| 把一套好房從51萬(wàn)元砍到46萬(wàn)元，并且在央行再一次加息之前完成按揭手續(xù)，這其中的經(jīng)歷真可謂驚險(xiǎn)刺激，尤其是想到業(yè)主無(wú)奈而又緊張的苦瓜臉，還有那些中介們“心甘情愿”地配合，我就忍不住要得意的笑。已經(jīng)見(jiàn)識(shí)過(guò)我三次換房經(jīng)歷的小江，更是因?yàn)槲覟樗挼帽阋撕梅慷d奮不已……
??? 好房?jī)r(jià)高
??? 其實(shí)，我早已經(jīng)在為將要結(jié)婚的小江留意合適的房源。元旦三天假期，我們兩口子就成了他的購(gòu)房高參，帶著他直撲事前鎖定的幾處樓盤(pán)。大家朋友相處很久，自然相當(dāng)了解，對(duì)于我?guī)退x的這幾處房子，小江都比較滿意，幾經(jīng)權(quán)衡，重要的是在他女朋友現(xiàn)場(chǎng)考察過(guò)后，終于鎖定“現(xiàn)代廣場(chǎng)”的一個(gè)單位。這個(gè)12樓的單位建面93平米，設(shè)計(jì)相當(dāng)合理，使用率達(dá)到少見(jiàn)的8.8成，室內(nèi)可使用面積超過(guò)80平米。也真佩服設(shè)計(jì)師的水準(zhǔn)，電梯樓90平米出頭的建面居然能設(shè)計(jì)出三房?jī)蓮d雙衛(wèi)，而且廳房都方方正正，每個(gè)房間、包括衛(wèi)生間的采光通風(fēng)都相當(dāng)不錯(cuò)。原來(lái)的業(yè)主收房?jī)H僅大半年，裝修等都保持得不錯(cuò)，幾近全新，而且還附送空調(diào)、窗簾等物件。
??? 便宜無(wú)好貨，好貨不便宜。業(yè)主開(kāi)出了一個(gè)讓人心驚肉跳的價(jià)格，每平米5500元，總價(jià)51萬(wàn)元。這個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)的時(shí)候我來(lái)看過(guò)，開(kāi)盤(pán)價(jià)不過(guò)每平米4500元，這個(gè)單位算上樓層、朝向等因素，最高不會(huì)超過(guò)每平米4800元。果然，在我們的一再要求下，業(yè)主出示了購(gòu)房合同的復(fù)印件，單價(jià)為每平米4800元，加上稅費(fèi)、煤氣、收樓雜費(fèi)等，總費(fèi)用為46萬(wàn)元左右，加上入住后添置的空調(diào)等，業(yè)主總的花費(fèi)不超過(guò)47萬(wàn)元。
??? 住了不到八個(gè)月，竟然漲價(jià)4萬(wàn)元！還沒(méi)等我們指責(zé)他太黑，業(yè)主先說(shuō)話了，“你們知不知道2004年房?jī)r(jià)上漲了多少？全國(guó)漲了17%，廣州漲了13.8%，而且我是2002年還在挖地基的時(shí)候就交錢簽合同的，兩年多了，我現(xiàn)在才加價(jià)4萬(wàn)元，連10%都不到。不信你去問(wèn)問(wèn)，這里的房子現(xiàn)在是什么價(jià)！我這個(gè)算是便宜的，少一分我都不賣?！?/p>
??? 這個(gè)時(shí)候，絕對(duì)不宜討價(jià)還價(jià)，而且絕對(duì)不能對(duì)房子表現(xiàn)出太多的興趣，趁業(yè)主唾沫橫飛的間歇，我抓住小江，拋下一句“但愿你賣個(gè)好價(jià)”，匆匆溜了。
??? 要訣一 用中介打壓房?jī)r(jià)
??? 我對(duì)陪同我們?nèi)タ捶康闹薪樾〗阏f(shuō)，這套房我們看中了，這單生意成交的可能性相當(dāng)大，但你必須想辦法幫我壓價(jià)。中介的曹小姐當(dāng)然不是雛，她也看出了我們的真實(shí)意圖，不過(guò)，她也有她的算盤(pán)，“那你們先交一點(diǎn)誠(chéng)意金，這樣我們好和對(duì)方談?！边@一招我早就領(lǐng)教過(guò)不知多少回了，當(dāng)然輕松化解，“哦，這樣子啊，那我就找另外一家中介再談了?！?/p>
??? 假裝要走的腳還沒(méi)抬多高，那頭就繳械了，“看把你急的，啥都好商量，不交就不交，這單生意我也做定了?！焙?，就怕你不接招，只要接招就得聽(tīng)我的，“我們也想跟你合作，也想你賺到中介費(fèi)，但現(xiàn)在業(yè)主要價(jià)太高，這個(gè)價(jià)位我們不可能成交。你知道接下來(lái)該怎么操作吧？”真是無(wú)商不奸，她居然裝起了糊涂，我只好打開(kāi)天窗說(shuō)亮話，“這都是你們業(yè)內(nèi)的老手段了，你還和我裝糊涂？！從現(xiàn)在起，一個(gè)客戶也不要再帶過(guò)去，晾他一個(gè)月。他問(wèn)起來(lái)，你的報(bào)價(jià)要一路走低。記住啊，不要和我搞小動(dòng)作，否則我給你揭穿，大不了我不買這房，你們可是靠這吃飯的喲?！?/p>
??? 一番威逼利誘，搞掂了這家中介行。但這還不夠，他們不帶人去，別的中介也會(huì)帶人去，得全面圍剿。這樣，通過(guò)中介進(jìn)行價(jià)格打壓實(shí)施起來(lái)就相對(duì)容易。兩天時(shí)間，我們把那個(gè)業(yè)主放盤(pán)的大中介行都搞掂了，手法如出一轍。
??? 這項(xiàng)工作還有一個(gè)附帶功能，可以同時(shí)試探出各家中介的傭金底線，10來(lái)家談下來(lái)，其中一家報(bào)出了1.2%的最低價(jià)。
??? 要訣二 打入敵人內(nèi)部
??? 我在買房的過(guò)程中，偶然聽(tīng)人說(shuō)起一個(gè)經(jīng)驗(yàn)，“如果有可能的話，最好在買之前到相中的樓盤(pán)租房實(shí)地體驗(yàn)一下?！焙髞?lái)，我慢慢琢磨出這招的好處真是很多，最基本的至少有兩點(diǎn)：一是可以實(shí)地看看這個(gè)地方究竟適合不適合自己住，有哪些通過(guò)看房永遠(yuǎn)也發(fā)現(xiàn)不了的缺點(diǎn)；二是即便幾經(jīng)比較、最終確定要買，自己手中掌握該物業(yè)越多的缺陷，在談價(jià)時(shí)就有越多的籌碼，越有利于砍價(jià)。
??? 于是，讓小江趕緊退掉原先租的房，并迅速在該區(qū)尋找出租屋。為了避免漏餡，我們選擇了那個(gè)單位旁邊的一個(gè)單元，15樓，戶型、朝向等一模一樣。本來(lái)以小江現(xiàn)在的情況，根本不用租這么大的單位，但為了成功實(shí)施買房計(jì)劃，也就豁出兩個(gè)月的高額租金，提前享受起了“豪宅”生活。
??? “距離產(chǎn)生美”，這話絕對(duì)放之四海皆準(zhǔn)。表面看起來(lái)富麗堂皇的小區(qū)，號(hào)稱的“高尚社區(qū)”，其實(shí)也并非盡善盡美，小江住進(jìn)去兩三周，就開(kāi)始不斷向我匯報(bào)這個(gè)小區(qū)的缺陷。
??? 根據(jù)我的布置，他重點(diǎn)觀察了小區(qū)的物業(yè)管理、治安、周邊環(huán)境、交通狀況、房屋質(zhì)量等，按他的匯報(bào)，歸納起來(lái)主要存在以下問(wèn)題：
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??? 1、小區(qū)南邊的馬路車輛比較多，有一定的噪音和空氣污染，晚上睡覺(jué)不關(guān)窗的話，感覺(jué)有點(diǎn)吵；
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??? 2、交通不是很方便，不過(guò)這對(duì)小江來(lái)說(shuō)影響不大，他主要是打車上下班，反正票是可以報(bào)的；
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??? 3、小區(qū)后門(mén)口有個(gè)垃圾壓縮站，每天傍晚垃圾裝車的時(shí)候，會(huì)有一些不太好的味道飄上來(lái)。
??? 當(dāng)然，優(yōu)點(diǎn)也不少，比如小區(qū)的物業(yè)管理很好，極少有閑雜人員進(jìn)出，而且每平方每月僅收費(fèi)1.2元；比如小區(qū)內(nèi)的環(huán)境很漂亮，中心花園、游泳池、會(huì)所……都很舒服，等等。
??? 要訣三 知己知彼，確定買房
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??? 對(duì)于交通的問(wèn)題，由于小江實(shí)際情況是不需要乘公交車，他女朋友也基本無(wú)此需要，所以暫時(shí)來(lái)看不是問(wèn)題，至于以后，交通狀況肯定會(huì)隨著這一地區(qū)的發(fā)展而改善。
??? 垃圾站的問(wèn)題一開(kāi)始差點(diǎn)讓我們考慮放棄這個(gè)單位，我兩次在黃昏時(shí)分“專程”去聞過(guò)，的確不舒服。在那個(gè)時(shí)間段，小區(qū)的住戶基本都急匆匆關(guān)窗，看來(lái)都受不了。后來(lái)由于實(shí)在不忍放棄，靈機(jī)一動(dòng)給環(huán)保局的熱線打了電話，結(jié)果人家早就接到了很多投訴，有人甚至打了市長(zhǎng)熱線，他們的答復(fù)是已經(jīng)在考慮搬遷這個(gè)垃圾壓縮站，不過(guò)還需要一定的時(shí)間，可能至少得半年之后。這不就得了，半年時(shí)間說(shuō)快也快，忍一忍就過(guò)了。當(dāng)我們得知這個(gè)消息的時(shí)候，著實(shí)興奮了好一陣，原來(lái)這里還藏著這么大一個(gè)利好。
??? 噪音的問(wèn)題比較棘手，我查了市政規(guī)劃，在這條路的南邊，還有一條規(guī)劃中的大馬路，建成之后可能會(huì)分流車輛、減少噪音。但遺憾的是，這條路的開(kāi)工日期還有好幾年。后來(lái)和小江斟酌了半天，又讓他準(zhǔn)老婆參加了我們的“戰(zhàn)略分析會(huì)”，最后形成一個(gè)意見(jiàn)：十全十美的東西不是說(shuō)沒(méi)有，就是有也很難找，比較這個(gè)小區(qū)的其他優(yōu)點(diǎn)，噪音的問(wèn)題可以克服，而且并不是十分嚴(yán)重，何況幾年過(guò)后也許會(huì)有所好轉(zhuǎn)。
??? Ok，購(gòu)買的主觀問(wèn)題已經(jīng)全部解決，剩下就是價(jià)格這最核心的問(wèn)題了。而這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵，就得看雙重打壓的戰(zhàn)術(shù)能否湊效。
??? 要訣四 收網(wǎng)的技巧
??? 中介行的同志們看來(lái)還真讓我給唬住了，一個(gè)多月的時(shí)間都沒(méi)帶人去看過(guò)房，弄得那位業(yè)主有點(diǎn)心虛了，打電話詢問(wèn)時(shí)，中介還煞有其事地咋呼，“客戶都嫌價(jià)格太高了，人家一聽(tīng)報(bào)價(jià)，都不愿意去看，還價(jià)也特別低。”最有意思的是，每詢問(wèn)一次，這個(gè)所謂的還價(jià)就低一點(diǎn)。當(dāng)中介先生、中介小姐向我匯報(bào)這一段時(shí)，差點(diǎn)沒(méi)把我笑出聲來(lái)。
??? 好，看來(lái)可以收網(wǎng)了，至于魚(yú)兒上不上，就看對(duì)方的心理素質(zhì)和是否真的急于出手了。
??? 過(guò)了正月十五，帶著傭金報(bào)價(jià)最低的那家中介，我們又登門(mén)了。不過(guò)，這次約的時(shí)間可是大有講究的，7點(diǎn)整。這個(gè)時(shí)間段，剛好是垃圾壓縮站的裝車時(shí)間，一開(kāi)窗，一股味道就慢慢飄進(jìn)來(lái)；這個(gè)點(diǎn)，也是南邊那條馬路上車輛最多的時(shí)候，噪音在一天中最強(qiáng)烈；而且，我們還很抱怨地告訴對(duì)方，由于上下班時(shí)間，交通不便，我們?cè)诼飞限D(zhuǎn)車消耗了兩個(gè)多小時(shí)，盡管我們打車去只用了半個(gè)多鐘頭。
??? 一進(jìn)門(mén)，業(yè)主的神色已經(jīng)遠(yuǎn)不及上次傲慢，一個(gè)多月無(wú)人問(wèn)津的壓力顯而易見(jiàn)。我又玩了一個(gè)小花招：由于這次帶我們?nèi)サ闹薪楹蜕洗尾灰粯樱聵I(yè)主起疑心，我順勢(shì)再施一計(jì)，剛一打招呼，我就裝模作樣說(shuō)這個(gè)單位以前好像看過(guò)，沒(méi)什么興趣，責(zé)怪中介沒(méi)說(shuō)清楚。中介小姐當(dāng)然明白其中奧妙，一邊假意說(shuō)不好意思，一邊勸說(shuō)我們?cè)倏纯矗谑?，我們很“勉?qiáng)”地又看了看?？吹臅r(shí)候直撲主題，讓業(yè)主先把窗和陽(yáng)臺(tái)的門(mén)都打開(kāi)，之后自然是一通狂貶。雖說(shuō)我們言語(yǔ)頗多不恭，不過(guò)由于問(wèn)題全部說(shuō)到了點(diǎn)上，正中軟肋，業(yè)主不得不強(qiáng)壓心中不滿，點(diǎn)頭稱是。
??? 數(shù)落一通后，我假裝漫不經(jīng)心地問(wèn)現(xiàn)在賣多少錢？并特意在“現(xiàn)在”兩個(gè)字上加重了語(yǔ)氣。業(yè)主有些忐忑，看看中介小姐，有些猶疑地報(bào)價(jià)50萬(wàn)元。沒(méi)想到他還敢繼續(xù)開(kāi)這個(gè)價(jià)！我真的有點(diǎn)生氣了，轉(zhuǎn)身拉上小江就作勢(shì)要走。業(yè)主幾乎是急了，馬上大聲說(shuō)，“有商量、有商量，你們還個(gè)價(jià)?！?/p>
??? 成功買房
??? 所有問(wèn)題都迎刃而解，在連續(xù)兩次談判后，2月底，雙方終于在購(gòu)買協(xié)議上簽字。價(jià)格？當(dāng)然是一壓再壓，業(yè)主最后同意以原價(jià)轉(zhuǎn)讓，即總價(jià)46萬(wàn)元。當(dāng)談到空調(diào)等物件的問(wèn)題時(shí)，業(yè)主堅(jiān)持要收1萬(wàn)元錢，雙方正僵持時(shí)，我提出一個(gè)折衷方案：本來(lái)，出賣方也得付給中介行1.5%到2%的中介費(fèi)，我提出賣方的中介費(fèi)由買方付，條件是這1萬(wàn)元就不要收了，業(yè)主考慮半天后同意了。接下來(lái)，對(duì)付中介我自然有一整套辦法，三言兩語(yǔ)，將原來(lái)買方1.2%的中介費(fèi)談到買賣雙方共2%。也就是說(shuō)，只付出3千多元錢，搞掂了1萬(wàn)元的生意。
??? 合同一簽字，我就催著小江馬上去辦按揭手續(xù)，非常幸運(yùn)的是，在2005年3月15號(hào)，小江的按揭申請(qǐng)就通過(guò)了，而三天之后，就傳來(lái)住房按揭貸款利率再次提高的消息。由于在此之前辦理的房貸放寬到明年1月1日才執(zhí)行新利率，屈指一算，這兩三天的差別又為小江省下一筆小錢。 |