本版主持 高宏年 彭平
近日，深圳市人大審批通過《深圳市政府年度投資項目計劃》，其中就包括建立“市地稅局物業(yè)稅及配套管理系統(tǒng)”，加之深圳作為全國率先實行物業(yè)稅“空轉”運行的城市，使得深圳一時被認為是首批開征物業(yè)稅的試點城市。不過隨后地稅局等部門的相關負責人就予以否認，只是表明“目前正在進行研究和考慮，一切都要上級統(tǒng)一安排”。
至此，市場的神經再度緊繃，“物業(yè)稅能否有助于擠掉樓市泡沫”的爭論再起。本期《頭腦風暴》將邀請兩位嘉賓共同討論這一話題，進行分析。
觀點① 物業(yè)稅“看上去很美”
楊東 世聯(lián)地產南京負責人
至于物業(yè)稅能否降房價，我想說，看上去很美，但不要期望太高。盡管它會對打擊投機、擠出部分樓市泡沫有積極作用，但是理論與現(xiàn)實總是有一定的差距。”
對于物業(yè)稅，我想表達幾個觀點。
首先，物業(yè)稅的實施勢在必行，畢竟在經濟轉型期內它有利于國家財稅政策的調節(jié)，總的來看只是時間長短的問題。其次，我們必須要明確它實施的目的性，這對縮小社會貧富差距、使樓市的投機困難、促進城市環(huán)境及基礎配套的發(fā)展等都有很大的意義。最后，個人認為未來1-2年甚至更長時間，物業(yè)稅的實施還是一個探索過程，雖會漸行漸近，但付諸實施還是有很大的困難。
應該說影響物業(yè)稅實施的不確定因素是很多的，最近的許多信息表明土地出讓金不會列入物業(yè)稅的征收范圍，如果成為現(xiàn)實的話將會使物業(yè)稅的調節(jié)作用下降很多；物業(yè)稅的征收成本很大，目前我們的征收能力不足的問題也十分明顯；很多人目前對此還是有所抵觸，如果100萬的房子按1%的稅率征收，每年多出的1萬元錢就變成額外的支出；地方政府與中央的稅收分配；資產估值……這一系列復雜的問題都要去逐步解決。
從目前的市場現(xiàn)狀看，房價的走勢已經不完全由成本導向，更多的還是與人口的集中度、市場的供求關系相關。從近幾年二手房等營業(yè)稅的征收看，最終會轉嫁到購房者身上，物業(yè)稅同樣有此“憂慮”。另外，投資者更關注的是房產投資的空間即利潤問題，而地方政府的稅收等同樣與房價密切相關，等等一系列問題并不是僅憑物業(yè)稅就能解決的。
觀點② 未來可能面臨執(zhí)行難
厲心 南京麒麟山莊開發(fā)有限公司常務副總經理
對目前樓市的燥熱，物業(yè)稅的確具有擠泡沫的功效，但問題在于物業(yè)稅的執(zhí)行將非常之難，使得這個擠泡沫的政策可能成為一種空想。”
有關物業(yè)稅的任何消息傳出都能引起市場的關注，其原因就在于這個稅種從初衷來講，是向富人征稅，你擁有的房產越多所征的稅就越高，理論上講對平抑房價是有益的。從目前市場情況來看，購買中高檔房產的客戶，很大一部分是改善型和投資型客戶，而這部分客戶在成為市場主流后對房價拉升是一股重要力量。物業(yè)稅如果能征收，對這些投資的打壓將是很大的，樓市自然會降溫。
對目前樓市的燥熱，物業(yè)稅的確具有擠泡沫的功效，但問題在于物業(yè)稅的執(zhí)行將非常之難，其難度既在于征收標準難以確定，也在于對眾多指標的核定存在諸多困難，由此這個政策就有點“雷聲大雨點小”的味道。
從本質上來說，物業(yè)稅是針對持有環(huán)節(jié)的，有建議說應該在土地出讓時就征收，但土地出讓時征收的稅種自然會在銷售時轉嫁到買房人身上。其實施的本意又將落空。物業(yè)稅不僅是一個簡單的征稅政策，更是影響到民生的大事情，理應謹慎考慮、征求社會各方意見。
目前大量資金涌入樓市，重要原因就在于老百姓投資渠道太窄，很多投資領域對普通老百姓都是關閉的，由此在許多實體經濟領域投入大量資金和精力收益微薄時，人們自然會涌進樓市，獲得更大收益。所以說樓市本身是健康的，只是在各種力量作用下許多問題被放大了。解決樓市過熱的根本還是需要解決投資渠道單一的問題。
其他觀點:
有助于遏制炒房現(xiàn)象
復旦大學經濟學院教授、房地產研究中心主任 尹伯成
物業(yè)稅確定首套房不征、第二套或以后的房產征稅的原則，可以保護購房自住的老百姓的權益，又可以提高房產投機者的成本，遏制炒房現(xiàn)象。
物業(yè)稅降房價不現(xiàn)實
上海易居房地產研究院綜合研究部部長 楊紅旭
奢望物業(yè)稅大降房價并不現(xiàn)實。問題的關鍵是，物業(yè)稅是否把土地出讓金納入囊中。如果能夠規(guī)并土地出讓金，當然會大大降低房價的構成成本，理論上，可減降三成左右房價。事實上，操作起來卻困難重重，交過土地出讓金的已售房屋，和未來不交土地出讓金的新建房屋，之間如何進行制度性新老劃斷，幾乎無法進行實際操作。
短期內對房價難起作用
深圳社科院城市運營中心主任 高海燕
從理論上講，征收物業(yè)稅有助于推動開發(fā)商消化市場存量的積極性，從而使樓價出現(xiàn)小幅下調。但在實際操作中，短期內對房價難起作用。另外，打擊投資性需求也難以實現(xiàn)：短線投資者投資決策并非重點考慮成本大小，而更多的是考慮利潤空間；長線投資者考慮的是出租回報率，會把增加的成本轉嫁到租客身上。 |