[提要]自2010年以來，房地產(chǎn)信托融資已進入高息時代。證券時報記者調(diào)查結(jié)果顯示，2010年房地產(chǎn)企業(yè)通過信托渠道平均融資成本約為15%，今年融資成本繼續(xù)攀升。
自2010年以來，房地產(chǎn)信托融資已進入高息時代。證券時報記者調(diào)查結(jié)果顯示，2010年房地產(chǎn)企業(yè)通過信托渠道平均融資成本約為15%，今年融資成本繼續(xù)攀升。
地產(chǎn)信托或貢獻六成利潤
日前，東部一家不愿具名的信托公司總經(jīng)理向證券時報記者透露，據(jù)該公司內(nèi)部對信托行業(yè)經(jīng)營情況分析，去年房地產(chǎn)信托業(yè)務貢獻的利潤預計占全行業(yè)利潤六成左右。
用益信托研究員李旸對這一數(shù)據(jù)表示認同。李旸認為，去年信托全行業(yè)收入與利潤水平均大幅攀升，房地產(chǎn)業(yè)務所起的作用至關(guān)重要。如果按收入與利潤成正比估算，去年信托行業(yè)166億的總收入的六成，即房地產(chǎn)業(yè)務的收入將在100億左右。以此除以去年房地產(chǎn)業(yè)務2864億總規(guī)模，可得出去年房地產(chǎn)信托業(yè)務報酬率約為3.4%。
上述估算的房地產(chǎn)信托業(yè)務報酬率水平不但遠高于當前其他信托業(yè)務，且相對2008年數(shù)據(jù)已經(jīng)翻番。據(jù)興業(yè)證券(17.34,0.75,4.52%)統(tǒng)計，以市場上房地產(chǎn)業(yè)務領(lǐng)先的平安信托為例，其2008年信托報酬率為0.98%，房地產(chǎn)信托報酬率也僅為1.5%左右。
百瑞信托一名工作人士對記者表示，去年提供抵押物的融資類業(yè)務規(guī)模占比仍較高，但自去年下半年銀信合作產(chǎn)品暫停后，股權(quán)權(quán)益類產(chǎn)品已成為市場主流。后者的信托報酬率水平一般都要高于融資類業(yè)務。且因整體經(jīng)濟調(diào)控政策從緊趨勢，信托公司話語權(quán)日增，信托業(yè)務報酬率也在逐漸攀升。從他所了解的情況看，5%至6%的信托報酬率已是當前的行業(yè)標準。
年后成本攀升
由于信托產(chǎn)品屬于私募，信托公司之間的產(chǎn)品缺乏統(tǒng)一標準，融資項目各異，參與方不同，因此，對信托報酬率的測算成了各信托公司內(nèi)部的秘密。但在大致估算出房地產(chǎn)信托業(yè)務報酬率后，對去年全年房企信托的融資成本情況能有大致把握。
據(jù)了解，房地產(chǎn)企業(yè)通過信托渠道的融資成本主要有四大塊：一是給予投資人的產(chǎn)品預期收益，據(jù)用益信托統(tǒng)計，去年平均預期收益率為8.9%；二是給予信托公司的發(fā)行費用；三是1.4%到1.8%的打包渠道費用，支付給提供融資渠道的銀行；四是支付給資金中介的介紹費、第三方資產(chǎn)凈值調(diào)查費用等。如果僅按3.4%的信托業(yè)務報酬率計算，房企去年借道信托融資的總成本約在15%。
然而，付出的高成本并不代表著未來融資難度的降低。相比前兩年，房地產(chǎn)融資程序要更為復雜。據(jù)記者了解，當前房企信托融資業(yè)務除了要嚴格遵循監(jiān)管層要求的“四證齊全”，在發(fā)行過程中也需要多動腦筋——諸如到銀行渠道現(xiàn)場路演，以獲得更多投資人認可。
進入2011年后，在準備金率上調(diào)及樓市調(diào)控深入的背景下，房企市場化融資利率大幅上升，信托融資成本也進一步攀升。南京一家房地產(chǎn)公司財務經(jīng)理告訴記者，該公司去年以來一直在運作信托渠道融資，去年融資成本低于15%，今年以來該成本已增長至15%至18%之間。 |