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但如果是每天一場(chǎng)拍賣會(huì)，則第一場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的失敗者會(huì)重新對(duì)已出現(xiàn)的天價(jià)地影響下重新研究舉牌的辦法，也在這種天價(jià)地預(yù)期的推動(dòng)下提高預(yù)想的中標(biāo)價(jià)格。第二場(chǎng)再失敗時(shí)，各企業(yè)又會(huì)再一輪的重新研究，并比此前的溢價(jià)預(yù)期再提高舉牌中標(biāo)的價(jià)格。這樣每一次的土地溢價(jià)都給下一次的土地溢價(jià)找到了理由，溢價(jià)預(yù)期每次都提高一個(gè)臺(tái)階，并從市區(qū)向郊區(qū)蔓延，又從郊區(qū)返回市區(qū)，交叉影響。最終形成了“魚翅”的價(jià)格提高的同時(shí)“粉絲”的價(jià)格也在大大提高緊追“魚翅”價(jià)格的現(xiàn)象。
地的開發(fā)成本，核算完應(yīng)收取的70或40年土地出讓金后的額外超額利潤(rùn)，并未包括原有的土地出讓金收益。平均土地成本7818.56元(計(jì)3%的契約稅等于8052.54元平方米)。那么假定暫不計(jì)算稅費(fèi)，這些高價(jià)的土地是否也能獲得政府同樣的投資收益呢？如果加上各種稅費(fèi)，政府的收益又是多少呢？政府力爭(zhēng)增加從土地中獲取的收益是必然的經(jīng)營(yíng)行為，但房?jī)r(jià)卻不能在高地價(jià)的支撐下掉下去。如果土地的拍賣活動(dòng)不是順延的分期，而是在同一時(shí)間、不同場(chǎng)地中進(jìn)行，土地的溢價(jià)仍會(huì)步步高升嗎？ 可惜政府不但從溢價(jià)上希望獲取土地中的最大收益，從拍賣的方法上也在用吊胃口的方式延長(zhǎng)決策的周期，達(dá)到逐步提高預(yù)期并抬高地價(jià)的策略。 如果是在同一天、同一時(shí)間舉行拍賣活動(dòng)，那么就可能形成大多數(shù)企業(yè)無法參加所有地塊舉牌的波動(dòng)，因此大多數(shù)企業(yè)無資金實(shí)力同時(shí)對(duì)多塊土地舉牌并中標(biāo)，這樣在減少了企業(yè)選擇的機(jī)會(huì)的同時(shí)，也減少了競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手?jǐn)?shù)量和能力。 每個(gè)企業(yè)必須在事先決定自己選擇的對(duì)象，舉牌的價(jià)格和對(duì)手策略的分析，實(shí)現(xiàn)固定所有的風(fēng)險(xiǎn)，以期待能成功的中標(biāo)。由于只有一種或兩種的選擇，也會(huì)無法在其他地塊的影響下提高過度的價(jià)格預(yù)期。 但如果是每天一場(chǎng)拍賣會(huì)，則第一場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的失敗者會(huì)重新對(duì)已出現(xiàn)的天價(jià)地影響下重新研究舉牌的辦法，也在這種天價(jià)地預(yù)期的推動(dòng)下提高預(yù)想的中標(biāo)價(jià)格。第二場(chǎng)再失敗時(shí)，各企業(yè)又會(huì)再一輪的重新研究，并比此前的溢價(jià)預(yù)期再提高舉牌中標(biāo)的價(jià)格。這樣每一次的土地溢價(jià)都給下一次的土地溢價(jià)找到了理由，溢價(jià)預(yù)期每次都提高一個(gè)臺(tái)階，并從市區(qū)向郊區(qū)蔓延，又從郊區(qū)返回市區(qū)，交叉影響。最終形成了“魚翅”的價(jià)格提高的同時(shí)“粉絲”的價(jià)格也在大大提高緊追“魚翅”價(jià)格的現(xiàn)象。 政府本就無法用加大總量的方式來平衡供求關(guān)系，又在追求土地出讓的利潤(rùn)最大化與追求房?jī)r(jià)穩(wěn)定的雙重矛盾中打架。樂在土地收益的提高時(shí)，哭在房?jī)r(jià)的暴漲中。 真到了要認(rèn)真討論房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)時(shí)，又要揮舞大棒轉(zhuǎn)向市場(chǎng)了，被戲弄的恰恰是饑渴之中的開發(fā)商，最終損失的卻只能是消費(fèi)者。開發(fā)商可以降低投入與生產(chǎn)，像石油組織的減產(chǎn)一樣，用減產(chǎn)來調(diào)節(jié)價(jià)格，但消費(fèi)者卻無法不從市場(chǎng)中尋找住房改善與生活質(zhì)量提高的支點(diǎn)。在土地價(jià)格上漲的氣氛中，通脹的預(yù)期會(huì)讓更多的家庭不得不抓緊加入購(gòu)房的行列，不得不接受高價(jià)土地的拍賣現(xiàn)實(shí)，不得不忍受
政府本就無法用加大總量的方式來平衡供求關(guān)系，又在追求土地出讓的利潤(rùn)最大化與追求房?jī)r(jià)穩(wěn)定的雙重矛盾中打架。樂在土地收益的提高時(shí)，哭在房?jī)r(jià)的暴漲中。
真到了要認(rèn)真討論房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)時(shí)，又要揮舞大棒轉(zhuǎn)向市場(chǎng)了，被戲弄的恰恰是饑渴之中的開發(fā)商，最終損失的卻只能是消費(fèi)者。開發(fā)商可以降低投入與生產(chǎn)，像石油組織的減產(chǎn)一樣，用減產(chǎn)來調(diào)節(jié)價(jià)格，但消費(fèi)者卻無法不從市場(chǎng)中尋找住房改善與生活質(zhì)量提高的支點(diǎn)。在土地價(jià)格上漲的氣氛中，通脹的預(yù)期會(huì)讓更多的家庭不得不抓緊加入購(gòu)房的行列，不得不接受高價(jià)土地的拍賣現(xiàn)實(shí)，不得不忍受價(jià)格的波動(dòng)，不得不讓政府逐步的加大從房?jī)r(jià)中獲取的分成收益。
《今日觀察》節(jié)目號(hào)稱倒塌的樓房大約有360%的利潤(rùn)，且不說這個(gè)成本的計(jì)算中只計(jì)入了土地的直接成本和建安合同中的成本，沒有計(jì)算各種契稅、土地使用稅、資金管理費(fèi)、外購(gòu)材料、設(shè)計(jì)、規(guī)劃的成本、車庫(kù)配套、市政設(shè)施、銷售廣告費(fèi)用等等，也不用說用當(dāng)年的地價(jià)衡量當(dāng)年的房?jī)r(jià)問題。僅按360%的毛利計(jì)算，要交納60%的土地增值稅就去掉了216%的毛利部分，還有25%的所得稅，再加上營(yíng)業(yè)稅等其他稅費(fèi)，毛利就不到100%了。誰多誰少是很清楚的。
價(jià)格的波動(dòng)，不得不讓政府逐步的加大從房?jī)r(jià)中獲取的分成收益。 《今日觀察》節(jié)目號(hào)稱倒塌的樓房大約有360%的利潤(rùn)，且不說這個(gè)成本的計(jì)算中只計(jì)入了土地的直接成本和建安合同中的成本，沒有計(jì)算各種契稅、土地使用稅、資金管理費(fèi)、外購(gòu)材料、設(shè)計(jì)、規(guī)劃的成本、車庫(kù)配套、市政設(shè)施、銷售廣告費(fèi)用等等，也不用說用當(dāng)年的地價(jià)衡量當(dāng)年的房?jī)r(jià)問題。僅按360%的毛利計(jì)算，要交納60%的土地增值稅就去掉了216%的毛利部分，還有25%的所得稅，再加上營(yíng)業(yè)稅等其他稅費(fèi)，毛利就不到100%了。誰多誰少是很清楚的。 腐敗肯定是錯(cuò)的，權(quán)錢交易更是錯(cuò)的。但試圖用這種政府官員的腐敗打倒一個(gè)行業(yè)的錯(cuò)誤宣傳也一定是錯(cuò)的。法律會(huì)約束與懲罰這種腐敗的，但法律絕不會(huì)因此而懲罰整個(gè)行業(yè)，就像不能用央視大樓的火災(zāi)及其中的腐敗而否定了整個(gè)新聞行業(yè)一樣，電視臺(tái)壟斷的廣告地位不是讓廣告利潤(rùn)有上千、上萬倍的成本利潤(rùn)率嗎？ 各家都有各家的賬，各家都有各家的利益?，F(xiàn)實(shí)中有的眼睛總看著別人的賬本，但就社會(huì)的公平而言，不是看某一方的盈虧，而是看整個(gè)鏈條中的利益分配過程，這不是個(gè)零合游戲而是有第三方或者更多方的社會(huì)利益分配的市場(chǎng)化交易。要建立市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)體系就不能不充分考慮社會(huì)分配的公平和經(jīng)濟(jì)自有的逐利規(guī)律，否則中國(guó)的經(jīng)濟(jì)只會(huì)在相互的指責(zé)中倒退。
腐敗肯定是錯(cuò)的，權(quán)錢交易更是錯(cuò)的。但試圖用這種政府官員的腐敗打倒一個(gè)行業(yè)的錯(cuò)誤宣傳也一定是錯(cuò)的。法律會(huì)約束與懲罰這種腐敗的，但法律絕不會(huì)因此而懲罰整個(gè)行業(yè)，就像不能用央視大樓的火災(zāi)及其中的腐敗而否定了整個(gè)新聞行業(yè)一樣，電視臺(tái)壟斷的廣告地位不是讓廣告利潤(rùn)有上千、上萬倍的成本利潤(rùn)率嗎？
各家都有各家的賬，各家都有各家的利益。現(xiàn)實(shí)中有的眼睛總看著別人的賬本，但就社會(huì)的公平而言，不是看某一方的盈虧，而是看整個(gè)鏈條中的利益分配過程，這不是個(gè)零合游戲而是有第三方或者更多方的社會(huì)利益分配的市場(chǎng)化交易。
要建立市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)體系就不能不充分考慮社會(huì)分配的公平和經(jīng)濟(jì)自有的逐利規(guī)律，否則中國(guó)的經(jīng)濟(jì)只會(huì)在相互的指責(zé)中倒退。 |