中共中央政治局于4月25日召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作。本次會議也為房地產市場未來走向，奠定重要基調。
會議強調，要持續(xù)用力防范化解重點領域風險。繼續(xù)實施地方政府一攬子化債政策，加快解決地方政府拖欠企業(yè)賬款問題。加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造。加快構建房地產發(fā)展新模式，加大高品質住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策，持續(xù)鞏固房地產市場穩(wěn)定態(tài)勢。持續(xù)穩(wěn)定和活躍資本市場。
惠譽評級亞太區(qū)企業(yè)評級高級董事金泰倫向記者表示，從中央政治局會議發(fā)布的最新信息來看，政府仍致力于穩(wěn)定房地產市場。
“加力實施城市更新、優(yōu)化存量商品房收購政策，體現出這些領域后續(xù)還有政策優(yōu)化空間。在外部環(huán)境復雜多變情況下，穩(wěn)住地產內需是必要的，因此行業(yè)政策和基本面都有改善空間，這一方向是明確的。”浙商證券地產分析師楊凡告訴記者。
會議還提到，“加緊實施更加積極有為的宏觀政策”，“適時降準降息”“要不斷完善穩(wěn)就業(yè)穩(wěn)經濟的政策工具箱，既定政策早出臺早見效，根據形勢變化及時推出增量儲備政策，加強超常規(guī)逆周期調節(jié)”等。
“上述內容一定程度體現出政策出臺的緊迫性，也為應對不確定性預留了政策釋放空間。預計宏觀政策發(fā)力窗口期有望逐漸打開，降準降息、降低公積金貸款利率等政策落地預期在增強。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示。
城市更新全面提速
58安居客研究院院長張波認為，此次會議關于房地產方面，延續(xù)了“止跌回穩(wěn)”總基調，政策組合拳精準聚焦風險防控、結構優(yōu)化與長效機制，明確了房地產行業(yè)持續(xù)向高質量方向發(fā)展的路徑。
具體來看，會議提出“加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造”。
陳文靜指出，從“大力實施”到“加力實施”城市更新行動，從“加力實施”到“有力有序”推進城中村和危舊房改造，這顯示出與此相關的內容，已成為2025年各地政府的重要工作之一。
事實上，今年以來已經有不少城市出臺了配套房票安置政策。據中指院監(jiān)測，今年以來超20個地區(qū)優(yōu)化房票政策，近期廈門擴大房票使用范圍至二手房，且繼續(xù)鼓勵房票用于購買新房，進一步打通一二手鏈條，促進市場庫存去化。
與此同時，“加快構建房地產發(fā)展新模式”位置提前，重要性進一步凸顯。
有分析師指出，預計2025年更多與新模式相關配套政策將進一步完善和實質性落地，房地產領域的制度性創(chuàng)新也將加速，如現房銷售、高品質好房子建設等，均屬于這一新模式范疇內。
首提“加大高品質住房供給”
值得關注的是，本次會議首次提出“加大高品質住房供給”。相比于兩會《政府工作報告》中“適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規(guī)范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的’好房子’”，進一步強調住房的高品質。
張波指出，當前房地產市場已從解決“有沒有”轉向解決“好不好”的發(fā)展階段，步入“品質時代”。本次政治局會議明確“加大高品質住房供給”，標志著行業(yè)從規(guī)模擴張轉向質量提升的轉型路徑進一步清晰，并引導開發(fā)行業(yè)從“增量開發(fā)”向“品質競爭”轉變。
而住建部今年已經發(fā)布國家標準《住宅項目規(guī)范》，并將在5月1日落地實施，部分城市也發(fā)布了“好房子”建設相關標準。陳文靜預計，未來相關政策亦將進一步完善，更多城市落地標準規(guī)范，助力高品質住房建設，“好房子”有望放量。
“中央提出的建好房子符合我們的預期，即更大一部分住房需求將來自希望升級住房的購房者。這種需求結構的轉變可能會對新房的整體平均售價（ASP）形成支撐，因為這些房產往往質量更高，因此價格也更高。”惠譽評級亞太區(qū)企業(yè)評級董事石露露表示。
根據惠譽評級的《2024-2040年中國住房市場預測》報告，2024年至2040年間，現有城市家庭的升級需求將達到76億平方米，即每年約4.5億平方米的需求，約占總需求的55%。剩余的需求將由城市化和拆遷驅動。
不過，石露露表示，預計開發(fā)商還需要綜合考慮位置、設計、施工和裝修、工程質量等方面因素，這對企業(yè)管理和利潤率提出了新的挑戰(zhàn)。
在張波看來，“好房子”標準不斷落地和推進，是“加大高品質住房供給”的一個重要體現，是房地產市場從“增量市場”向“品質生活”轉型的重要標志，這將深刻改變供需關系并重塑行業(yè)格局，也將加速推進供需關系從總量匹配向結構性匹配演進。
其表示，若未來市場趨于平穩(wěn)，房價波動減小，購房者心態(tài)更加平和，好房子本身的品質將成為買家進行考量時更加重要的因素。屆時，品質更優(yōu)的房子即使價格略高，仍有可能獲得更好的銷售表現。
政策有望加快落地
此外，本次會議強調“持續(xù)鞏固房地產市場穩(wěn)定態(tài)勢”。有分析師表示，預計政策仍會持續(xù)穩(wěn)定房地產，根據市場形勢變化及時出臺針對性舉措。
近期李強總理在北京調研時指出在落實好相關政策的同時，要及時研究推出新的支持措施。“本次會議進一步強調優(yōu)化政策，或意味著更多配套舉措已在路上，進一步擴大用途范圍、降低資金成本等方面存在政策優(yōu)化空間。”陳文靜稱。
“年初至今，房地產銷售表現突顯出，市場在2025年可能比我們年初所預期的更強勁，這對于房地產開發(fā)商的現金流有積極的影響。不過，這種改善的可持續(xù)性和廣度仍存在不確定，而且整體房地產銷售的回暖對各開發(fā)商的影響也有所不同。”金泰倫告訴記者。
分析師認為，總體來看，本次會議在凸顯底線思維基礎上，關注助力行業(yè)良性循環(huán)，強化政策靈活性與精準度。地方政府化債、城市更新與住房供給改革的協(xié)同推進，既避免系統(tǒng)性風險，也為市場注入新動能。
“此次政治局會議，為房地產市場后續(xù)發(fā)展，尤其是二季度發(fā)展指明了方向。”張波表示，預計后續(xù)各地會加快落地相關政策，包括北上在內的一線城市將加快存量住房改造、優(yōu)化限購限售政策，二三線城市則可能通過降低購房門檻、加大購房補貼等方式激活市場。
來源：財聯社 |