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    業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，馬太效應(yīng)愈明顯

 

   上半年，房企銷(xiāo)售冠軍仍然是碧桂園，公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額4124.9億元，同比增長(zhǎng)42.8%，完成去年全年銷(xiāo)售額的74.9%；萬(wàn)科銷(xiāo)售金額為3046.5億元，同比增加9.9%；而恒 大年銷(xiāo)售金額3042億元，同比增長(zhǎng)24.6%，已達(dá)全年5500億元銷(xiāo)售目標(biāo)的55%。報(bào)告期內(nèi)，恒 大各項(xiàng)利潤(rùn)指標(biāo)均創(chuàng)新高，其中核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)、凈利潤(rùn)創(chuàng)行業(yè)有史以來(lái)最高紀(jì)錄。據(jù)此統(tǒng)計(jì)，這3家房企上半年銷(xiāo)售總額高達(dá)10213億元。

 

    記者梳理發(fā)現(xiàn)，A股四大地產(chǎn)公司巨頭中，30家公司上半年利潤(rùn)都表現(xiàn)較好。萬(wàn)科凈利潤(rùn)91.23億元，同比增長(zhǎng)24.94%；保利地產(chǎn)凈利潤(rùn)65.05億元，同比增長(zhǎng)15.13%；招商蛇口凈利潤(rùn)71.17億元，同比增加97.54%。

 

    而在香港上市的內(nèi)資地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)也類(lèi)似。根據(jù)半年報(bào)，恒 大實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)1088.6億元，同比增長(zhǎng)61.8%，毛利率36.2%；凈利潤(rùn)530.3億元，同比增長(zhǎng)129.3%，凈利率17.7%；核心利潤(rùn)550.1億元，同比增長(zhǎng)101.5%。碧桂園實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1318.9億元，同比增長(zhǎng)69.7%；凈利潤(rùn)163.2億元，同比增長(zhǎng)94.9%；實(shí)現(xiàn)歸屬于公司股東應(yīng)占利潤(rùn)129.39億元，同比增長(zhǎng)72.5%。

 

    但是，隨著市場(chǎng)整體調(diào)整不斷，不少中小房企逐漸淡出市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)分化趨勢(shì)加劇。恒 大集團(tuán)總裁夏海鈞在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，房地產(chǎn)未來(lái)一定是“大魚(yú)吃小魚(yú)”。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)接近成熟階段，成交量整體穩(wěn)定，但變化的是集中度，前十大地產(chǎn)商在不斷蠶食小地產(chǎn)商的份額。夏海鈞指出，“去年年底，前十的地產(chǎn)商在全國(guó)銷(xiāo)售占有率為24%，今年上半年已經(jīng)到了30%，前三大地產(chǎn)商占了15%。我們認(rèn)為未來(lái)3~5年，前十的地產(chǎn)商的市場(chǎng)份額會(huì)到40%左右。”因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一面就是很多小房企的市場(chǎng)份額被吃掉，才有了這些大型房地產(chǎn)企業(yè)的亮眼業(yè)績(jī)。

 

    易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)格局凸顯，隨著行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，預(yù)計(jì)到2020年，三大龍頭房企的市場(chǎng)占比會(huì)超過(guò)20%。即便市場(chǎng)總量維持不變，龍頭房企也能持續(xù)占領(lǐng)市場(chǎng)份額，行業(yè)集中格局仍將延續(xù)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的進(jìn)一步從嚴(yán)，小型房地產(chǎn)企業(yè)的退出將會(huì)加速，房地產(chǎn)市場(chǎng)的馬太效應(yīng)將會(huì)愈加明顯。

 

    現(xiàn)金為王，轉(zhuǎn)型成主旋律

 

    盡管不少房企業(yè)績(jī)都呈上升趨勢(shì)，但銀河證券房地產(chǎn)分析師潘瑋分析指出，已披露中報(bào)的56家A股房企中，龍頭企業(yè)負(fù)債率較前走升，現(xiàn)金流面臨趨緊，償債高峰壓頂。加快銷(xiāo)售、加快開(kāi)發(fā)、加快回款，并加快持有型商業(yè)物業(yè)增長(zhǎng)，將成下半年主要策略。前三強(qiáng)房企對(duì)比方面，碧桂園利潤(rùn)翻番聚焦效益，恒 大業(yè)績(jī)超預(yù)期，萬(wàn)科表現(xiàn)向好地位穩(wěn)固。

 

     記者注意到，在眾多房企的半年度業(yè)績(jī)報(bào)告上，對(duì)于現(xiàn)金流越來(lái)越重視。恒 大業(yè)績(jī)報(bào)告表示，公司始終堅(jiān)持“現(xiàn)金為王”策略，截至2018年上半年，現(xiàn)金余額2579億元，未使用銀行授信2010億元，充沛的現(xiàn)金流為公司穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)提供有力保證。

 

    此外，隨著房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債上升，房企近年來(lái)也紛紛開(kāi)拓新的業(yè)務(wù)，長(zhǎng)租公寓就是最為熱門(mén)的業(yè)務(wù)之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018上半年銷(xiāo)售額前20的房企中，已有16家企業(yè)開(kāi)展了長(zhǎng)租業(yè)務(wù)，而租賃也為房企的業(yè)績(jī)帶來(lái)了新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。萬(wàn)科在半年報(bào)中，明確將租賃住宅確認(rèn)為核心業(yè)務(wù)，這是繼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)服務(wù)之后，萬(wàn)科確立的第三項(xiàng)核心業(yè)務(wù)。2014年以來(lái)，萬(wàn)科積極布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。截至今年6月30日，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)已覆蓋30個(gè)主要城市，累計(jì)獲取房間數(shù)超過(guò)16萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)超過(guò)4萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)6個(gè)月以上項(xiàng)目的平均出租率約92%。龍湖集團(tuán)也在業(yè)績(jī)報(bào)告中指出，2018上半年公司投資性物業(yè)不含稅租金收入為18.5億元，下半年公司在售主力項(xiàng)目將達(dá)到110個(gè)，其中39個(gè)為全新項(xiàng)目，56個(gè)項(xiàng)目將推出新一期新業(yè)態(tài)產(chǎn)品。

 

    回歸理性，行業(yè)評(píng)級(jí)為低配

 

    對(duì)于下半年的政策走向，申萬(wàn)宏源研報(bào)表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的進(jìn)一步擴(kuò)容可能成為下半年的政策方向，以助降低購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)熱情?？紤]到房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容的不確定性以及本幣匯率的波動(dòng)，市場(chǎng)情緒對(duì)負(fù)面信息會(huì)保持高度敏感，維持房地產(chǎn)板塊低配評(píng)級(jí)。

 

    銀河證券房地產(chǎn)分析師潘瑋表示，目前房地產(chǎn)調(diào)控方面依然，預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)。庫(kù)存方面，開(kāi)發(fā)投資規(guī)模上行，供給端呈現(xiàn)穩(wěn)步放量態(tài)勢(shì)，同時(shí)存量繼續(xù)回落。土地市場(chǎng)方面，流拍現(xiàn)象及溢價(jià)率走低繼續(xù)，呈現(xiàn)出一定降溫趨勢(shì)，未來(lái)有望進(jìn)一步回歸理性。

 

    目前，房企在規(guī)模上已出現(xiàn)放慢速度的情況，比如之前一直追求“高周轉(zhuǎn)”的碧桂園，在中報(bào)發(fā)布會(huì)上下決心要“減速”：公司正在重新審視本公司的管理系統(tǒng)，為了立基百年，寧可放慢一些發(fā)展速度。

 

    潘瑋認(rèn)為，隨著土地購(gòu)置價(jià)格的上漲，預(yù)計(jì)行業(yè)利潤(rùn)空間中長(zhǎng)期或?qū)⒚媾R下行壓力，未來(lái)結(jié)算利潤(rùn)率水平也將會(huì)觸頂回落。另外，房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)分化，一二線(xiàn)城市房企銷(xiāo)售增速和投資力度均高于三線(xiàn)城市房企，會(huì)繼續(xù)看好地產(chǎn)板塊的行情，雖然政策調(diào)控仍將持續(xù)，但邊際調(diào)整的空間不大。