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該工行人士稱，收縮的最主要考慮來自于房地產(chǎn)行業(yè)的周期性風(fēng)險。“2008年、2009年大量的房地產(chǎn)企業(yè)積極擴張，拿下了大量的高成本地塊與資金，現(xiàn)在經(jīng)濟遇冷、行業(yè)調(diào)控繼續(xù)、樓市下探行情明顯，這種周期性行業(yè)風(fēng)險并非官方的喊話就能消除的。”
同樣，由于擔(dān)憂二季度開發(fā)商財務(wù)狀況進一步惡化導(dǎo)致信貸資產(chǎn)不良率上升，交行相關(guān)信貸人士表示，今年將進一步壓縮開發(fā)貸與平臺債。
“誰會明知市場前景不好，還繼續(xù)往外借錢？2012年地產(chǎn)行情關(guān)鍵詞依然是‘風(fēng)雨飄搖’。”連平認(rèn)為，盡管不排除部分中小銀行出于盈利考慮出現(xiàn)個別松動，但在監(jiān)管部門不斷強調(diào)金融體系風(fēng)險的背景下，主流銀行的謹(jǐn)慎合乎情理。
國泰君安人士也表示，在其3月份組織的一次調(diào)研中，各家商業(yè)銀行并未表現(xiàn)出以往年初的松動跡象。“對于舊貸主要是置換，對于新項目依然嚴(yán)格。”
“實際上，從前兩個月開發(fā)商自籌資金比例的上漲，也可以看出各家銀行對開發(fā)貸的惜貸。”連平分析，今年前兩個月，開發(fā)商開發(fā)資金來源中，自籌資金比例上升至42.3%，而在去年全年，這一比例為40.95%。
銀川一家本土開發(fā)商更是表示，由于企業(yè)普遍規(guī)模較小，除了個別龍頭的全國性區(qū)域性企業(yè)，其他開發(fā)商已經(jīng)很難敲開信貸的大門。“開發(fā)商的自籌資金占比會更高，在50%以上。”
而對于銀行首套住房按揭的松動，中行信貸人士也坦言，“個貸無論是在綜合收益上，還是在壞賬率上，都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于開發(fā)貸。”盡管銀行對地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持主要體現(xiàn)在個貸支持與開發(fā)貸支持之上，但對個貸的放松并不代表銀行對地產(chǎn)行業(yè)前景與風(fēng)險的改觀。
警惕風(fēng)險擴散
細(xì)心人士不難發(fā)現(xiàn)，妨礙各家銀行開發(fā)貸投放的主要理由，已從去年下半年的地產(chǎn)行業(yè)流動性風(fēng)險升級為行業(yè)周期性風(fēng)險。
盡管不同意交行人士“二季度房地產(chǎn)開發(fā)貸不良率抬頭”的判斷，但前述工行人士并未否認(rèn)地產(chǎn)行業(yè)周期風(fēng)險的嚴(yán)重性。
“市場已經(jīng)出現(xiàn)了開發(fā)貸逾期。隨著調(diào)控的持續(xù)與經(jīng)濟下行，地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險已經(jīng)早不是流動性風(fēng)險，我們僅是認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)貸不良率的反彈在時間節(jié)點上還會滯后一點兒。”前述工行信貸人士認(rèn)為，當(dāng)前地產(chǎn)市場正處于調(diào)控效果初顯的膠著階段，“很多開發(fā)商還在撐，在試圖通過各種融資、甚至高息渠道打時間拖延戰(zhàn)。”
事實確實如此。盡管開發(fā)商資金鏈緊張的消息在去年就一直不斷，但樓市上經(jīng)得住考究的降價卻是近期才開始顯現(xiàn)。
而一如往年的直接融資與間接融資此起彼伏的生存經(jīng)驗，進入2012年，深挖地產(chǎn)私募基金等融資渠道也被提上各家地產(chǎn)公司的日程。
去年5月被窗口叫停的地產(chǎn)信托，也正挑戰(zhàn)各種突圍。北京一家信托公司人士表示，“無論是保障房、還是與私募基金合作或是自行發(fā)行主動管理類私募產(chǎn)品，這些都在政策允許范圍內(nèi)。監(jiān)管層只是希望加強信托公司的主動資產(chǎn)管理與風(fēng)控能力”。
前述福晟集團人士稱，當(dāng)前大熱的開發(fā)商主導(dǎo)式地產(chǎn)PE將是開發(fā)商自籌資金的重要來源。
“已經(jīng)有信托、基金等孤軍深入房地產(chǎn)開發(fā)前線，出現(xiàn)兌付風(fēng)險?，F(xiàn)階段，對于地產(chǎn)行業(yè)的投資，要關(guān)注因為資金鏈斷裂、并購重組等帶來的債券落空等風(fēng)險。”連平提示。
“融資突圍是正常，但在調(diào)控周期持續(xù)的情況下，一味的融資已經(jīng)很難度過這個周期性風(fēng)險，最佳途徑還是減緩?fù)顿Y、加速降價回籠。”中行人士也認(rèn)為，樓市將在二季度進一步下探。
而在投資方面，連平表示，已公布的2011年地產(chǎn)企業(yè)年度報告顯示，房企負(fù)債率還在進一步上升，過去一年盡管房地產(chǎn)行業(yè)投資增速有所回落，但增速仍大大超出資金來源增速。
“要平滑風(fēng)險，還在于與融資相匹配的投資，2012年比較合理的投資增速將在20%左右。”連平分析。
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