地價與房價的關(guān)系微妙而復(fù)雜，究竟是地價決定房價還是房價決定地價眾說紛紜。2009年7月國土資源部公布全國地價約占房價23%的結(jié)論。為了更深入地掌握地價與房價的關(guān)系和已出讓土地狀態(tài)，中原地產(chǎn)根據(jù)所監(jiān)測的12個城市土地數(shù)據(jù)，選取了40家知名發(fā)展商自2003年以來在土地公開市場上獲取的270幅地塊樣本。通過對這些樣本數(shù)據(jù)的研究，我們發(fā)現(xiàn)土地市場存在如下特征：
1、半數(shù)土地閑置，地荒之說不成立
2、地價比重最高，舊地王入市乏力
3、土地市場又熱，新地王前途未卜
半數(shù)土地尚未推向市場
通過對房地產(chǎn)企業(yè)自2003年到2009年上半年獲取的270幅土地狀態(tài)的梳理，我們發(fā)現(xiàn)，270幅地塊中除去在售和售完狀態(tài)的土地，有57%的土地尚未入市，形成實際供應(yīng)。27%的土地還處于待開發(fā)狀態(tài)，30%處于規(guī)劃在建狀態(tài)，尚未形成實際銷售，造成住宅市場短期供應(yīng)緊缺，形成“地荒”之假象。
知名發(fā)展商歷年在公開市場獲取的土地數(shù)量以2007年最多，占到整個樣本數(shù)量的45%。按照土地開發(fā)周期兩年時間計算，2009年應(yīng)該正是2007年土地全面入市的時間，但從樣本數(shù)據(jù)看，仍有20%的土地處于閑置狀態(tài)。2007年土地的高閑置狀態(tài)主要原因是，開發(fā)商拿地成本偏高。2007年在股市樓市雙重利好的刺激下，圈錢囤地模式被開發(fā)商們所追捧，導(dǎo)致全國各地“地王”頻出，甚至出現(xiàn)了大量地價房價“倒掛”的現(xiàn)象。而2008年由于宏觀調(diào)控、金融危機(jī)等因素，市場低迷，房價漲幅遠(yuǎn)不如預(yù)期，甚至出現(xiàn)下跌現(xiàn)象，大量高價地塊處于閑置狀態(tài)。
2007年地價比重最高，舊地王入市乏力
通過梳理樣本數(shù)據(jù)中98個在售項目的地價和房價情況，我們發(fā)現(xiàn)目前在售樓盤中，接近一半項目的土地是在2007年取得的，這部分項目的地價比重最高，平均值達(dá)到38%，遠(yuǎn)高于市場平均地價比重25%。
2007年土地成本的普遍偏高導(dǎo)致當(dāng)年地王缺乏入市動力，因此不難理解為何2007年多數(shù)地王仍處閑置狀態(tài)。從表3中，我們可以看2007年18幅地王中除去4幅退地地王，14幅地王中7幅處于閑置待開發(fā)狀態(tài)，7幅地塊的樓面地價占周邊樓價比重接近90%，其中兩幅地塊樓面地價甚至超過周邊樓盤價格。3幅平價甚至虧本開賣的地王地價占房價比接近80%，如此巨大的土地成本迫使2007年地王多數(shù)處于閑置狀態(tài)。
2009年土地市場又熱 新地王前途未卜
2009年初各地土地出讓仍以底價為主，進(jìn)入第二季度后，多城市相繼出現(xiàn)天價地塊，尤其是6、7月份土地成交愈加火爆，2007年的景象似乎再次重演。通過對2009年熱門地塊樓面地價和周邊房價的對比，我們發(fā)現(xiàn)熱門地塊的地價占周邊房價的比例超過70%，遠(yuǎn)高于市場平均水平，市場風(fēng)險較大。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于后市房價的預(yù)期往往決定了當(dāng)期土地的購置價格。在房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的時期，較為激進(jìn)的企業(yè)通常對后市預(yù)期十分樂觀，因此經(jīng)常出現(xiàn)大量地價房價“倒掛”的現(xiàn)象。但由于房地產(chǎn)市場經(jīng)常受政策、經(jīng)濟(jì)等不可控因素的影響，房價漲幅往往難以達(dá)到預(yù)期水平，甚至出現(xiàn)下跌，從而導(dǎo)致早期購入的土地由于成本過高而深套其中。
(中原地產(chǎn)研究部) |