曾刷新全國(guó)單價(jià)紀(jì)錄的上海斜土街道地王項(xiàng)目，入市了。
位于上海徐匯濱江板塊“綠城·潮鳴東方” 5月11日開(kāi)盤，該項(xiàng)目共推出120套房源，均價(jià)19.5萬(wàn)元/平方米，復(fù)式最高單價(jià)26萬(wàn)元/平方米，房源總價(jià)在4123萬(wàn)元—1.54億元之間。
市場(chǎng)信息顯示，該項(xiàng)目120套房源于當(dāng)日售罄，獲得191組有效認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率近160%，觸發(fā)5年限售，未觸發(fā)積分，總銷售額69.88億元。
“這個(gè)項(xiàng)目是一次性售罄，后續(xù)沒(méi)有房源了。”綠城集團(tuán)相關(guān)人士告訴記者。
上述樓盤之所以引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，是因?yàn)槠湓?jīng)是全國(guó)的單價(jià)地王項(xiàng)目。
在2024年8月7日上海舉行的土拍活動(dòng)中，斜土街道地塊經(jīng)過(guò)72輪激烈競(jìng)價(jià)觸達(dá)地價(jià)上限后，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。最終，綠城以48.05億元的價(jià)格斬獲該地塊，成交樓面價(jià)131045元/平方米，溢價(jià)率30%。該地塊超過(guò)融信于2016年保持的10.03萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)紀(jì)錄，成為當(dāng)時(shí)的全國(guó)單價(jià)新“地王”。
而今年2月25日，上海以協(xié)議方式出讓靜安寺社區(qū)C050101單元095-7住宅用地，該地塊樓面價(jià)高達(dá)161101元/平方米，超過(guò)去年綠城所拍徐匯斜土街道地塊，成為新的全國(guó)單價(jià)地王。
對(duì)于前述綠城所拍曾經(jīng)的全國(guó)單價(jià)地王，市場(chǎng)一度存在這樣的預(yù)期，其房源銷售價(jià)格，也可能站到新的高位。
市場(chǎng)信息顯示，綠城·潮鳴東方均價(jià)19.5萬(wàn)元/平方米，高于項(xiàng)目南面香港置地·啟元17.8萬(wàn)元/平方米的銷售均價(jià)；從細(xì)分指標(biāo)來(lái)看，綠城·潮鳴東方項(xiàng)目頂樓復(fù)式單價(jià)26萬(wàn)元/平方米，高于香港置地·啟元23.4萬(wàn)元/平方米；但綠城·潮鳴東方最低單價(jià)15.03萬(wàn)元/平方米，要低于香港置地·啟元15.22萬(wàn)元/平方米的最低單價(jià)。
項(xiàng)目樓面價(jià)曾一度刷新全國(guó)單價(jià)紀(jì)錄，但項(xiàng)目平均銷售單價(jià)并未超過(guò)20萬(wàn)元/平方米大關(guān)，且樓盤一次推出全部120套房源，就此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商這種操作或與項(xiàng)目位置、市場(chǎng)行情等因素有關(guān)。
中原地產(chǎn)高級(jí)研究經(jīng)理盧文曦指出，從地段上說(shuō)，濱江樓盤應(yīng)當(dāng)是越靠近江邊越好，不過(guò)該項(xiàng)目還不算擁有一線江景資源，因而在自然稟賦上有一定不足之處。
“按目前市場(chǎng)行情，位置不錯(cuò)的高端產(chǎn)品往往能夠賣出一個(gè)好價(jià)錢，且去化速度較快。對(duì)于房企而言，能快速回籠資金、保證總體上能獲取一定利潤(rùn)前提下，實(shí)現(xiàn)快速去化，可能是企業(yè)要達(dá)成的重要目標(biāo)。綜合諸多因素，并非一線江景資源以及有快速回款的需求等，應(yīng)該是這個(gè)地王項(xiàng)目沒(méi)有在銷售單價(jià)上超過(guò)20萬(wàn)元的重要原因。”盧文曦在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。
分析師告訴記者，當(dāng)前市場(chǎng)分化的現(xiàn)象依然存在，高端市場(chǎng)延續(xù)熱度的同時(shí)，還有不少項(xiàng)目的去化面臨一定壓力。
克而瑞分析師俞倩倩表示，從市場(chǎng)上熱銷樓盤情況來(lái)看，除一些供應(yīng)稀缺核心區(qū)域的改善盤之外，更多為折扣力度較大的剛需盤。“居民購(gòu)房更多會(huì)權(quán)衡區(qū)位配套、產(chǎn)品、價(jià)格等綜合因素，強(qiáng)調(diào)極致性價(jià)比。”
億翰智庫(kù)研究總經(jīng)理于小雨強(qiáng)調(diào)，4月市場(chǎng)成交的確出現(xiàn)了一定回落，不過(guò)上海、深圳、廣州等城市仍有“日光盤”產(chǎn)生，凸顯市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性熱度。
于小雨介紹，上海今年僅4月，就產(chǎn)生了4個(gè)“日光盤”。這其中，上海浦東新楊思板塊由華潤(rùn)置地、中能建、越秀聯(lián)合開(kāi)發(fā)的翡雲(yún)悅府一期項(xiàng)目，4天半的時(shí)間內(nèi)共計(jì)認(rèn)購(gòu)939組客戶，創(chuàng)下2025年初以來(lái)上海新盤最高認(rèn)購(gòu)數(shù)紀(jì)錄，入圍積分達(dá)63.84分，對(duì)應(yīng)228套推盤量，認(rèn)購(gòu)率高達(dá)412%，均價(jià)為10.72萬(wàn)元/平方米。
而據(jù)中指院最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年1月-4月，上?？們r(jià)4000萬(wàn)元以上、單價(jià)10萬(wàn)元/平方米的新建商品住宅，共成交437套，成交面積145410平方米，成交金額250.13億元，成交均價(jià)172017元/平方米。
在于小雨看來(lái)，核心城市、熱點(diǎn)區(qū)域的高性價(jià)比剛需盤和稀缺的高端項(xiàng)目，仍能穿透市場(chǎng)冷感，形成局部高熱。
“市場(chǎng)中錨定中高端改善需求的產(chǎn)品，預(yù)計(jì)這類項(xiàng)目依然能保持不錯(cuò)的去化率。眼下標(biāo)桿類產(chǎn)品還能保持一定熱度，這是市場(chǎng)溫度還將延續(xù)的風(fēng)向標(biāo)。”盧文曦補(bǔ)充道。
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