去年下半年以來，受經(jīng)濟低迷影響，香港樓市成交量下滑，港資地產(chǎn)企業(yè)也普遍面臨收益下降、房屋空置率上升、新開工量不足等問題，并影響公司業(yè)績。
純利下滑成定局
銷售不暢直接導(dǎo)致港地產(chǎn)商業(yè)績下滑。作為香港本地地產(chǎn)商代表的恒隆地產(chǎn)(00101.HK)最
新業(yè)績報告顯示，截至去年12月底，公司半年度基本純利減少68%，為12億港元。
據(jù)Wind統(tǒng)計，截至2008年6月30日的半年度財務(wù)數(shù)據(jù)，長江實業(yè)(00001.HK)同比下降35.14%，九龍建業(yè)(00034.HK)同比上升20%，會德豐(0020.HK)同比上升12.66%，業(yè)績漲幅同比明顯放緩。
業(yè)內(nèi)預(yù)計，去年下半年香港房地產(chǎn)市場持續(xù)走低，公司業(yè)績所受影響巨大，從全年來看，香港房地產(chǎn)商業(yè)績下降已是毋庸置疑。
根據(jù)香港土地注冊處2009年1月6日公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2008年送交該處注冊的所有種類樓宇買賣合約共113298份，同比下降22.2%。上述合約總值為4131.1億元，同比下降21.4%。
另外，2008年香港私人住宅竣工量與新開工量雙雙創(chuàng)出新低?？⒐ち客认陆?6%，新開工量同比下降38%，遠遠低于政府此前預(yù)期值。而香港金融管理局2009年2月2日公布的數(shù)據(jù)也顯示，2008年香港負資產(chǎn)住宅按揭貸款宗數(shù)增加至10949宗。
業(yè)內(nèi)人士指出，香港住房需求長期以來一直具有彈性，受經(jīng)濟周期影響較大。
中金公司宏觀經(jīng)濟學(xué)家范尚祎將2009年香港GDP預(yù)期增速下調(diào)至-2.3%，并表示仍不看好香港就業(yè)市場，預(yù)計2009年三季度失業(yè)率將攀升至6%。中金公司分析，在經(jīng)濟下行周期中，失業(yè)和降薪風險以及通貨緊縮預(yù)期，會勝過住宅供應(yīng)量減少與低利率等積極因素，從而導(dǎo)致住宅價格長期回調(diào)。
不過，與內(nèi)地地產(chǎn)商不同，港地產(chǎn)商的資產(chǎn)負債率均維持在較低水平，其中，長江實業(yè)資產(chǎn)負債率為16.80%，恒隆集團為23.63%，會德豐為36.93%，九龍建業(yè)為32.20%。雖然受下半年樓市走勢影響，香港地產(chǎn)公司全年財務(wù)指標將有不同程度下滑，但財務(wù)風險依然可控。
持有型物業(yè)增加
香港地產(chǎn)商普遍采用的是物業(yè)開發(fā)與物業(yè)投資相結(jié)合的經(jīng)營模式，在出租物業(yè)上追求穩(wěn)定的收益。出租物業(yè)是平衡收益結(jié)構(gòu)的重要砝碼，也是低谷階段抗擊行業(yè)周期的有力工具。
已公布數(shù)據(jù)顯示，2008年中期長江實業(yè)投資物業(yè)共165.77億港幣，同比增長6.97%，占非流動資產(chǎn)的7.73%。新鴻基(00016.HK)投資物業(yè)共1592.93億港幣，同比增長17.81%，占非流動資產(chǎn)的73.40%；恒隆地產(chǎn)投資物業(yè)共600.97億港幣，同比增長14.99%，占非流動資產(chǎn)的89.20%；九龍建業(yè)投資物業(yè)共54.01億港幣，同比增長16.77%，占非流動資產(chǎn)的26.06%。
其中，恒隆地產(chǎn)持有物業(yè)比例較大，主要是因為其經(jīng)營以出租物業(yè)為主，物業(yè)租賃收入占營業(yè)額的99.49%，租金收入占總收入的28.31%。
樓市低迷時，香港地產(chǎn)商紛紛增加其物業(yè)投資，穩(wěn)定的租金收入已經(jīng)成為營業(yè)利潤的重要來源。然而，住宅銷售放緩將使市場住宅存貨上漲，失業(yè)率上升及居民收入下降無疑將抑制市場的租房需求，住房空置率或?qū)⒁虼颂岣摺?/p>
招商證券認為，香港住房租賃市場的“供過于求”將導(dǎo)致租金價格大幅下挫。而相關(guān)數(shù)據(jù)也顯示，自2008年下半年以來，香港物業(yè)租金指數(shù)明顯下滑。租金收入降低，將對未來地產(chǎn)商的業(yè)績產(chǎn)生重大影響。
不過，也有專家指出，得益于中國居民自由行的開放，香港近幾年的零售業(yè)發(fā)展迅速，商業(yè)物業(yè)的存貨及空置率均相對較低。預(yù)計未來中國居民向香港輸送的消費需求將對香港零售業(yè)起到支撐作用，商業(yè)物業(yè)需求下降幅度有限，這對穩(wěn)定香港商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)價格及租金收益率具有一定的支撐作用。 (林喆 實習(xí)記者于萍) |