流動(dòng)性過(guò)剩和通貨膨脹預(yù)期正在制造新的樓市泡沫。房?jī)r(jià)和租金的背離情況越來(lái)越嚴(yán)重，換句話說(shuō)，樓市泡沫已經(jīng)再現(xiàn)。
《中國(guó)企業(yè)家》網(wǎng)站專稿經(jīng)歷過(guò)大悲大喜的樓市，就像坐了一回過(guò)山車。半年之前開發(fā)商們還是哀鴻遍野，迫于資金鏈的壓力、紛紛降價(jià)；兩個(gè)月之前，關(guān)于樓市小陽(yáng)春的真實(shí)性和樓市回暖的爭(zhēng)論尚無(wú)定論；現(xiàn)在，回暖已經(jīng)不再是話題，樓市泡沫成為新問(wèn)題。
進(jìn)入6月，全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)一夜之間全線飄紅，北京、深圳過(guò)半的項(xiàng)目實(shí)施漲價(jià)，最高漲幅為5000元/平，許多城市房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)20%。在市場(chǎng)高度敏感的深圳，房?jī)r(jià)再度領(lǐng)漲全國(guó)。深圳5月樓市的均價(jià)為12900元/平，6月份第一周以16540元/平的均價(jià)創(chuàng)下今年的最高記錄，第二、三周的成交均價(jià)分別為14946元/平和14815元/平，6月三周的均價(jià)為15433元/平，整整比5月的均價(jià)高出2500余元/平?，F(xiàn)在業(yè)界普遍的看法是樓市已經(jīng)接近或重回2006-2007年的水平，但是租金卻持續(xù)下降。根據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，北京的租金卻比最高時(shí)下降了20-30%。
“現(xiàn)在購(gòu)買房產(chǎn)出租的租金凈收益不足4%， 房?jī)r(jià)和租金的背離情況越來(lái)越嚴(yán)重，換句話說(shuō)，樓市泡沫已經(jīng)再現(xiàn)。”中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰說(shuō)。
就在短短2個(gè)月之間，樓市完成了從寒冬到盛夏、頗具戲劇性的轉(zhuǎn)變。“樓市可能再次面臨大起大落的挑戰(zhàn)。”深圳蘭江房地產(chǎn)公司副總圖騰鏡說(shuō)，“由于剛性需求的追買、開發(fā)商對(duì)土地追逐、樓市炒家入場(chǎng)、通貨膨脹預(yù)期等多種因素的影響，2009年樓市泡沫的形成速度也許會(huì)猛于2007年。”
房地產(chǎn)企業(yè)的心態(tài)已經(jīng)發(fā)生很大的變化。由于回款的持續(xù)增加，現(xiàn)金流大大改善，同時(shí)由于寬松的信貸政策，進(jìn)取拿地已經(jīng)成為大開發(fā)商的選擇，“地王”現(xiàn)象重現(xiàn)江湖。5月21日，轟動(dòng)京城的廣渠門外10號(hào)經(jīng)過(guò)89輪激烈角逐競(jìng)價(jià)，富力以10.22億元的天價(jià)拿下北京新地王。廣渠門外10號(hào)地對(duì)周邊樓盤價(jià)格具有相當(dāng)大的推動(dòng)力，CBD區(qū)域的 二手房在短短五天里，每平方米的報(bào)價(jià)上漲了1000-2000元。萬(wàn)科自5月7日起，短短40天的時(shí)間，連續(xù)在6個(gè)城市拿下8幅地塊，投資超過(guò)40億元，創(chuàng)下自2008年2月以來(lái)單月拿地投資最高的紀(jì)錄。“去年這個(gè)時(shí)候大開發(fā)商都在下調(diào)銷售目標(biāo)，現(xiàn)在，恐怕都在上調(diào)銷售目標(biāo)。”一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。今年上半年，銷售額超過(guò)100億的開發(fā)商已經(jīng)超過(guò)10家。
而由于通貨膨脹預(yù)期，各路資本再次涌入房地產(chǎn)行業(yè)淘金。早在3月份，大量香港資本已經(jīng)開始大量在廣州、深圳買房。香港知名開發(fā)商新鴻基在廣州白云區(qū)的高檔別墅，3月開盤當(dāng)日80多套全部賣出，購(gòu)買者幾乎全部為港商。“香港人對(duì)國(guó)際金融市場(chǎng)反應(yīng)更靈敏，他們買房主要是因?yàn)閾?dān)心美國(guó)大量引發(fā)鈔票、救市所帶來(lái)通貨膨脹。”廣州合富輝煌[2.354.44%]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司首席分析師黎文江說(shuō)。進(jìn)入5月，關(guān)于溫州炒房團(tuán)重出江湖，再度進(jìn)入深圳、上海、北京等地。
在瑞信董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬看來(lái)，目前的流動(dòng)性過(guò)剩必定讓中國(guó)的房地產(chǎn)在未來(lái)的半年甚至一年的時(shí)間內(nèi)繼續(xù)飛速上漲。如果要看房地產(chǎn)基本面分析，尤其按照收入房?jī)r(jià)比來(lái)分析，房地產(chǎn)價(jià)格根本不應(yīng)該按照目前的這種幅度來(lái)上升。“造成這種現(xiàn)象主要的原因是流動(dòng)性泛濫，資金成本極低。如果要是說(shuō)開始的部分資金是剛性需求造成的，那我相信下半年拉動(dòng)房地產(chǎn)繼續(xù)上升主要是來(lái)自熱錢，來(lái)自炒作。”陶冬說(shuō)。
李文杰認(rèn)為，這一輪房?jī)r(jià)上漲幾乎已成定局，現(xiàn)在的問(wèn)題似乎出現(xiàn)失控暴漲的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。他認(rèn)為中國(guó)仍舊是政策主導(dǎo)市場(chǎng)，市場(chǎng)是否可以持續(xù)關(guān)鍵取決于政策保經(jīng)濟(jì)還是保民生的取態(tài)了。從經(jīng)濟(jì)層面來(lái)看，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)保8的決心，注定2009年不太可能采用調(diào)控的政策來(lái)抑制房地產(chǎn)的增長(zhǎng)，因此開發(fā)商更愿意相信至少在2009年的市場(chǎng)價(jià)格是絕對(duì)放心及樂(lè)觀的。但這種樂(lè)觀的背后，卻是風(fēng)險(xiǎn)的繼續(xù)堆積。在樓市猛漲的同時(shí)，中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)依舊相對(duì)較冷。陽(yáng)光100副總經(jīng)理范小沖認(rèn)為，開發(fā)商這個(gè)時(shí)候不應(yīng)該盲目樂(lè)觀，借機(jī)炒作，應(yīng)該理性，盡快出貨。因?yàn)楝F(xiàn)在需求的支撐基礎(chǔ)是無(wú)力的，爆炒之后一旦熱潮退去，樓市就會(huì)面臨新的危機(jī)。 |