近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》。其中明確指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易。”
《征求意見稿》一出，不少媒體紛紛以“告別公攤面積”作標題，對政策進行解讀。但實際上，“房屋應(yīng)以套內(nèi)面積來進行交易”并不代表“告別公攤面積”，使用“套內(nèi)計價”更有利于維護買房人的權(quán)益，讓房地產(chǎn)市場變得更加透明。
公攤面積是個“舶來品”
公用建筑面積又稱“公攤面積”，是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。
蘇州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會副秘書長付正喬告訴記者，“公攤面積”概念是個“舶來品”，可以追溯到香港上世紀50-60年代的“炒樓花”時期，2013年起香港轉(zhuǎn)向以套內(nèi)面積計價。早在2002年，重慶就以地方法規(guī)形式，率先在全國明確要求商品房現(xiàn)售和預(yù)售以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)。重慶的政策出發(fā)點和主要目的在于讓購房者明明白白購房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護購房者的合法權(quán)益。
央視的文章中稱，這個征求意見稿，征求的是對一項工程建設(shè)標準規(guī)范的意見，因為這個《規(guī)范》是開展工程建設(shè)活動的“底線”要求，具有“技術(shù)法規(guī)”性質(zhì)，在我國工程建設(shè)標準規(guī)范體系中位于頂層。也就是說，這個規(guī)范未來約束的是工程建設(shè)行為，約束對象是住宅項目的建設(shè)單位。這與我們所關(guān)心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計算，并無直接關(guān)系。與我們大家關(guān)心的物業(yè)費、取暖費以何標準收取，也沒直接關(guān)系。
付正喬說，在銷售環(huán)節(jié)施行“以套內(nèi)使用面積進行交易”的規(guī)范，如果在全國落地可能需要一個準備周期，對于房屋交易總價基本沒有影響，但是商品房的單價可能會有所調(diào)整，這對于目前房價統(tǒng)計體系有著重要影響。
公攤面積背后的貓膩
這次住建部發(fā)布的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》，引發(fā)輿論強烈關(guān)注，恰恰說明了“公攤面積”問題積弊已久。在《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》里，并沒有強制性規(guī)定公攤面積的具體比例，只明確其比例由合同當事人來進行具體的約定。所以，公攤面積缺少標準、管理混亂。公攤面積的計算一般都是各地自己決定，這也就直接導(dǎo)致了部分不良開發(fā)商在計算公攤面積的時候不是以一個公允的規(guī)則來計價，可以說目前的公攤面積，開發(fā)商說多少就是多少。
公攤面積計算方式缺乏標準，也使得對于公攤面積收費的背后有著各種的貓膩。不少開發(fā)商利用公攤面積內(nèi)容不清晰的空子，將已經(jīng)作為公攤面積的消防應(yīng)急場所或綠化帶劃分成車位，再將車位出售給業(yè)主，再次公攤，重復(fù)收費。業(yè)主們因為不知道哪些公共面積是自己的，只能糊里糊涂地接受。
公攤面積被開發(fā)商、物業(yè)公司擅用，并以此牟利的現(xiàn)象也時有發(fā)生。不少小區(qū)出入口、電梯房、停車場、樓道、門廳等地都能看到五花八門的廣告，而這些區(qū)域絕大部分都屬于公攤區(qū)域。廣告商和物業(yè)公司簽訂的合同，在公共區(qū)域張貼廣告是物業(yè)公司允許的，那么出售或租賃這些區(qū)域所得收益也歸物業(yè)所有。但是物業(yè)卻從未征求業(yè)主意見，也未向業(yè)主交代收益去向。
公攤面積用于出售或租賃所得收益被開發(fā)商或物業(yè)中飽私囊，但是物業(yè)公司卻還向業(yè)主收取這些公攤區(qū)域的服務(wù)費。這就好比房主把房租給租客，租客不但不交房租還向房主索要水電費。
公攤面積隱藏的貓膩損害了廣大業(yè)主的利益，付正喬表示，公攤面積的計算堪稱整個房地產(chǎn)交易鏈條中最不透明的一個環(huán)節(jié)，對購房者利益造成一定的損傷，有違市場經(jīng)濟的公開、公正與公平原則。
施行“套內(nèi)計價”的利弊
許多媒體認為，此項政策施行將“告別公攤面積”，是不準確的理解。“房屋應(yīng)以套內(nèi)面積來進行交易”并不代表“告別公攤面積”，公攤面積不會在物理層面上消失。
類似高層住宅建筑中的入戶大堂、電梯井等“公共空間”在物理上是不可能取消的。只能說，按照“套內(nèi)面積”計價，可以讓購房者對自己花錢所購買的產(chǎn)品有更清晰的了解，避免因公攤率的說不清道不明而導(dǎo)致的“糊涂賬”，這實際上是對商品房市場在銷售上的進一步規(guī)范。
若未來“套內(nèi)計價”政策施行，對于購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。另外，對于購房者而言，物業(yè)費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。
以套內(nèi)面積交易，有助于保證購房消費者對房屋實際面積的知情權(quán)，進而規(guī)范房屋使用面積不透明的問題。如此，既能避免開發(fā)商鉆空子，在宣傳中私自放大得房率和使用面積，蒙騙更多購房者買房；也能相對避免開發(fā)商打著公攤面積的幌子，利用建筑面積和套內(nèi)面積之間的模糊性，牟取不當利益。
得房率和使用面積的透明化和規(guī)范化，也能讓購房者獲得更多主動權(quán)。不同的樓盤，在同樣的建筑面積下，得房率更高和使用面積更大的房源，將更受購房者青睞。這意味著購房者的主動選擇權(quán)在強化，能進一步倒逼開發(fā)商在建筑和設(shè)計房屋時，主動提高得房率和使用面積，以提升在樓盤售賣市場中的競爭力。
需要注意的是，公攤面積并不是越小越好，不計入面積價格，意味著開發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價，另外如果開發(fā)商過度擠壓公攤，會導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。
來源：蘇州日報 |