房地產(chǎn)市場深度調(diào)整背景下，地方樓市政策出現(xiàn)新的重大突破。
河南省信陽市近日出臺措施，擬對新出讓土地開發(fā)的商品房全面實(shí)行現(xiàn)房銷售。分析師介紹，信陽成為今年全國首個(gè)落地該模式的城市。
“信陽這一措施不僅可以提振購房者信心，還試圖通過重塑銷售規(guī)則，推動行業(yè)向新模式轉(zhuǎn)型。”一位房地產(chǎn)分析師指出。
“現(xiàn)房銷售能夠顯著降低購房者所承擔(dān)的潛在交付風(fēng)險(xiǎn)，保障居民權(quán)益，同時(shí)可以優(yōu)化行業(yè)生態(tài)，長遠(yuǎn)來看有利于促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”華創(chuàng)證券分析師許常捷表示。
信陽為何打響今年“現(xiàn)房銷售第一槍”？
據(jù)信陽市住建局官網(wǎng)公示信息，為持續(xù)推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，抓好房地產(chǎn)市場化風(fēng)險(xiǎn)、去庫存、控增量工作，信陽市住建局起草了《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）》，現(xiàn)將該工作措施面向社會公示，公開征集意見。該措施公示時(shí)間為，2025年5月6日至2025年5月15日。
上述文件共起草了六條措施，在第一條“嚴(yán)控預(yù)售許可條件”措施中提到，“文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售。”
與此同時(shí)，文件明確，新出讓土地的時(shí)間，以土地出讓合同簽訂日期為準(zhǔn)。“本措施自印發(fā)之日執(zhí)行，適用范圍為中心城區(qū)，各縣可參照執(zhí)行。”
“本次信陽發(fā)文明確在中心城區(qū)新出讓地塊推行現(xiàn)房銷售，是近期全國首個(gè)明確全面落實(shí)現(xiàn)房銷售的城市。”中指院政策研究總監(jiān)陳文靜稱。
對于信陽為何要對中心城區(qū)新出讓地塊全面實(shí)施現(xiàn)房銷售，易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，河南2022年曾面臨期房交付困擾，當(dāng)時(shí)信陽等城市也出現(xiàn)較多案例，因而本次信陽“新出讓土地一律實(shí)行現(xiàn)房銷售”，本質(zhì)上是立足新形勢，以化解期房模式帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
“期房銷售模式下，開發(fā)商高杠桿擴(kuò)張、挪用資金等問題可能會導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，嚴(yán)重?fù)p害購房者權(quán)益。本次信陽出臺措施以‘化風(fēng)險(xiǎn)、去庫存、控增量’為核心目標(biāo)，通過嚴(yán)控新出讓土地的預(yù)售條件，從源頭切斷期房風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)鏈，被業(yè)內(nèi)視為化解系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵一步。”上述行業(yè)分析師稱。
分析師指出，當(dāng)前信陽市場仍處于調(diào)整階段，庫存去化壓力較大，目前不少新房項(xiàng)目已經(jīng)處于現(xiàn)房銷售狀態(tài)，新政落地對信陽短期市場運(yùn)行的整體影響相對較小。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次信陽提及的現(xiàn)房銷售模式，將對開發(fā)商產(chǎn)生更為直接的影響，房企在拿地時(shí)即需要客觀評估，更好把握拿地的性價(jià)比和財(cái)務(wù)測算。
需要注意的是，信陽此次推進(jìn)現(xiàn)房銷售的只是針對新出讓的土地，而此前文件印發(fā)之日前出讓的土地，仍按原規(guī)則執(zhí)行。
現(xiàn)房銷售模式能否全面推行？
近段時(shí)間以來，現(xiàn)房銷售模式受到市場較大的關(guān)注。多位知情人士告訴記者，目前部分高能級城市也在研究，對新出讓土地試點(diǎn)現(xiàn)房銷售的辦法。
在此之前，全國多地積極探索推行現(xiàn)房銷售。
陳文靜介紹，海南在2020年3月后出讓土地建設(shè)的商品住宅均已實(shí)行現(xiàn)房銷售，至今已落地超5年時(shí)間，是首個(gè)落實(shí)現(xiàn)房銷售的省份。
根據(jù)中指院不完全監(jiān)測，2022年末以來，全國已有超30個(gè)?。ㄊ校┏雠_現(xiàn)房銷售相關(guān)政策，如合肥、鄭州、長沙等地明確部分項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)；荊門是湖北省內(nèi)唯一試點(diǎn)現(xiàn)房銷售的城市，今年4月該市首批試點(diǎn)項(xiàng)目中的一個(gè)項(xiàng)目入市，商鋪售罄住宅簽約超八成，另一項(xiàng)目竣工在即，認(rèn)購率近九成。
另外，多地出臺現(xiàn)房銷售配套支持政策，如贛州多個(gè)區(qū)縣延長現(xiàn)房銷售項(xiàng)目土地出讓金繳納期限，九江多區(qū)縣對購買現(xiàn)房銷售項(xiàng)目的購房者進(jìn)行契稅補(bǔ)貼，山東多地提高購買現(xiàn)房的公積金貸款額度。
“從長遠(yuǎn)視角，現(xiàn)房銷售模式正持續(xù)推進(jìn)，趨勢不容忽視。”國金證券分析師池天惠認(rèn)為，近年以來房地產(chǎn)持續(xù)下行，今年小陽春后地產(chǎn)數(shù)據(jù)再度走弱，房價(jià)的持續(xù)筑底以及對期房的觀望情緒（擔(dān)心質(zhì)量差維權(quán)、爛尾等），制約了需求的釋放，大量需求分流至二手房市場。
其進(jìn)一步表示，在房地產(chǎn)新發(fā)展模式的框架下，商品房需充分市場化，倡導(dǎo)所見即所得，以品質(zhì)決勝負(fù)，以此促進(jìn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，重建購房者的信任。
“站在居民立場，現(xiàn)房銷售有助于避免項(xiàng)目爛尾，減少因虛假宣傳或信息不對稱引發(fā)的糾紛，降低維權(quán)成本。同時(shí)，現(xiàn)房也無需提前支付大額購房款等待交房，有效降低了居民資金壓力。”許常捷稱。
從行業(yè)發(fā)展角度觀察，其認(rèn)為，現(xiàn)房銷售有助于行業(yè)進(jìn)一步向“產(chǎn)品驅(qū)動”轉(zhuǎn)型，倒逼房企重視“好房子”建設(shè)，同時(shí)也減少了房企對預(yù)售資金的依賴，抑制高杠桿過度擴(kuò)張，降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。
不過，多位分析師指出，現(xiàn)房銷售可能也可能會帶來一些其它方面影響，需要試點(diǎn)地區(qū)出臺配套政策進(jìn)行對沖，預(yù)計(jì)短期內(nèi)不會全面落地。
在陳文靜看來，現(xiàn)房銷售模式下，仍有部分問題需要面對。第一，由于現(xiàn)房銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)較期房銷售模式更靠后，房企銷售回款周期更長，將對房企資金形成考驗(yàn)；第二，現(xiàn)房銷售一定程度會影響新房供應(yīng)規(guī)模，對于部分庫存量較小的地區(qū)來說，更需要地方政府進(jìn)行精準(zhǔn)把控推進(jìn)節(jié)奏和力度；第三，現(xiàn)房銷售對金融機(jī)構(gòu)的資金要求也將提升。
“從市場的角度來看，建議優(yōu)先在庫存大的城市或區(qū)域試點(diǎn)推進(jìn)現(xiàn)房銷售，同時(shí)加快完善適用于現(xiàn)房銷售模式的房地產(chǎn)融資制度等，以逐漸實(shí)現(xiàn)由期房銷售向現(xiàn)房銷售制度轉(zhuǎn)型。”陳文靜稱。
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