，如云棲麓，由碧桂園、光明地產(chǎn)、上坤、綠都、陽光城五大開發(fā)商聯(lián)合打造。翡翠公園，由蘇高新地產(chǎn)、藍光、上坤、萬科四家聯(lián)合；合著花園由金茂、招商、首開、中糧四家央企聯(lián)手打造。
分析這些合作樓盤，不難發(fā)現(xiàn)，之前合作過的，已經(jīng)磨合的比較好的房企，已經(jīng)開始有了持續(xù)合作的趨勢。在面對市場困境的時候，房企們之間的相互競爭并沒有那么強烈，更多的則在“抱團取暖，共同抗寒”。
來源：引力播 |