眼下各地地王層出不窮，房價你追我趕地上漲，泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)，“狼”真的來了。無論業(yè)內(nèi)外，人們的普遍感覺是：房價還會繼續(xù)漲。發(fā)改委和國家統(tǒng)計局聯(lián)合公布的數(shù)據(jù)顯示，在同比出現(xiàn)半年下跌之后，全國70個大中城市房屋銷售價格6月份逆轉(zhuǎn)，同比2008年增長0.2%。環(huán)比價格則于今年3月出現(xiàn)0.2%的正增長，4月增幅擴大至0.4%，6月進一步增至0.8%，已超過2006年5月和2007年4月的0.7%的增幅。
根據(jù)我的觀察，近兩年全國房價收入比平均在6-7倍，尚無明顯泡沫。問題的關(guān)鍵是，少數(shù)城市的房價收入比去年已達12-14倍的高位，今年繼續(xù)快速上漲，要說沒有一點泡沫，恐怕不科學(xué)。其實不需要各種理論和數(shù)據(jù)推理，通過眼下京滬深樓市中的投資投機風(fēng)盛行的現(xiàn)象就能看出市場已經(jīng)不太理性。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)表明，近期深圳一次性購買50套以上的超過12人。這已不是富裕群體由于擔(dān)心通脹為了簡單的保值增值目的而購房了，這是赤裸裸的炒房行為，大量籌集資金甚至以公司形式運作，聘請專業(yè)人士操盤，其性質(zhì)與私募基金炒股無異，堪稱樓市中的“莊家”。抄底買入，拉升價格，逢高撤離，這種游戲在2007年曾把深圳樓市蹂躪得死去活來。
上海的形勢遠沒深圳那么瘋狂，但也不可輕視。今年上半年，上海一手商品住宅成交量近900萬平方米，與去年全年持平，成交均價13832元/平方米，略低于去年上半年的14126元/平方米。二手 房價格指數(shù)6月達到2398點，創(chuàng)出歷史新高。
如果交投活躍單純由自住需求推動，也沒什么好怕的。但投資投機比重持續(xù)增加，卻不是什么好事。4月溫州客卷土重來是個風(fēng)向標(biāo)。數(shù)據(jù)表明，4月以來，大戶型和高端住宅成交量激增，而中低檔、中小戶型住宅成交比重下降，證明投資風(fēng)潮涌動。上半年全市 豪宅成交量達到600套(單價4萬元/平方米以上)，超過歷史最高的2008年上半年的353套。
在“保增長”的背景下有種說法很流行：房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟的作用巨大，即便目前投資投機需求旺盛，信貸資金違規(guī)入市，房價上漲偏快，也不能輕易打壓。但我認為，樓市中存在一些投資成分，實屬正常，因為房產(chǎn)具有投資品的屬性。不過，若像炒股一樣投機房產(chǎn)，絕非正?，F(xiàn)象，住宅畢竟屬于生活必需品，在住房保障制度短期內(nèi)難以完善的前提下，不能任由房價非理性上漲，而讓部分自住者花費兩代、兩家積蓄高價位接手投機者的房子，這與和諧社會建設(shè)背道而馳。
中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于2009年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想是：“要把滿足居民合理改善居住條件的愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內(nèi)需中的積極作用。”顯而易見，中央保護的是自住需求，而非投資投機。所以，針對部分城市房價快速上漲的事實，在貨幣政策短期內(nèi)難以變向的情況下，房地產(chǎn)政策應(yīng)該考慮調(diào)整，一方面要防范投資投機成分過大，形成新的泡沫；另一方面要維持房地產(chǎn)投資的持續(xù)復(fù)蘇，發(fā)揮其拉動內(nèi)需的作用。
前段時間，杭州率先收緊第二套房貸政策，發(fā)出了一個抑制投資投機需求的信號，這與今年以來涌進杭州樓市的浙南投資客太多有關(guān)。據(jù)悉，近日銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于進一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》，要求各商業(yè)銀行嚴格貸前審查和按揭貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，并堅持重點支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖。其實去年的房貸優(yōu)惠原本是“好經(jīng)”，可惜被部分商業(yè)銀行“念歪了”，在自身利益的驅(qū)使下，它們睜一只眼閉一只眼，使很多非自住購房者享受了“政策優(yōu)惠”。
近日，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會首次表態(tài)市場處于“供不應(yīng)求”的局面，并明確要求開發(fā)商下半年加快項目開發(fā)進度，以求緩解市場供不應(yīng)求的局面，平抑房價。今年上半年，我曾參加過兩次上海房協(xié)會議，對房產(chǎn)監(jiān)管部門規(guī)勸開發(fā)商“認清形勢，不要盲目漲價”的做法非常認同。但同時，深感在市場機制下，無論中央還是地方，調(diào)控房價并無什么“獨門武器”。今年以來包括上海在內(nèi)的很多城市住宅供不應(yīng)求，但供應(yīng)短期內(nèi)彈性很小，督促開發(fā)商也沒用，真等一年后供應(yīng)大增，說不定需求已經(jīng)大降。這事棘手，卻也不能放手。
作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長 |