自從去年3月房企再融資重啟，房企定增融資兇猛。
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道不完全統(tǒng)計顯示，2015年前4月，包括保利地產、華僑城、泛?？毓?、陽光城、泰禾集團等15家房企定向增發(fā)融資規(guī)模高達848.4億元。加上去年的萊茵置業(yè)、中茵股份、金科地產、大名城等房企增發(fā)金額，總額將達948.55億元。
很明顯，今年房企定增融資金額也大大超過去年。
億翰智庫研究總監(jiān)張化東分析認為，房企增發(fā)，主要有兩個用途，一是解決現(xiàn)有資金的壓力，用權益類的或者債券類的低成本資金替代原來高息負債，優(yōu)化資金結構；二是增加投資。
開發(fā)投資推手
大型上市房企可以進行銀行間債券市場發(fā)行中期票據(jù)，獲得低成本融資渠道，目前已有十多家上市房企提出總額約1000億的中票融資申請。但對于中小型房企來說，申請發(fā)行中票依然較難。這些中小型房企常使用的信托、資管計劃等融資渠道，融資成本都在10%以上。這也導致了房企再融資重啟、股權再融資放松之后，中小型上市房企融資饑渴，定增兇猛。
張化東繼續(xù)指出，放開房企再融資背后是政府對房地產開工、投資的政策支持。受房貸松綁、降息等寬松政策影響，2015年1-2月房地產投資增速跌勢放緩，但下行態(tài)勢并未扭轉。據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，房地產投資增速已連續(xù)12個月下跌，全國樓市庫存持續(xù)增加，高庫存仍是2015年房企最大挑戰(zhàn)，一些資金緊張的房企仍需要繼續(xù)“以價換量”。
在此背景之下，中型規(guī)模房企如華發(fā)股份、泰禾集團、國興地產、華遠地產等等紛紛申請定增融資，一方面減緩資金壓力，另一方面加大投資。
今年1月，華發(fā)股份定增募資58.9億元，全部投向住宅開發(fā)主業(yè)，包括廣州、珠海、威海等地6個項目，以及償還銀行貸款。該公司去年9月份首次進入上海，以23.7億元拿下上海張江一住宅地，加碼房地產行業(yè)的跡象明顯。
這批房企中，不乏站在國企改革風口，借勢母公司資產注入而加快擴張。上實發(fā)展4月28日晚間公告稱定增不超過60億元，用于收購上投控股100%股權、投資青島國際啤酒城改造項目二三期工程、收購龍創(chuàng)節(jié)能42%股權、對龍創(chuàng)節(jié)能增資償還銀行借款并補充流動資金。
再如泰禾集團，定增40億元，全部用于福州東二環(huán)泰禾廣場東區(qū)項目等3個項目以及償還金融機構借款和補充流動資金。此前的2014年12月份，該公司還發(fā)行25億中票。除了創(chuàng)還債務與補充現(xiàn)金流，泰禾還斥資10億元聯(lián)合大股東泰禾投資在福建平潭自貿區(qū)投資設立泰禾金控（平潭）集團有限公司，布局大金融。
房企借機轉型
伴隨著定增融資，一部分房企借機拉開轉型大幕。張化東指出，房企融資轉型有兩大類型，一種是為了房地產業(yè)務的做大做強，另一種則是直接就淡出房地產了。
例如泛?？毓赊D型金融控股平臺，看中的是房地產金融的行業(yè)大趨勢，提早布局。
4月28日晚間，豫園商城宣布擬以13.87元/股的價格，非公開發(fā)行股份不超過7.2億股，募集資金不超過100億元。其中，80億元用于搭建黃金珠寶全產業(yè)鏈互聯(lián)網(wǎng)平臺，20億元用于補充流動資金。
據(jù)透露，豫園商城此次黃金珠寶全產業(yè)鏈互聯(lián)網(wǎng)平臺項目計劃投資總額為80.28億元，包括五大平臺和一個中心的軟硬件采購、建設、維護和推廣投入。其中，設計平臺計劃投資2.94億元、加工商管理展示平臺計劃投資3.65億元、銷售平臺計劃投資37.89億元、貴重商品物流平臺計劃投資1.48億元、全產業(yè)鏈金融支持平臺計劃投資21.78億元、大數(shù)據(jù)中心計劃投資12.54億元。
也有如華僑城，作為央企華僑城試水混改，并引入民營資本。公司此次擬非公開發(fā)行11.6億股募集不超過80億元，用于收購華僑城集團項目公司股權、項目投資以及償債。在公司面向的三個發(fā)行對象中，除了控股股東華僑城集團以外，另外兩家分別為前海人壽和鉅盛華，均為寶能系實際控制人姚振華旗下公司。
值得關注的是，隨著商品房銷售增速持續(xù)放緩，房地產公司盈利能力不可避免出現(xiàn)下降。在這樣的行業(yè)現(xiàn)狀下，格力地產果斷轉型。
4月27日晚間，因籌劃再融資事項停牌11個工作日后，格力地產終于披露，公司將非公開發(fā)行不超過2.46億股人民幣普通股，募集資金總額高達60億元。
此次融資將投向香洲港區(qū)綜合整治工程、珠海洪灣中心漁港工程、珠海格力海岸游艇會工程、海島綜合開發(fā)項目、竹洲水鄉(xiāng)水利風景區(qū)核心區(qū)開發(fā)項目、珠海?？亟鹑诜沼邢薰驹鲑Y項目，融資項目主要涉及海洋、旅游、金融等，無一房地產開發(fā)項目。
據(jù)接近格力地產的知情人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，該公司目前正面對著“國企改革、橫琴自貿區(qū)、港珠澳大橋、21世紀海上絲綢之路”提供的機遇，因此轉型“順利成章”。
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