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上策：優(yōu)惠公積金使用者
國家或地方政府規(guī)定使用住房公積金購房時，相對于現(xiàn)金享受額外的優(yōu)惠率(比如20%)，無論是全額還是部分使用住房公積金(建議一人一套的原則)。住房公積金與現(xiàn)金的差額，可以完全由開發(fā)商獨立承擔(dān)，也可以由開發(fā)商和地方政府共同承擔(dān)(例如退稅、退還部分土地出讓金等)。
政府停止新建經(jīng)濟適用房，對符合經(jīng)濟適用房條件的特殊人群，以購房額度進行直補。購房額度的優(yōu)惠率，與住房公積金相同。房管部門對每一個開發(fā)商樓盤進行監(jiān)督。
住房公積金的巨大存量與房地產(chǎn)的存量相匹配，可以迅速提升交易量。截至2008年末，全國商品房空置面積2億平方米左右，按現(xiàn)行售價計算，在6000億元左右，而全國住房公積金繳存余額超過1萬億元。住房公積金購房時，往往配比現(xiàn)金和貸款，1元住房公積金至少可以形成3元的購房消費。如果市場的購房需求中，只有一半是使用住房公積金的消費需求，其規(guī)模也超過存量房數(shù)倍。
住房公積金能夠區(qū)分投資需求與消費需求。過去區(qū)分二者的辦法是商品雙軌制，富人住市場經(jīng)濟的商品房，窮人住計劃經(jīng)濟的經(jīng)濟適用房，這種“管房不管人”的政策，造成了大量尋租空間。筆者認為不應(yīng)該將房子分類，應(yīng)該將購房者區(qū)別開來。對困難群體，進行購房額度補貼；對工薪階層，給予購房優(yōu)惠；對于投資需求的購房者，不予優(yōu)惠，但也不予壓制。這是新的“價格雙軌制”，商品不分貴賤，而“錢”分貴賤。住房公積金只針對工薪階層的，所以房價的非理性上漲，將被貨現(xiàn)率的調(diào)節(jié)有效地沖抵，從而在制度上保障工薪階層免受高房價之苦。
這一策略與現(xiàn)行體制并無沖突，操作簡單，可執(zhí)行性強，惠及面廣。住房公積金的貨現(xiàn)率，可以由中央政府住房公積金管理機構(gòu)統(tǒng)一規(guī)定，也可以由地方相應(yīng)機構(gòu)自行規(guī)定，甚至開發(fā)商也可專為住房公積金打折。
政府在出臺各類稅費減免措施和制定利率等系列優(yōu)惠的同時，只負責(zé)調(diào)整住房公積金的貨現(xiàn)率和購買套數(shù)、轉(zhuǎn)讓規(guī)則等。貨現(xiàn)率為政府提供了一個現(xiàn)實可行又十分有效的調(diào)控房價的杠桿工具，就像金融行業(yè)中的利率。
住房商品與金融資金不同，具有不可移動性，這就使得住房公積金的貨現(xiàn)率調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，比利率調(diào)整資金，具有更大的靈活性。例如北京希望鼓勵豐臺、順義建立新城，不希望亞北地區(qū)居民更多增加，在制定貨現(xiàn)率時，可規(guī)定豐臺、順義的優(yōu)惠率為25%，亞北為15%。所以這一策略是上策：購房者既可享受到實惠，又有充分選擇權(quán)；政府出臺宏觀政策，運用貨現(xiàn)率工具，調(diào)整市場；開發(fā)商在提供針對性優(yōu)惠以后，換取大量銷售。既治大標，也治大本。(王吉緋/文) |