關于物業(yè)稅的討論已經鋪天蓋地，有一個謬誤流行甚廣，那就是物業(yè)稅縱有千般不是，但是卻能夠抑制房價過快上漲。
物業(yè)稅何以能夠抑制房價上升？通常的解釋是，有了物業(yè)稅，持有第二套房子的成本將大大增加，這會導致準備購買第二套房子的投機者躑躅不前和已擁有第二套房子的人加快拋售。
然而，稍有常識的人都能明白上述的設想肯定是荒唐的。
一項商品價格的漲跌到底取決于什么因素？從經濟學的角度看，只有兩個根本因素，一是供求關系，二是貨幣供應。
那么，開征物業(yè)稅，是影響供求關系還是影響貨幣供應呢？不用說，肯定不是貨幣供應，因為能夠影響貨幣供應的，其實只有央行。
這樣，問題就變成，物業(yè)稅能否像人們所期望那樣，改變整個商品房市場的供求關系？
要弄清這個問題，關鍵是我們對商品房市場的整個結構要有一個完整了解。整個商品房市場其實是由三大塊組成，即一手房、 二手房和出租房。
開征物業(yè)稅，持有多套商品房就要交稅，當然會降低人們對房屋的購買欲望，購買一手房的人必然減少，這意味著需求減少；同樣，二套房的增持成本上升，當然也會促使持有多套商品房的人加快拋售二手房的步伐，這意味著供應增加。一般的人分析過程也就到此結束，即物業(yè)稅的開征能夠減少需求增加供應，因而，能夠有效地防止 房價上升。
然而，這個結論其實是以訛傳訛。因為，這種分析方法存在一個極大的漏洞，即忽視了物業(yè)稅對出租房市場的影響。當物業(yè)稅使人們不敢輕易地擁有多套住房之后，出租房的市場房源將會大大減少，出租房價格必將大幅攀升，并且又因此反過來影響一手房和二手房市場的供求關系。
當出租房的市場價格上升到一定程度后，原本是準備租房的消費者可能會因為租房的價格高昂而提前購房，這相當于增加了市場需求；原本是準備拋售第二套房的業(yè)主也會因為出租房收入的可觀，而放棄了拋售的打算，這相當于減少了市場的供應；原本是因為物業(yè)稅的開征而放棄投資房產的投機客，也因為出租房收入的提高炒房風險的降低而又重新投資房產市場，這又相當于增加了市場需求。
我們原指望開征物業(yè)稅來減少需求和增加供應，但最終卻會因為出租房市場的變化又帶來了需求增加和供應減少，正負相抵，市場仍將恢復其本來的面目。如果增加一項稅種便能降低房價，那么政府開征的稅種豈不是越多越好？我們豈不應當為苛捐雜稅這個貶義詞進行平反昭雪？
(作者系高級經濟師)
|