據(jù)中國新聞網(wǎng)報道，9月29日，在全國政協(xié)舉辦“大力發(fā)展我國養(yǎng)老事業(yè)”提案辦理會上，“以房養(yǎng)老”提案的辦理部門銀監(jiān)會相關(guān)負責人表示，不少國家都采取了“以房養(yǎng)老”措施，應(yīng)對人口老齡化。
中國目前有60歲以上老人1.78億，占總?cè)丝诘?3.3%。其中失能和半失能老人約3171萬人，大中城市空巢家庭達70%。在公共財政無力兜底所有養(yǎng)老問題的情形下，許多與會專家認為，“以房養(yǎng)老”不啻為解決養(yǎng)老難題的一種積極補充。
老年人要擁有房子產(chǎn)權(quán)
銀監(jiān)會就“以房養(yǎng)老”展開了專項調(diào)研，由于我國現(xiàn)有的制度房屋產(chǎn)權(quán)70年，“以房養(yǎng)老”難以推行。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)的續(xù)期必須重新批準，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權(quán)及其附著的建筑物，都將被政府無償收回。
專家表示，“以房養(yǎng)老”實現(xiàn)，需要3個條件。首先，擁有對房子的產(chǎn)權(quán)，才有出租或者抵押房屋的權(quán)利。其次，老年人與子女分開居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影響正常生活。再者，老年人的經(jīng)濟狀況適中，經(jīng)濟條件很好，就沒有“以房養(yǎng)老”的必要；經(jīng)濟條件過低，就不具備“以房養(yǎng)老”的條件。
曾試點推行但無奈停辦
“以房養(yǎng)老”模式在實際運作中，雖然已經(jīng)倡導(dǎo)、研討、試點了多年，但都處于“雷聲大、雨點小”的情形下。
2007年，上海市公積金管理中心曾試推過“以房養(yǎng)老”模式：一種是“以房自助養(yǎng)老”，即65歲以上的老年人將自有產(chǎn)權(quán)房屋出售給市公積金管理中心，并選擇在有生之年仍居住在原房屋內(nèi)，出售房屋所得款項在扣除房屋租金、保證金及相關(guān)交易費用后全部由老人自由支配使用；另一種是“倒按揭”模式，即指投保人將房屋產(chǎn)權(quán)作抵押，按月從金融機構(gòu)領(lǐng)取現(xiàn)金直到亡故，相當于金融機構(gòu)通過按月付款的方式，購買投保人的房屋產(chǎn)權(quán)。但在試點中職能部門發(fā)現(xiàn)，真正符合條件的申請人很少，上海市不得不在兩年前停辦了這項業(yè)務(wù)。
困局
“以房養(yǎng)老”六障礙
障礙一：法律和制度未完善
業(yè)內(nèi)人士稱：“法律法規(guī)沒有明確規(guī)定，政府層面的‘以房養(yǎng)老’就很難推行。”上海市人大代表姚儉說，“以房養(yǎng)老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保險機構(gòu)等多個部門一起制定具體的政策和細則才可能得到推展。
上海民聲律師事務(wù)所律師王斌認為，在將來新修訂的老年人權(quán)益保障法時，應(yīng)設(shè)立對老年人居住權(quán)的優(yōu)先保護原則。
障礙二：養(yǎng)老觀念需要更新
“養(yǎng)兒防老”的觀念一直還在影響著這一代老人。將自己居住多年的房產(chǎn)抵押給養(yǎng)老院，不給子女，許多老人和年輕人還難以接受。
障礙三：養(yǎng)老機構(gòu)不完善
目前，老人不愿意離開自己的房子到養(yǎng)老機構(gòu)，很大程度上也是因為養(yǎng)老機構(gòu)不夠完善。好點的養(yǎng)老院收費太高，還要找關(guān)系；差的服務(wù)又不到位。
障礙四：金融機構(gòu)沒動靜
“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品推出的最大阻力來自于金融機構(gòu)，其中擔心房價下行是主要原因。一位保險從業(yè)者說，這項工作的“難度在于，對國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格中長期走勢、人均預(yù)期壽命等關(guān)鍵因素的難以預(yù)測。對銀行、保險公司等機構(gòu)來說，倒按揭與正按揭恰恰相反，時間越長風(fēng)險越大。
障礙五：70年產(chǎn)權(quán)特殊國情
我國推行的住宅用地70年年限也是保險公司和銀行等機構(gòu)普遍擔憂的問題。當老人年邁將房產(chǎn)抵押時，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當老人身故后，房子的使用年限更是所剩無幾。保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風(fēng)險也較大。
障礙六：適用人群小
按照現(xiàn)有情況分析，符合條件的最有可能是獨居或孤寡老人，或膝下無子女、子女定居國外的老人，這些老人沒有繼承等問題。但即使這類老人也擔心，一旦簽訂協(xié)議，即失去了對房屋的所有權(quán)，落入“沒房也沒錢”境況。
鏈接
老外如何“以房養(yǎng)老”
●美國許多美國老年人在退休前10年左右為養(yǎng)老買房子，把富余的部分出租，用來“以房養(yǎng)老”。
美國政府和一些金融機構(gòu)還推出“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，對象為62歲以上的老年人，有三種形式：一、聯(lián)邦政府保險的倒按揭貸款。二、由政府擔保的倒按揭貸款，這種貸款有固定期限，老年住戶須做出搬移住房及實施還貸計劃后才能獲得貸款。三、專有倒按揭貸款，一般由金融機構(gòu)辦理，發(fā)放貸款機構(gòu)與住戶同享住房增值收益。
●加拿大超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬至30萬加元之間，只要不搬、不賣，房產(chǎn)主權(quán)不變，可一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時折還貸款。
●新加坡60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構(gòu)，由公益性機構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時產(chǎn)權(quán)由這些機構(gòu)處理，“剩余價值”(房價減去已支付的養(yǎng)老金總額)交給其繼承人。這種模式風(fēng)險較小。
名詞解釋
“以房養(yǎng)老”是指年輕時貸款買房，老年將房屋抵押給銀行或保險公司，由上述機構(gòu)支付養(yǎng)老費用，晚年衣食無憂。 |