據有關機構統(tǒng)計，40家全國開發(fā)商于2003年至2009年在全國12個城市獲得的270塊住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地塊占43%，剩余57%的土地尚未形成實際供應，其中27%的土地“待開發(fā)”，30%的土地“規(guī)劃在建”。另有報道稱，2007年的18個“地王”項目，有4個項目退地，還有7個項目處于待開發(fā)階段。
近幾個月來，全國的“地王”是后浪推前浪。今年的“地王”與2007年那一波的“地王”相比，除了價格越來越高、“地王”刷新頻率越來越快外，一個新特點是國資背景的企業(yè)成為“地王”東家的占了大多數。更為奇怪的是，在近期房屋成交量下跌、價格又呈拉鋸徘徊時刻，新“地王”仍然我行我素，不斷出現。同時，在新“地王”不斷出現的時刻，相當一部分老“地王”卻躺在那里睡大覺。這種種矛盾現象，充分暴露出我國土地在供應、開發(fā)和監(jiān)管上存在的嚴重問題。
土地閑置兩年無償收回、閑置滿一年不滿兩年按土地價款的20%交納土地閑置費、對閑置土地征繳增值地價，這三招切斷開發(fā)商拿地時土地增值的利益鏈條，要說夠狠的了。但是，現在出現的新情況，是這些招數對那些能靠拿地后在資本市場融資的房企來說，這點成本顯然算不上什么。
囤地甚至得到“地王”后不開發(fā)的原因，在于土地增值利益以外的巨大利益誘惑。高價拿地，閑置不用，表面上看起來是賠錢的買賣，但對很多開發(fā)商來說，賬外的收益遠遠超過賬面上的損失。尤其是對那些準備上市或者已經上市的開發(fā)商，高價囤地更是擴大市值和影響力最簡單最直接的方式，資產高估、市值膨脹，拿地蓋房最后變成了一場資本游戲。有些公司拿地后不開發(fā)，造成房屋供給緊張的表象，房價上漲，股價跟著漲，不用開發(fā)地產賺的錢更多。而在“地王”一浪高過一浪的過程中，最終被拍在沙灘上的是普通百姓——他們被迫掏腰包買高價房。而對于部分房企來說，從資本市場以及巨額貸款中獲得的利益，要遠遠大于閑置一年繳納20%的費用、兩年收回土地罰的那點款。
因此，必須切斷土地增值以外的利益鏈條：一是嚴格執(zhí)行針對囤地的相關規(guī)定，不能讓法規(guī)跟著“地王”曬太陽；二是開發(fā)商借拿地擴大融資時，IPO、增發(fā)或者以土地抵押貸款，必須以土地凈資產計算，即：以全部自有資金付清全部土地款或者扣除拿地貸款后的土地凈資產，要及時在資本市場公開公告；最后，對于國企拿地，必須建立嚴格的效益考核機制和責任追究機制，對囤地的國企，必須嚴格追究相關人員的責任。
“三狠招”切斷開發(fā)商拿地時土地增值的利益鏈條，再下決心切斷土地增值以外的利益鏈條，相信囤地、“地王”以及高房價將會得到一定程度的遏制，我國房地產市場才能真正走向健康發(fā)展軌道。 |