2018年蘇州調(diào)控政策整體穩(wěn)定，在調(diào)控政策之下，蘇州今年市區(qū)房地產(chǎn)市場延續(xù)了自2016年調(diào)控以來平穩(wěn)的態(tài)勢。土地市場理性平淡，商品住宅市場供求微降，整體房價平穩(wěn)。在堅持房住不炒，堅決遏制房價上漲的政策下，去年市區(qū)發(fā)布了哪些重要的政策？對蘇州樓市產(chǎn)生了什么影響？
贈送面積逐漸退出歷史舞臺
房屋的“贈送面積”是近年來比較火熱的一個賣點，一般包括露臺、飄窗、一層小院、閣樓和地下室等，是不計入建筑面積的。但是2018年1月，《江蘇省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定——蘇州市實施細則之一“指標核定規(guī)則”（2018年版）》出臺，買一層送一層的復式戶型可能不會再有了。
本次規(guī)則的發(fā)布主要對舒適型住宅影響比較大，對市面上“偷空間”做產(chǎn)品附加值的做法更加嚴格限制，對酒店式公寓雙層挑高、復式高層洋房、低層的共享空間、陽臺面積附贈等各方面進行嚴格的規(guī)范，可贈送面積越來越少了。
根據(jù)這個規(guī)則，僅3.4.5條款可以不計入容積率。該條款規(guī)定位于門廳、餐廳或起居室廳上空；至少有一個邊長與上層公共空間（走廊或起居室）連通；共享空間高度小于等于兩個自然層；每個單元內(nèi)的共享空間不多于一個；開洞水平投影面積不超過下層總水平投影面積（包括共享部分）的20%；開洞部分沒有網(wǎng)格梁等構件，可不計入容積率的條件。超出以上規(guī)定的，超出部分按水平投影面積全額計入容積率。除低層住宅建筑以外的其他建筑設置的共享空間，除符合“3.4.9條”規(guī)定外，均按自然層計算容積率。
3.4.9.1條款規(guī)定，住宅建筑、服務型公寓（公寓式酒店），層高大于3.9米、不大于5.4米的部分，按其水平投影面積乘以2.0系數(shù)計入容積率。根據(jù)這一條款，酒店式公寓的計容方式從原來1.0倍容積率最高可到4.5米，到現(xiàn)在最高僅為3.9米。
這意味著4.5米雙層挑高的酒店式公寓已無法規(guī)劃，復式雙鑰匙戶型等概念也將不復存在。本次規(guī)范還對各類架空層是否核算容積率做出了充分的圖示示意，避免部分項目試圖“偷面積”，也避免誤傷真正做架空層改善品質(zhì)、改善配套的項目。
非住宅空間設置也有新的要求，在兩個自然層（含兩層）或9米高度范圍內(nèi)沒有永久性頂蓋或梁的平臺（包括陽臺等）可不計入，否則按陽臺規(guī)則計算容積率。住宅建筑中，平臺（包括陽臺等）至平臺上蓋（包括構架）的垂直空間范圍內(nèi)，按陽臺規(guī)則逐層計算容積率。針對住宅建筑方面，該文件規(guī)定：陽臺上面只要有上蓋或者構架，無論離上蓋是9m還是100m，都不能再算露臺，都要按照陽臺計算面積。以后可能不會再有露臺贈送了。
另外，主體結構內(nèi)：總進深尺寸大于2.1米；最大進深小于1米未封閉的陽臺累計水平投影面積超出本層總水平投影面積（包括陽臺部分）2%的部分；住宅建筑中：陽臺水平投影面積之和超出本層總水平投影面積（包括陽臺）12%的部分，或每個單元內(nèi)的陽臺數(shù)量超出居住空間（臥室和客廳）個數(shù)的部分；陽臺設置單個裝飾柱、墻（分戶墻及主體墻除外）寬大于0.6米的不封閉陽臺，需按其結構外圍水平投影面積全額計入容積率。
與2015年版規(guī)范相比，陽臺設置的單個裝飾柱、墻寬度進一步限制，這一點對常規(guī)項目影響微弱。陽臺水平投影面積降至本層投影面積的12%，而2015年版為15%，下降3%，以100平方米戶型計算，最大可設陽臺面積減少3平方米。常規(guī)附贈空間進一步縮減。未來戶型設計如果既要南向寬陽臺，又要家政陽臺，將越來越難滿足。
重點整治投機炒房等違法違規(guī)行為
去年8月15日，市住建局、市委宣傳部、市公安局、市司法局、工商局、市物價局、市稅務局、市銀監(jiān)局、市住房公積金管理中心九部門聯(lián)合印發(fā)文件，從2018年8月中旬起至12月底，實行打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序專項行動實施方案。重點整治投機炒房，經(jīng)紀機構、開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)，發(fā)布虛假房地產(chǎn)廣告等31條違法違規(guī)行為。
投機炒房行為有8條，包括以營銷渠道的形式捆綁銷售，坐地起價，壟斷房源，操縱房價；進入銷售環(huán)節(jié)后捂盤惜售或者變相囤積房源；通過報紙、廣播、電視、網(wǎng)站、新媒體等途徑捏造、散布房地產(chǎn)虛擬信息等。經(jīng)紀機構違法違規(guī)行為有10條，包括“陰陽合同”、為騙取購房資格提供虛假材料等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為共有7條，包括在取得商品房預售許可前，以認購、認籌、預定、排號、售卡、銀行預存資金等方式向購房人收取或者變相收取定金、預訂款、誠意金等行為。發(fā)布虛假房地產(chǎn)廣告行為共有6條，包括發(fā)布虛假、諧音的廣告用語，混淆視聽、誘導消費等。
此次專項行動對購房者來說直接受益，買房先驗資、全款或高首付優(yōu)先選房、電商或渠道收費、拒絕公積金或商業(yè)貸款等現(xiàn)象的杜絕，使得購房門檻降低、購房者權益得到進一步保障。而對房企而言，推廣宣傳方面要更加謹慎真實，回歸產(chǎn)品本身方面，拿證后不允許捂盤惜售，使得房地產(chǎn)市場更加規(guī)范。
在日前舉行的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上，住建部提出：2019年要以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期為目標，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。加快解決中低收入群體住房困難，增加公租房有效供應，繼續(xù)推進棚戶區(qū)改造。補齊租賃住房短板，全面發(fā)展住房租賃市場?？梢?019年樓市將仍然以穩(wěn)為主。
來源：蘇州日報 |