美聯(lián)物業(yè)近日發(fā)布的一份關于租售比、投資比例、房價收入比、房價與GDP漲幅的對比數(shù)據表明，今年房價暴漲的北京、上海、深圳三地樓市泡沫程度加劇，北京樓市泡沫化指數(shù)全面超上海。
房產租售比北京領跑
“房產租售比”是國際通行用來衡量一個地區(qū)樓市運行是否良好的數(shù)據比例，以單套月租和總價比值，換算出租金與房價的差距。一般而言，國際標準的“房產租售比”為1∶100到1∶200。
據美聯(lián)物業(yè)北京市場研究部調查顯示，11月來北京的樓市租售比再創(chuàng)記錄首次突破了1∶500，達到了1∶546，部分區(qū)域甚至達到了1∶700。而這一比例在2008年基本在1∶400左右，上漲幅度達到了25%。這還沒有考慮到逐漸增加的北京租賃房源空置期增加。造成這一情況原因有很多，但是最主要的原因為暴漲的房價。
北京11月租賃平均價格維持在2250元左右，環(huán)比10月繼續(xù)上升，成交量更是繼續(xù)上升，主要原因是進入取暖期，城區(qū)的租賃市場明顯上漲。而二手房均價則在11月達到了歷史最高，據美聯(lián)物業(yè)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據顯示，11月上半月北京二手房平均價格達到了13150元／平方米。而二手房的平均成交總價首次突破120萬，達到了123萬。二手房均價已經比年初的8900上漲了47.8%，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)了翻番的上漲幅度。
上海的租售比為1∶500。11月美聯(lián)物業(yè)(上海)住宅藍籌投資回報率僅為2%，環(huán)比10月呈現(xiàn)大幅下降趨勢。由于房價漲幅過快，導致租金投資回報率回落速度也隨之較快。其中，長寧區(qū)的藍籌樣本租金回報率為3.07%，居全市首位；閔行區(qū)同為2%-3%；普陀、徐匯、閘北、虹口和浦東的藍籌樣本租金回報率大約在2%-2.5%；靜安、黃浦區(qū)僅為1.5-2%。換算成租售比分別為1∶350-1∶670之間，平均為1∶500。
深圳的租售比平均為1∶450。深圳美聯(lián)物業(yè)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據顯示，在深圳目前一套100萬左右的一居大約租金水平在2500元左右。租售比大概維持在1：400-480之間。
投資比北京首次超上海
美聯(lián)物業(yè)在京滬深三地各取樣2000購房者需求的分析下顯示：北京市場目前投資比例首次出現(xiàn)了超過上海的現(xiàn)象。在北京的調查中顯示62%的登記購房者表示如果手上若有剩余資金，房產將是首選投資目標。而這一數(shù)據在上海僅為51%。
而三地市場的調查更顯示二手房市場上的非自住買家已經都遠遠超過五成。美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，這一數(shù)據說明在目前市場風險比較大。大量的投資需求，使得市場炒作氣氛濃郁，這也在一定程度上使得房價上漲過快。
三城市的現(xiàn)房樓盤空置比也一直居高不下，很多已經居住兩年以上的樓盤甚至空置率依然超過30%。特別是近幾年交付的樓盤中，很多項目的裝修比例不足50%，大部分需求購買希望依靠房價上漲帶來投資收益，給市場帶來了很大的不確定性。
美聯(lián)物業(yè)市場研究部認為，全民參與“房地產運動”體現(xiàn)了老百姓對財富增值保值的關注，所以我們認為從歷史發(fā)展趨勢看，現(xiàn)時的房地產熱也是必經的歷史階段。但是從另一層面來說，政府決策層應理性引導投資導向，合理引導投資，堅決打壓投機。而非一味打壓房地產，同時應更加重視對中低收入階層保障性住房的供應。
房價收入比均超15年
美聯(lián)物業(yè)市場研究部根據北京統(tǒng)計局公布的2008年北京市職工年平均工資為44715元，2009年計算漲幅10%，夫妻雙方年平均在10萬左右。
購買一套北京的普通5環(huán)周圍商品房平均115平方米，平均單價在每平方米17000，總價為需要200萬元左右。
房價收入比為20年。
美聯(lián)物業(yè)市場研究部根據上海市統(tǒng)計局數(shù)據熏2008年度全市職工平均工資為39502元，2009年計算漲幅10%，夫妻雙方年平均在9萬左右。
購買一套外環(huán)普通商品房平均95平米，平均單價在每平方米18000元，總價為需要170萬元左右。房價收入比為18年。
美聯(lián)物業(yè)市場研究部根據南方人才市場、廣州人力資源管理學會、廣州市人才研究院聯(lián)合發(fā)布了《2009年度廣東地區(qū)薪酬調查報告》，結果顯示，深圳以平均薪酬4263元排名第一。家庭收入在9萬，購買一套外環(huán)普通商品房總價為需要150萬左右。房價收入比為16年。
房價漲幅均超GDP5倍
北京在2009年商品房均價上漲幅度已經超過60%，而深圳等地也紛紛超過這一漲幅。統(tǒng)一按照上漲幅度已經分別達到了50%以上這一低估的房價漲幅計算：三城市房價的漲幅都超過了GDP的5倍。其中上海超過7倍左右，而北京與深圳在5倍左右。
對房地產業(yè)的過分依賴，已經為我國經濟埋下隱患。如今，房地產業(yè)已經占了GDP的6%，25%的投資也在房地產行業(yè)，30多個產業(yè)與房地產關系緊密。2009年4萬億的投資有多少進入樓市人們不得而知，但北京、上海等大城市頻繁出現(xiàn)國企地王。社科院的《經濟藍皮書》告知，當前有85%的中國家庭買不起住房。這一切都已經提示現(xiàn)在的樓市已經有泡沫。
近日，中國最大地產開發(fā)商之一萬科董事長王石在接受媒體專訪時警告，中國一些最大城市的房地產泡沫可能擴散到中國其他地區(qū)，可能會給市場造成破壞性后果。業(yè)內人士認為，政府決策層應合理引導投資，堅決打壓投機，應更加重視對中低收入階層保障性住房的供應。(中華工商時報 記者陸昀)
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