【吳江房產(chǎn)網(wǎng)訊】在招商地產(chǎn)成功買殼東力實業(yè)并將其更名為招商局置地后，以區(qū)域為守的招商局置地正在試圖發(fā)力。于此同時，招商地產(chǎn)也在傾力相助，將其多個優(yōu)質(zhì)項目資產(chǎn)包注入招商局置地。
讓投資者所好奇的是，原就以房地產(chǎn)為主業(yè)的招商地產(chǎn)，緣何“舍身割肉”做大招商局置地？在行業(yè)看來，招商地產(chǎn)此舉，意在做大做強且更為靈活的招商局置地，招商地產(chǎn)也將部分城市優(yōu)質(zhì)項目資產(chǎn)注入后者，使招商局置地博取包括境外資本市場的青睞，意在為獲得低息融資。
注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
近日，招商局置地旗下附屬公司南京招商房地產(chǎn)與3家合作伙伴就南京一個住宅項目成立合營公司，該合營公司及項目注資總額達到32億人民幣，其中南京招商房地產(chǎn)為此投入資本為1.93億。
這個成立合營公司的安排，意味著招商局置地繼續(xù)加碼在南京地區(qū)的業(yè)務布局。南京是招商局置地重點布局的四個主要城市之一。在招商局置地2013年營業(yè)收入中，南京地區(qū)所占比例較小，僅為16%。
追溯至招商地產(chǎn)在2012年完成對招商局置地前身東力實業(yè)的收購后，之后招商地產(chǎn)將其位于廣州、重慶、佛山和南京4個城市共11個房地產(chǎn)項目置入到招商局置地，招商局置地也因此新增了189萬平方米權益可售面積。
招商局置地通過向招商地產(chǎn)附屬公司、機構和專業(yè)投資者發(fā)行及配售新股方式完成上述交易，耗費的總代價即接近53億元人民幣，到2013年底，招商地產(chǎn)對招商局置地的持股比重已經(jīng)達到了74.35%。
招商地產(chǎn)在2013年前后的這次向招商局置地的項目資產(chǎn)注入后，基本上已經(jīng)將其在廣州、重慶、佛山和南京4個城市的房地產(chǎn)項目剝離，后期僅剩下4個由招商地產(chǎn)保留的管理過渡資產(chǎn)。按照招商地產(chǎn)的安排，到2017年底，招商地產(chǎn)在上述4個城市保留的管理過渡項目就會悉數(shù)到期完工和出售。
根據(jù)招商局置地（彼時為“東力實業(yè)”）在2012年財報，該公司2012年公司股東應占利潤顯示為虧損6200萬元港幣，到2013年招商地產(chǎn)完成資產(chǎn)注入后，招商局置地當年即實現(xiàn)扭虧為盈，公司股東應占利潤達到4.6億。
這是緣于招商地產(chǎn)向招商局置地置入的4個城市11個房地產(chǎn)項目，均屬于相對成熟的房地產(chǎn)項目。根據(jù)當時招商地產(chǎn)與招商局置地的交易公示，這些交割的房地產(chǎn)項目相對成熟，項目前期開發(fā)階段皆已通過。
其中廣州項目雖然總建筑面積達到136萬平方米，但招商局置地接手時，就已經(jīng)竣工了46萬平方米，佛山4個項目的總面積合計174萬平方米，當時竣工面積也超過89萬平方米。招商地產(chǎn)在協(xié)議條款中明確，銷售這些項目產(chǎn)生的現(xiàn)金足以支付項目建設開支，并為其他項目提供資金。此外，當時交易中的南京和重慶項目也都進入到銷售期。
在業(yè)內(nèi)看來，招商地產(chǎn)在上述交易中對招商局置地資產(chǎn)注入安排，其實就是“舍身割肉”，不僅讓招商局置地從這些已經(jīng)進入收獲期的房地產(chǎn)項目中補充了大量的現(xiàn)金流，也為招商局置地在這些城市里的后續(xù)發(fā)展做下鋪墊。
地位實則尷尬
“一般而言，上市公司打包資產(chǎn)注入新的上市公司，都會以一個與上市公司之前的主業(yè)相區(qū)別的平臺公司形式出現(xiàn)，比如，房地產(chǎn)公司打包資產(chǎn)上市常見的是剝離商業(yè)地產(chǎn)。招商地產(chǎn)這種將幾個城市的優(yōu)質(zhì)項目注入到新上市公司的做法比較少見，招商地產(chǎn)和招商局置地兩個上市公司并未做明顯的業(yè)務區(qū)分。”一位長期幫助內(nèi)地公司完成在港上市的投資公司總裁指出。
招商局置地從招商地產(chǎn)獲得多個成熟項目后在業(yè)績上的搶眼表現(xiàn)未能延續(xù)。到2014年上半年，招商局置地凈利潤從上年同期的3億元降到了6100萬元。招商局置地對此所作解釋是，其在廣州和佛山的兩個高毛利率項目結(jié)轉(zhuǎn)收入同比大幅下降了76%。
除此之外，招商局置地從招商地產(chǎn)進入以后，其發(fā)展速度明顯加快。到2014年上半年，招商局置地土地儲備規(guī)模達到692萬平方米，在全國的項目數(shù)量幾乎翻番，新進入西安和句容兩座城市后房地產(chǎn)項目數(shù)量增加至21個，僅在2014年上半年就新購了6幅土地。
招商局置地為此付出的代價是融資成本及凈資產(chǎn)負債率的雙升。到去年上半年，招商局置地的凈資產(chǎn)負債率從2013年底的4%攀升到35%，融資成本相比2013年同期同樣大幅增加。
招商局置地在獲得這些新增項目后，也不能獨自完成開發(fā)。招商局置地去年上半年在南京購入3宗地塊后不久，就已經(jīng)先后引入了股權投資者合作開發(fā)。
招商局置地的項目拓展恐將受限。當時招商地產(chǎn)在向招商局置地注入項目資產(chǎn)時，雙方為避免同業(yè)競爭即簽署了不競爭契據(jù)。
根據(jù)招商地產(chǎn)和招商局置地的約定，招商地產(chǎn)及其附屬公司不會與招商局置地在佛山、廣州、重慶和南京競爭，而招商局置地也不會在招商地產(chǎn)也已進入的國內(nèi)其他21個城市與招商地產(chǎn)競爭，而在雙方均未進入的城市中，招商局置地則有優(yōu)先進入的選擇權。
招商地產(chǎn)作為一家在全國一、二線城市深耕多年的房地產(chǎn)企業(yè)，旗下的城市布局早已鋪排完成，而三、四線城市甚至是二線城市普遍面臨的問題就是供應過剩，也意味著招商局置地若要進一步在其他城市進行業(yè)務拓展，可選擇的城市少之又少。
為此，招商局置地在戰(zhàn)略定位中提及，公司將立足廣州、佛山、南京和重慶現(xiàn)有城市做大市場份額，并研究進入人口基數(shù)大、經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿ψ愕亩€城市，如西安等。招商局置地還表示中短期公司仍將以住宅開發(fā)、加快周轉(zhuǎn)為主要的發(fā)展策略。
意在融資平臺
“招商地產(chǎn)將南京、廣州、重慶和佛山幾個城市成熟且優(yōu)質(zhì)的項目注入到新的上市公司招商局置地，或許是出于兩個考慮。”上述投資公司總裁說，“很明顯，將這幾個項目打包放到招商局置地后，價值可以迅速放大，這些項目比放在招商地產(chǎn)的估值更高，幫助招商地產(chǎn)做大規(guī)模。其次，這些單獨打包的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有利于公司發(fā)行信用債，從香港資本市場獲得廉價資金。”
招商局置地在其戰(zhàn)略定位中同樣明確，公司是作為招商地產(chǎn)重要的境外融資平臺。這位投資公司總裁告訴記者，招商局置地獲得招商地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)后，必然可以獲得較好的估值和信用評價，招商局置地也是剛剛完成重組后的上市公司，因此在財務上也比較輕松，加之背靠招商局集團這樣的央企，從而保證招商局置地能夠從境外資本市場及時獲得廉價的資金。
2013年，在招商地產(chǎn)將11個房地產(chǎn)項目置入招商局置地后不久，招商局置地便順利發(fā)行了一筆5年期年利率為4%的5億美元債券。
當時不可忽視的一個背景是，在2013年9月份，證監(jiān)會頒布并實施了《關于上市公司并購重組、再融資涉及房地產(chǎn)業(yè)務提交相關報告的函》，要求上市公司在披露相關重組和融資方案時，同時向國土部和住建部提交相關專項核查報告（該項規(guī)定現(xiàn)已放開），招商地產(chǎn)在9月份提請了一份規(guī)模達65億元的融資方案，不過被指招商地產(chǎn)或許因為土地閑置問題而融資遇阻。
對于招商局置地的資產(chǎn)重組，國泰君安的一份研報指向鮮明，招商局置地就是作為招商地產(chǎn)的海外融資平臺。
“招商局置地固然是可以間接幫助招商地產(chǎn)獲得更加廉價的資金，但是同樣會出現(xiàn)兩個問題。”這位投資公司總裁分析說，“一是招商局置地現(xiàn)在規(guī)模比較小，而且業(yè)務被限定在少數(shù)幾個城市，因此融資能力其實有限。倘若冒進做大規(guī)模，則難以估量高杠桿帶來債務拖累，反倒成了招商地產(chǎn)的負擔。另外，招商地產(chǎn)從上述幾個城市撤出，其他城市讓招商局置地優(yōu)先進入，其實是分散了招商地產(chǎn)在行業(yè)里的影響力和專注度。”
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