當各方繼續(xù)爭論“地價房價比”的時候，一份報告顯示，即使房價已明顯上漲，但是2007年的眾多“地王”至今難解套。更值得關(guān)注的是，今年又有更多的“地王”豪賭房價。昨天，中原地產(chǎn)公布了其所檢測的12個城市的土地數(shù)據(jù)，并選取了40家知名發(fā)展商自2003年以來在土地公開市場上獲取的270幅地塊樣本，從分析數(shù)據(jù)來看，目前近六成土地閑置，地價比重高導(dǎo)致舊“地王”入市缺乏動力，由于目前土地市場再次轉(zhuǎn)熱，新地王前途很難預(yù)料。
“地王”隱身導(dǎo)致地荒假象
通過中原地產(chǎn)對房地產(chǎn)企業(yè)自2003年到2009年上半年獲取的270幅土地狀態(tài)的分析，270幅地塊中除去在售和售完狀態(tài)的土地，有57%的土地尚未入市，形成實際供應(yīng)。27%的土地還處于待開發(fā)狀態(tài)，30%處于規(guī)劃在建狀態(tài)，尚未形成實際銷售，造成住宅市場短期供應(yīng)緊缺，形成“地荒”的假象。
從各大開發(fā)商拿地的情況來看，大型開發(fā)商在公開市場上獲取的土地數(shù)量以2007年最多，占到270幅土地的45%。而按照土地開發(fā)周期兩年時間計算，2009年正是2007年土地全面入市的時間。在所有270幅地塊中，目前仍有20%的土地處于閑置狀態(tài)。從98個在售項目的地價和 房價情況來看，目前接近一半的項目的土地是在2007年取得的，這部分項目的地價比重最高，平均值達到38%，遠高于市場平均地價比25%。
中原地產(chǎn)有關(guān)分析人士表示，從數(shù)據(jù)來看，2007年土地的高閑置狀態(tài)主要原因正是開發(fā)商拿地成本偏高。
“新地王”很可能重蹈覆轍
土地成本的普遍偏高，導(dǎo)致2007年多數(shù)地王目前仍處于閑置狀態(tài)。據(jù)統(tǒng)計，2007年全國18幅地王中除去4幅退地地王，14幅地王中有7幅處于閑置待開發(fā)狀態(tài)，7幅地塊的樓面地價占周邊樓價比重接近90%，其中兩幅地塊樓面地價甚至超過周邊樓盤價格。3幅平價甚至虧本開賣的地王地價占房價比接近80%。
隨著新一輪開發(fā)商拿地?zé)岬牡絹?，高地價導(dǎo)致的“地王”深度套牢可能重現(xiàn)。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2009年初各地土地出讓仍以底價為主，進入第二季度后，多城市相繼出現(xiàn)天價地塊，尤其是6、7月份土地成交愈加火爆，2007年的“地王”潮重演。
根據(jù)中原地產(chǎn)2009年熱門地塊樓面地價和周邊房價的對比來看，北京今年上半年出讓的五塊地王地塊中，地價占周邊樓盤價格比重均已在70%以上。上海四幅“地王”地塊中，地價占比平均也在70%以上，其中寶山一地塊的樓板價甚至已經(jīng)出讓時當?shù)胤績r持平。
中原地產(chǎn)有關(guān)分析人士表示，目前地價已明顯高于市場平均水平，風(fēng)險較大。由于房地產(chǎn)市場經(jīng)常受政策、經(jīng)濟等不可控因素的影響，房價漲幅往往難以達到預(yù)期水平，甚至出現(xiàn)下跌，從而導(dǎo)致早期購入的土地由于成本過高而深套其中。
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城市地價占比為25.7%機構(gòu)調(diào)查接近官方數(shù)據(jù)
近日，克而瑞(中國)研究中心參照十大典型城市754個項目的調(diào)查，使用地價與項目開盤均價進行統(tǒng)計分析后，得出的地價占房價平均比例為25.7%，與此前國土部的結(jié)論基本一致。
今年6月底，國土資源部公布了全國地價約占房價23%的結(jié)論，此后引發(fā)了業(yè)界的廣泛討論。根據(jù)國土部的統(tǒng)計，全國地價占房價平均比重為23.2%；其中十大典型城市地價平均比重為24%。
克而瑞研究中心有關(guān)人士表示，25.7%的地價占房價比的平均數(shù)據(jù)采用了當時房價、開盤均價和整盤均價三種房價進行對比，能夠觀測出項目拿地時地價與周邊房價的對比關(guān)系，和項目拿地后價格變化后的情況。而國土部調(diào)查的計算公式是房價除以地價，其中，房價采用的是項目開盤時的平均售價。實際上，在項目拿地、開盤后其售價通常都會出現(xiàn)浮動，采用開盤均價難以體現(xiàn)項目的實際價格水平。 |