“無(wú)論是千人排隊(duì)買房再現(xiàn)紅火樓市，還是09年前兩季度銷量遠(yuǎn)超預(yù)計(jì)，這個(gè)初夏樓市，帶給大家太多出乎意料的內(nèi)容。”種種跡象表明，一改08年下半年近乎趨于平穩(wěn)的走勢(shì)，09年前兩季度，樓市走的有點(diǎn)風(fēng)風(fēng)火火。
然而，風(fēng)火過(guò)后，蘇州樓市的走向是上行還是下拐，現(xiàn)在下結(jié)論或許還有點(diǎn)為時(shí)過(guò)早，只不過(guò)，再此，筆者想借樓市的一些“怪像”環(huán)生背后，反思一下樓市真正的現(xiàn)狀：這個(gè)來(lái)的比預(yù)期中早的多的樓市“奇跡”，是否真的會(huì)如預(yù)期中發(fā)展的那樣順利……
怪像一：5月成交7881套，單月成交遠(yuǎn)超07單月旺季
據(jù)統(tǒng)計(jì)：09年5月份蘇州市區(qū)商品房(住宅類)共成交：7881套，比上月增加1053套，升幅為15.42%；成交面積為：992242.5平方米，比上月增加188847.71平方米，升幅為23.51%。成交均價(jià)為：6736.96元/平方米,比上月增加178.53元/平方米，升幅為2.72%。
單月成交量趕超7000，這樣的成交量刷新了旺盛時(shí)期的07年樓市的單月成交，原本在去年被預(yù)計(jì)不被看好的09年上半年，卻來(lái)了個(gè)幾近完美的收尾，這樣的結(jié)果難免被人生疑：難道，經(jīng)歷了去年一年的折騰，樓市，提前回暖了？
怪像解讀：對(duì)于上半年的高成交量，不少業(yè)內(nèi)人士解釋成為是剛性需求在一定程度上的就中釋放，然而，剛需的釋放，是否意味著樓市的回暖，現(xiàn)在下結(jié)論顯然還為時(shí)過(guò)早，政策的放緩和投資市場(chǎng)的得利或許才是近期樓市信心恢復(fù)的最大原因，然而，一邊是還未釋放完畢的存量房源，一邊是尚未完全定奪的樓市走向，樓市究竟是否真正回暖一說(shuō)，自然還得是由樓市自己說(shuō)了算，專家說(shuō)了，三季度究竟能否有個(gè)好收成，這才能定奪了全年樓市的總趨勢(shì)。
怪像二：今天你瘋狂了嗎？千人買房搭上“瘋狂的樓市”
和高成交量成正比的，自然是買賬的樓市買方市場(chǎng)，時(shí)隔兩年的千人買房大軍再次現(xiàn)身蘇州樓市，前有路勁i主場(chǎng)的和雅戈?duì)柼?yáng)城首次開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)超千人次的排隊(duì)買房，就連上周，首次開(kāi)盤的梧桐花園、太湖純水岸、二度開(kāi)盤的世茂運(yùn)河城現(xiàn)場(chǎng)，也是門庭若市的擠滿了錢來(lái)買房的人們，更有甚者，提前一天，就徹夜排隊(duì)的光臨了售樓處現(xiàn)場(chǎng)，像是生怕錯(cuò)過(guò)了買房的最佳時(shí)機(jī)。
據(jù)悉，不少樓盤的開(kāi)盤銷售結(jié)果都還不錯(cuò)，幾乎是推出的戶型都可以得到相匹配客戶群體的親睞，這樣的樓市銷售場(chǎng)景，難免讓人感覺(jué)似乎多了點(diǎn)“瘋狂勁兒”。
怪像解疑：09年上半年，一個(gè)此前幾乎不被所有人看好的時(shí)間段，居然來(lái)了個(gè)漂亮的“翻身仗”，甚而出現(xiàn)千人買房的場(chǎng)景，究竟是樓盤品質(zhì)魅力還是樓市信心釋放，單純的解釋似乎都不夠全面，按照業(yè)內(nèi)人士對(duì)當(dāng)前蘇州樓市的分析：上半年，不少市場(chǎng)的“剛性需求”得以釋放，投資市場(chǎng)獲利的資金紛紛轉(zhuǎn)移到了不動(dòng)產(chǎn)——房子的投資上，畢竟，拿在手里的錢終究容易貶值，住著的房子，想逃也逃不了。
怪像三：蘇州樓市大放異彩，處處開(kāi)花處處紅
進(jìn)入09年以來(lái)，蘇州樓市捷迅連連，不但開(kāi)盤火爆，就連連續(xù)6場(chǎng)的展會(huì)都以“滿堂彩”收?qǐng)?。?xì)細(xì)觀察市場(chǎng)，不但中小戶型收益頗豐，大戶型走俏，就連一向低調(diào)的別墅市場(chǎng)，似乎今年上半年的收成也不錯(cuò)。據(jù)悉，甚至有別墅項(xiàng)目，上半年還未結(jié)束，僅僅憑借幾場(chǎng)展會(huì)的力量，銷售額就趕超去年和前年兩年的銷售業(yè)績(jī)。
這樣的樓市收成，用“好”似乎即應(yīng)不足以概括，大有紅的發(fā)紫的跡象。
怪像解疑：樓市收成好，自然要分析一下購(gòu)買力來(lái)自何方，從當(dāng)前的蘇州樓市來(lái)看，中小戶型基本是被首次首次置業(yè)的剛性需求的，大戶型和別墅是被升級(jí)換代的改善型需求消化的，而經(jīng)過(guò)去年一年的反思，今年不少開(kāi)發(fā)商將真正的實(shí)惠的讓利、優(yōu)惠帶給了買方市場(chǎng)，加上接連不斷的展會(huì)優(yōu)惠，以及政府出面的政策扶持，這給了有購(gòu)房要求的“需求量”一個(gè)很好的入市借口，供求得以一定程度上的平衡發(fā)展……
怪像四：開(kāi)盤不能賣太好，開(kāi)盤過(guò)后嚴(yán)控銷量
跟去年的個(gè)行情相比較，今年的蘇州的樓盤現(xiàn)場(chǎng)，我們看到的顯然是開(kāi)發(fā)商們喜形于色的神情，開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)忙碌的主題不再是如何讓現(xiàn)場(chǎng)鬧騰起來(lái)，而是將擁擠的購(gòu)房人群安頓的盡然有序，這樣的場(chǎng)面，在去年，或許是很多開(kāi)發(fā)商無(wú)法想象的局面。
一邊是急切的買方市場(chǎng)，照說(shuō)賣方市場(chǎng)該積極的“開(kāi)倉(cāng)放量”才對(duì)，可我們?cè)诓簧偈蹣乾F(xiàn)場(chǎng)卻看到這樣的局面：幾乎是在前幾批選房客戶進(jìn)入選房區(qū)的同時(shí)，一些特定的戶型已經(jīng)被貼上了售完的小標(biāo)簽，即便是按照前幾批人手兩套房源分析，也不該是這樣的銷售結(jié)果，而整個(gè)開(kāi)盤結(jié)束后，在開(kāi)發(fā)商們發(fā)來(lái)的銷售數(shù)字中，我們也幾乎很難看到售罄的字眼，幾乎都是以銷售百分之九十幾的高成交率收尾。值得一提的是，不少開(kāi)發(fā)商甚至告訴我們，在開(kāi)盤取得紅火的銷售成績(jī)之后，如今的日銷售量上甚至打起了把控關(guān)，嚴(yán)控單日銷售量，這不得不讓人有點(diǎn)看不懂：難道，賣的好也有錯(cuò)？
怪像解讀：跟去年趕沖全年銷售任務(wù)比起來(lái)，今年身上蘇州樓市開(kāi)發(fā)商的銷售壓力顯然要小了很多，不少樓市甚至在目前已經(jīng)完成了全年的銷售任務(wù)，然而，在銷售業(yè)績(jī)上打了把控關(guān)，甚至開(kāi)盤不愿意全盤賣空，這樣的結(jié)果，歸結(jié)到最后，還是為了全年的銷售任務(wù)最前提準(zhǔn)備，一位開(kāi)發(fā)商跟我們倒了這樣的苦水：倘若上半年的任務(wù)完成的太好(特別是首次開(kāi)盤的項(xiàng)目)，總公司一定會(huì)認(rèn)為是地方單位的樓盤定價(jià)上出現(xiàn)了問(wèn)題，因此，控制銷量，是為了年終的時(shí)候答卷上的“理由”欄不至于太難做。
怪像五：最高漲幅201%土地市場(chǎng)再臨升溫
經(jīng)歷了07年的瘋狂拿地之后，08年一年，蘇州樓市的土地市場(chǎng)幾乎都很安靜很干凈，幾次地塊的“悄悄推、慢慢放”收益并不理想，甚至出現(xiàn)了蘇州土地市場(chǎng)鮮見(jiàn)的“流拍”現(xiàn)象，本對(duì)今年的土地市場(chǎng)不抱希望，但進(jìn)入09年首次拍地以來(lái)，和房產(chǎn)市場(chǎng)一樣，土地市場(chǎng)也同樣進(jìn)入了紅火的局面。
5月26日，位于平江區(qū)蘇站路南、齊溪街西的8號(hào)商業(yè)地塊則由蘇州佳川投資以8800萬(wàn)元的總價(jià)競(jìng)得，漲幅達(dá)到201.1%。5月22日商業(yè)居住混合用地8號(hào)地塊則由個(gè)人于駟以2360萬(wàn)元的總價(jià)競(jìng)得，漲幅為103.98%，同日推出的6號(hào)定銷房地塊由相城建設(shè)發(fā)展以4050萬(wàn)元的價(jià)格收入囊中，漲幅達(dá)到124.88%。
怪像解讀：定銷房和商業(yè)地塊雙雙遭遇追捧，推熱了土地市場(chǎng)。我們可以分開(kāi)來(lái)解讀，一方面，定銷房地塊項(xiàng)目由于限定了競(jìng)拍價(jià)格，因此，開(kāi)發(fā)成本上的壓力可以得到控制，關(guān)鍵則再遇開(kāi)發(fā)商是否能競(jìng)到該地塊，因此每有定銷房面世，必遭追捧，此外，蘇州市政府今年市區(qū)房地產(chǎn)居住用地計(jì)劃按200萬(wàn)平方米控制，其中50萬(wàn)平方米是市區(qū)定銷商品房建設(shè)用地，實(shí)際房地產(chǎn)居住用地計(jì)劃2009年比2008年減少150萬(wàn)平方米的政策也是同步的。這樣的用地政策，在一定程度上畢竟推熱定銷房地塊。
而另一方面，商業(yè)地塊的紅火一來(lái)則是由于推介地塊面積較小，便于商業(yè)操作，二來(lái)也是蘇州住宅市場(chǎng)發(fā)展異?？焖?，從而不少投資者將觀光轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)市場(chǎng)的必然結(jié)果。前不久市政府舉辦的61宗土地的推介會(huì)上，相關(guān)政府人員就有表示，發(fā)展配套的第三產(chǎn)業(yè)無(wú)疑是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，蘇州人口和收入的增長(zhǎng)使得第三產(chǎn)業(yè)配套明顯不足，在已經(jīng)有住宅項(xiàng)目出現(xiàn)的新板塊，三產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用地的推出完善了原有的城市結(jié)構(gòu)，調(diào)整了居住和商業(yè)服務(wù)業(yè)的比例，實(shí)現(xiàn)了蘇州城市本身的可持續(xù)發(fā)展，這也將會(huì)是今年蘇州土地市場(chǎng)的主旋律。 |