地價(jià)在房?jī)r(jià)中所占比例到底是多少？近日，國(guó)土資源部下屬的中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布署名文章，2008年城市地價(jià)監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，我國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例基本保持在20%-40%之間，29個(gè)重點(diǎn)城市的地價(jià)房?jī)r(jià)比均值為31.8%。
相關(guān)機(jī)構(gòu)解釋數(shù)據(jù)差異原因
在此之前，國(guó)土資源部剛剛針對(duì)地價(jià)房?jī)r(jià)比發(fā)布了另一份調(diào)查結(jié)果顯示：目前在中國(guó)，地價(jià)占房?jī)r(jià)15%-30%，平均是23.2%。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院相關(guān)人士解釋說(shuō)，與國(guó)土資源部的調(diào)查數(shù)據(jù)相比，2008年城市地價(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示的地價(jià)房?jī)r(jià)比高了八個(gè)百分點(diǎn)，數(shù)據(jù)差異較大的主要原因在于內(nèi)涵不同。前一個(gè)數(shù)據(jù)的地價(jià)是當(dāng)前地價(jià)，而后一個(gè)地價(jià)是出讓地價(jià)，從購(gòu)置土地到商品房上市通常會(huì)有3年左右，這一期間如果土地市場(chǎng)上漲，那么這種上漲會(huì)帶來(lái)較大的地價(jià)增值，這一增值大部分轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，并且影響了地價(jià)房?jī)r(jià)比的測(cè)算結(jié)果。
爭(zhēng)議源自兩會(huì)期間一組數(shù)據(jù)
事實(shí)上，地價(jià) 房?jī)r(jià)比首次引起業(yè)內(nèi)外普遍關(guān)注，源于今年年初“兩會(huì)”期間工商聯(lián)的一份報(bào)告，該報(bào)告直指地價(jià)是造成房?jī)r(jià)高漲的主要原因。該報(bào)告對(duì)北京、上海、廣州、深圳、西安、成都、青島、呼和浩特、蘇州等9個(gè)城市62個(gè)企業(yè)的81個(gè)項(xiàng)目從成本角度進(jìn)行了分析。報(bào)告提出，土地成本占總成本比例41.2%，占直接成本的比例高達(dá)58.2%。“人們?cè)跓嶙h數(shù)據(jù)的時(shí)候，卻往往忽略了上述兩個(gè)比例是占總成本的比例，而這個(gè)‘成本’不包括稅費(fèi)，更不包括利潤(rùn)，這個(gè)比例再高，也與房?jī)r(jià)收入和利潤(rùn)無(wú)直接關(guān)系。”中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院分析人士指出，工商聯(lián)報(bào)告中并無(wú)“地價(jià)房?jī)r(jià)比”一詞，但提出了“政府所占份額(稅收和土地出讓金)占到了總銷售收入的37.37%”，并在其所列的“房地產(chǎn)稅費(fèi)在總成本、總支出和銷售收入中的分布(25個(gè)項(xiàng)目)”表中，土地成本占銷售收入比例為23.16%。綜合考慮銷售收入與房?jī)r(jià)、土地成本與地價(jià)間的關(guān)系，可推算出其調(diào)查樣本涉及的地價(jià)房?jī)r(jià)比均值也應(yīng)在23%-26%。 |