當(dāng)北京連續(xù)拍出幾個(gè)天價(jià)土地之后，媒體上就不斷的在每一次天價(jià)地之后都精心的替開(kāi)發(fā)商算了一筆賬，看看這個(gè)天價(jià)地中生產(chǎn)的產(chǎn)品要賣(mài)多少錢(qián)才能有盈利。同時(shí)還在與現(xiàn)有周邊正在銷(xiāo)售的樓盤(pán)價(jià)格做個(gè)對(duì)比，看看“面粉是否已經(jīng)貴過(guò)面包”。
整個(gè)社會(huì)都在為開(kāi)發(fā)商操心，表面上擔(dān)心開(kāi)發(fā)商的能力，背后則是對(duì)房?jī)r(jià)上漲的更大擔(dān)憂(yōu)。但是這種房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期難道與土地價(jià)格上漲無(wú)關(guān)嗎？
國(guó)土部網(wǎng)上的文章認(rèn)為從年初兩會(huì)中關(guān)于政府在房?jī)r(jià)中的收益的爭(zhēng)論，包括土地成本價(jià)在房?jī)r(jià)中所占的比重爭(zhēng)論可以停止了。三種不同方式調(diào)查與計(jì)算的口徑可能不同，但與全國(guó)工商聯(lián)兩會(huì)上的報(bào)告結(jié)論基本是一致的，等于公開(kāi)承認(rèn)了報(bào)告的合理性與準(zhǔn)確性。但結(jié)論卻相反，國(guó)土部堅(jiān)持認(rèn)為土地的成本價(jià)格上漲不是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的原因，而新的土地價(jià)格的上漲反而給舊的土地的升值帶來(lái)了利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商獲取了這一部分升值的利潤(rùn)。言外之意，開(kāi)發(fā)商似乎仍應(yīng)按舊的土地成本給商品房定價(jià)，否則就一定會(huì)是暴利了。這種假設(shè)的言外之意還包括政府并不比房地產(chǎn)商從房?jī)r(jià)中獲取的更多。
其實(shí)，全國(guó)工商聯(lián)的報(bào)告不是要爭(zhēng)論土地的成本占 房?jī)r(jià)中的比重到底是多少，而是指出高房?jī)r(jià)中政府獲取的部分所占的比重過(guò)大。要想降低房?jī)r(jià)，必須從政府的土地價(jià)格與稅收上想辦法，減少政府在土地中的收益部分，這樣才能共同努力去解決市場(chǎng)中房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題。但事后的統(tǒng)計(jì)、調(diào)查等等官方權(quán)力與手段卻將目標(biāo)轉(zhuǎn)向了數(shù)字的真實(shí)性和推卸政府責(zé)任上了。
那就讓社會(huì)替政府也算算賬，而不是替開(kāi)發(fā)商算賬。
北京市今年5月份成交土地的情況是：十五塊用地，其中十塊土地以底價(jià)或近底價(jià)成交，主要為遠(yuǎn)郊、舊村改造的用地，略好的五塊地溢價(jià)中標(biāo)。
這五塊溢價(jià)中標(biāo)的土地合計(jì)建筑面積為48.1160萬(wàn)平方米，成交總價(jià)為24.2360億元，溢價(jià)高達(dá)14.0479億元，每平方米平均溢價(jià)2919.6元。這五塊地除一塊在朝陽(yáng)區(qū)境內(nèi)，其他為昌平、通州和順義區(qū)用地。
當(dāng)北京連續(xù)拍出幾個(gè)天價(jià)土地之后，媒體上就不斷的在每一次天價(jià)地之后都精心的替開(kāi)發(fā)商算了一筆賬，看看這個(gè)天價(jià)地中生產(chǎn)的產(chǎn)品要賣(mài)多少錢(qián)才能有盈利。同時(shí)還在與現(xiàn)有周邊正在銷(xiāo)售的樓盤(pán)價(jià)格做個(gè)對(duì)比，看看“面粉是否已經(jīng)貴過(guò)面包”。 整個(gè)社會(huì)都在為開(kāi)發(fā)商操心，表面上擔(dān)心開(kāi)發(fā)商的能力，背后則是對(duì)房?jī)r(jià)上漲的更大擔(dān)憂(yōu)。但是這種房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期難道與土地價(jià)格上漲無(wú)關(guān)嗎？ 國(guó)土部網(wǎng)上的文章認(rèn)為從年初兩會(huì)中關(guān)于政府在房?jī)r(jià)中的收益的爭(zhēng)論，包括土地成本價(jià)在房?jī)r(jià)中所占的比重爭(zhēng)論可以停止了。三種不同方式調(diào)查與計(jì)算的口徑可能不同，但與全國(guó)工商聯(lián)兩會(huì)上的報(bào)告結(jié)論基本是一致的，等于公開(kāi)承認(rèn)了報(bào)告的合理性與準(zhǔn)確性。但結(jié)論卻相反，國(guó)土部堅(jiān)持認(rèn)為土地的成本價(jià)格上漲不是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的原因，而新的土地價(jià)格的上漲反而給舊的土地的升值帶來(lái)了利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商獲取了這一部分升值的利潤(rùn)。言外之意，開(kāi)發(fā)商似乎仍應(yīng)按舊的土地成本給商品房定價(jià)，否則就一定會(huì)是暴利了。這種假設(shè)的言外之意還包括政府并不比房地產(chǎn)商從房?jī)r(jià)中獲取的更多。 其實(shí)，全國(guó)工商聯(lián)的報(bào)告不是要爭(zhēng)論土地的成本占房?jī)r(jià)中的比重到底是多少，而是指出高房?jī)r(jià)中政府獲取的部分所占的比重過(guò)大。要想降低房?jī)r(jià)，必須從政府的土地價(jià)格與稅收上想辦法，減少政府在土地中的收益部分，這樣才能共同努力去解決市場(chǎng)中房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題。但事后的統(tǒng)計(jì)、調(diào)查等等官方權(quán)力與手段卻將目標(biāo)轉(zhuǎn)向了數(shù)字的真實(shí)性和推卸政府責(zé)任上了。那就讓社會(huì)替政府也算算賬，而不是替開(kāi)發(fā)商算賬。 北京市今年5月份成交土地的情況是：十五塊用地，其中十塊土地以底價(jià)或近底價(jià)成交，主要為遠(yuǎn)郊、舊村改造的用地，略好的五塊地溢價(jià)中標(biāo)。 這五塊溢價(jià)中標(biāo)的土地合計(jì)建筑面積為48.1160萬(wàn)平方米，成交總價(jià)為24.2360億元，溢價(jià)高達(dá)14.0479億元，每平方米平均溢價(jià)2919.6元。這五塊地除一塊在朝陽(yáng)區(qū)境內(nèi)，其他為昌平、通州和順義區(qū)用地。 北京市今年6月份成交土地的情況是：二十一塊土地，其中十塊土地為底價(jià)或近底價(jià)成交，主要為懷柔、密云、順義、大興的用地，包括舊改、限價(jià)房、回遷房建設(shè)用地，另外十一塊土地則溢價(jià)中標(biāo)(底價(jià)51.6538億元)，溢價(jià)總收入高達(dá)約60億元。 這十一塊土地的規(guī)劃建筑面積為1426604平方米，平均等于每平方米溢價(jià)4205.7元。溢價(jià)的概念是政府已核算完土
北京市今年6月份成交土地的情況是：二十一塊土地，其中十塊土地為底價(jià)或近底價(jià)成交，主要為懷柔、密云、順義、大興的用地，包括舊改、限價(jià)房、回遷房建設(shè)用地，另外十一塊土地則溢價(jià)中標(biāo)(底價(jià)51.6538億元)，溢價(jià)總收入高達(dá)約60億元。
這十一塊土地的規(guī)劃建筑面積為1426604平方米，平均等于每平方米溢價(jià)4205.7元。溢價(jià)的概念是政府已核算完土地的開(kāi)發(fā)成本，核算完應(yīng)收取的70或40年土地出讓金后的額外超額利潤(rùn)，并未包括原有的土地出讓金收益。平均土地成本7818.56元(計(jì)3%的契約稅等于8052.54元/平方米)。
那么假定暫不計(jì)算稅費(fèi)，這些高價(jià)的土地是否也能獲得政府同樣的投資收益呢？如果加上各種稅費(fèi)，政府的收益又是多少呢？
當(dāng)北京連續(xù)拍出幾個(gè)天價(jià)土地之后，媒體上就不斷的在每一次天價(jià)地之后都精心的替開(kāi)發(fā)商算了一筆賬，看看這個(gè)天價(jià)地中生產(chǎn)的產(chǎn)品要賣(mài)多少錢(qián)才能有盈利。同時(shí)還在與現(xiàn)有周邊正在銷(xiāo)售的樓盤(pán)價(jià)格做個(gè)對(duì)比，看看“面粉是否已經(jīng)貴過(guò)面包”。 整個(gè)社會(huì)都在為開(kāi)發(fā)商操心，表面上擔(dān)心開(kāi)發(fā)商的能力，背后則是對(duì)房?jī)r(jià)上漲的更大擔(dān)憂(yōu)。但是這種房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期難道與土地價(jià)格上漲無(wú)關(guān)嗎？ 國(guó)土部網(wǎng)上的文章認(rèn)為從年初兩會(huì)中關(guān)于政府在房?jī)r(jià)中的收益的爭(zhēng)論，包括土地成本價(jià)在房?jī)r(jià)中所占的比重爭(zhēng)論可以停止了。三種不同方式調(diào)查與計(jì)算的口徑可能不同，但與全國(guó)工商聯(lián)兩會(huì)上的報(bào)告結(jié)論基本是一致的，等于公開(kāi)承認(rèn)了報(bào)告的合理性與準(zhǔn)確性。但結(jié)論卻相反，國(guó)土部堅(jiān)持認(rèn)為土地的成本價(jià)格上漲不是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的原因，而新的土地價(jià)格的上漲反而給舊的土地的升值帶來(lái)了利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商獲取了這一部分升值的利潤(rùn)。言外之意，開(kāi)發(fā)商似乎仍應(yīng)按舊的土地成本給商品房定價(jià)，否則就一定會(huì)是暴利了。這種假設(shè)的言外之意還包括政府并不比房地產(chǎn)商從房?jī)r(jià)中獲取的更多。 其實(shí)，全國(guó)工商聯(lián)的報(bào)告不是要爭(zhēng)論土地的成本占房?jī)r(jià)中的比重到底是多少，而是指出高房?jī)r(jià)中政府獲取的部分所占的比重過(guò)大。要想降低房?jī)r(jià)，必須從政府的土地價(jià)格與稅收上想辦法，減少政府在土地中的收益部分，這樣才能共同努力去解決市場(chǎng)中房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題。但事后的統(tǒng)計(jì)、調(diào)查等等官方權(quán)力與手段卻將目標(biāo)轉(zhuǎn)向了數(shù)字的真實(shí)性和推卸政府責(zé)任上了。那就讓社會(huì)替政府也算算賬，而不是替開(kāi)發(fā)商算賬。 北京市今年5月份成交土地的情況是：十五塊用地，其中十塊土地以底價(jià)或近底價(jià)成交，主要為遠(yuǎn)郊、舊村改造的用地，略好的五塊地溢價(jià)中標(biāo)。 這五塊溢價(jià)中標(biāo)的土地合計(jì)建筑面積為48.1160萬(wàn)平方米，成交總價(jià)為24.2360億元，溢價(jià)高達(dá)14.0479億元，每平方米平均溢價(jià)2919.6元。這五塊地除一塊在朝陽(yáng)區(qū)境內(nèi)，其他為昌平、通州和順義區(qū)用地。 北京市今年6月份成交土地的情況是：二十一塊土地，其中十塊土地為底價(jià)或近底價(jià)成交，主要為懷柔、密云、順義、大興的用地，包括舊改、限價(jià)房、回遷房建設(shè)用地，另外十一塊土地則溢價(jià)中標(biāo)(底價(jià)51.6538億元)，溢價(jià)總收入高達(dá)約60億元。 這十一塊土地的規(guī)劃建筑面積為1426604平方米，平均等于每平方米溢價(jià)4205.7元。溢價(jià)的概念是政府已核算完土
政府力爭(zhēng)增加從土地中獲取的收益是必然的經(jīng)營(yíng)行為，但房?jī)r(jià)卻不能在高地價(jià)的支撐下掉下去。
如果土地的拍賣(mài)活動(dòng)不是順延的分期，而是在同一時(shí)間、不同場(chǎng)地中進(jìn)行，土地的溢價(jià)仍會(huì)步步高升嗎？
可惜政府不但從溢價(jià)上希望獲取土地中的最大收益，從拍賣(mài)的方法上也在用吊胃口的方式延長(zhǎng)決策的周期，達(dá)到逐步提高預(yù)期并抬高地價(jià)的策略。
如果是在同一天、同一時(shí)間舉行拍賣(mài)活動(dòng)，那么就可能形成大多數(shù)企業(yè)無(wú)法參加所有地塊舉牌的波動(dòng)，因此大多數(shù)企業(yè)無(wú)資金實(shí)力同時(shí)對(duì)多塊土地舉牌并中標(biāo)，這樣在減少了企業(yè)選擇的機(jī)會(huì)的同時(shí)，也減少了競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手?jǐn)?shù)量和能力。
每個(gè)企業(yè)必須在事先決定自己選擇的對(duì)象，舉牌的價(jià)格和對(duì)手策略的分析，實(shí)現(xiàn)固定所有的風(fēng)險(xiǎn)，以期待能成功的中標(biāo)。由于只有一種或兩種的選擇，也會(huì)無(wú)法在其他地塊的影響下提高過(guò)度的價(jià)格預(yù)期。
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