7月23-24日，蘇州主城區(qū)迎來2018年下半年首場土拍，共有12宗地塊競價出讓。經過兩天時間的網上競價，3宗地塊流拍，9宗地塊最終找到買主。地塊最高溢價率為41.43%，是一宗商服用地。成交最高樓面價為26500元/平方米，是位于蘇州高新區(qū)1宗的住宅用地。
縱觀這次土拍，有幾個特點比較明顯。一是地塊溢價率普遍不高，住宅地塊尤甚。9宗成交地塊中，4宗是以底價成交，另外5宗地塊中，除去高鐵新城的商服地塊，其他地塊的溢價率大多在個位數(shù)。
地塊流拍是土拍中的常事
其實，縱觀近幾年來的歷次土拍，有地塊流拍是經常發(fā)生的事情。一般來說，地塊流拍有多方面的原因。
一是地塊本身有缺陷，比如地塊周邊有高架路、高壓線、變電站等不利因素，開發(fā)商就不看好地塊的開發(fā)價值，地塊就容易流拍。
第二，地塊的性價比比較低。在地塊開拍前，開發(fā)商都會對地塊的投入和產出進行測算。隨著地塊資源的日漸稀缺，一些地塊在掛牌的時候就有很多條件限定，比如，要配套造一所學校，無償提供給當?shù)卣?，如果造價太高，會讓開發(fā)商認為地塊性價比太低。再比如，地塊所屬的板塊周邊房源存量較大，房子建成后的價格實現(xiàn)能力較弱，相比之下起拍價比較高等等。
第三，地塊限制條件比較苛刻。提高土地的出讓門檻是很多城市近年來較為通行的做法。房地產商高負債運營會給城市帶來樓市風險，為避免或減少風險，政府部門都通過提高拿地門檻的做法來優(yōu)選開發(fā)商。比如要求報名的開發(fā)商需要是500強企業(yè)，有三星級以上綠色建筑施工經驗等等。如果地塊限制的條件比較苛刻，就容易導致地塊流拍。
據(jù)記者了解，此次流拍的三宗地塊分別為蘇地2018-WG-8號地、蘇地2018-WG-10號地和蘇地2018-WG-15號地。這三宗地塊或自身條件不佳、或性價比較低，致使很多房企并不看好。
開發(fā)商拿地越來越理性
從此次土拍的情況來看，隨著房企融資收緊，開發(fā)商拿地越來越理性。在此次土拍中，報名最多的地塊也僅有3家，與過去動不動就十幾家甚至幾十家開發(fā)商同臺競拍場面形成鮮明的對比。
究其原因，與樓市大環(huán)境不無關系。
在“房住不炒”政策的引領下，各地相繼出臺了限購限貸等樓市調控政策，包括現(xiàn)房銷售政策、限購、備案限價、搖號買房等調控手段高壓著樓市，使樓市行情趨于冷靜。蘇州樓市跟全國受政策調控的城市一樣，也處在限購、限貸等政策調控之下，考慮到未來市場行情，很多房企拿地開始謹慎考量。
自去年下半年起，蘇州土拍中出現(xiàn)了多宗高價地，以往對這類高價地，開發(fā)商大多都是通過打造高端住宅后再銷售。但是政策調控下，高端住宅成交一直不溫不火，無法快速占領市場。高價地入市的困難使得開發(fā)商拿高價地格外謹慎。
加上房地產企業(yè)融資環(huán)境的收緊，使得房企想拿地卻有點力不從心。房企獲得資金的難易程度，主要取決于整體社會融資的環(huán)境松緊。一般情況下，一旦整體融資環(huán)境偏緊，政策上打壓的首先是金融機構放貸給房地產企業(yè)的資金規(guī)模。
2016年11月，國家發(fā)改委出臺《關于企業(yè)債券審核落實房地產調控政策的意見》，嚴格限制房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券用于商業(yè)性房地產項目。2017年4月，銀監(jiān)會先后發(fā)布《關于提升銀行業(yè)服務實體經濟質效的指導意見》和《關于銀行業(yè)風險防控工作的指導意見》等文件，嚴禁違規(guī)資金流入房地產市場，將房企貸款、發(fā)行債券等融資渠道納入監(jiān)測范圍。2018年6月，國家發(fā)改委、財政部共同發(fā)布《關于完善市場約束機制嚴格防范外債風險和地方債務風險的通知》，要求房地產企業(yè)境外發(fā)債主要用于償還到期債務，限制房地產企業(yè)外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等，要求企業(yè)提交資金用途承諾等。
在這些政策背景下，今年上半年，房地產開發(fā)資金來源增速已回落到4.6%，其中金融機構貸款增速更是下降到-7.9%，銷售回款的一個關鍵指標——個人按揭貸款增速也下降到-4%。這種情況下，房企不得不依靠自籌資金，或增加應付款等方式籌集開發(fā)資金。
房價短期內下行可能性不大
地塊溢價率不高，是不是意味著房價有可能往下走，這是市民普遍關心的問題。但是從此次地塊的成交樓面價來看，房價在短期內下行的可能性不大。
此次土拍中，住宅類地塊最高樓面價26500元/平方米，是一宗位于蘇州高新區(qū)獅山街道金山東路綠化地南、珠江路綠化地東的地塊。盡管開發(fā)商最終是以底價拿下該地，溢價率為0，但是憑著26500元/平方米的樓面價，今后該地塊的房價毫無疑問將逼近“四字頭”。
位于蘇州高新區(qū)的另一宗住宅地，蘇地2018-WG-16號地塊，成交樓面價也達到了26002元/平方米，地塊位于獅山街道玉山路南、運河路西，同樣也是一塊高價地。
9宗成交地塊中，住宅類地塊最低成交樓面價為9995元/平方米，平均成交樓面價為16187/平方米。按照這樣的樓面價來推算，房價基本還將維持在當前的水平。
來源：引力播 |