新浪財經訊4月22日午間消息，北京華遠集團總裁任志強昨日凌晨在其最新博文中表示，上周出臺的房產新政屬“有病亂投醫(yī)，治標不治本”，而必須改革土地制度以加快供給、調節(jié)貨幣總量和利率控制市場流動性，并配以綜合的財稅體制改革等市場化的調控手段“才有可能讓房地產走向正常的市場化”。
距14日國務院發(fā)布房產新政整整一周，21日晚上23:46分，任志強在其微博上留言：剛剛寫完搏客，談談對國十條的看法。此時雖已接近凌晨，但數(shù)小時內該博文點擊率仍達到4500余次，評論200余條，且這個數(shù)字在不斷更新中。
這篇讓微博博友期待已久的《這只是個開始——我對國發(fā)【2010】10號文件的解讀》，洋洋灑灑近1萬3千字，而這樣一篇“萬言書”竟是他手寫后再由秘書輸入電腦發(fā)布。“秘書還有一點就打完了。很快就掛在我的新浪博客上。這次博文有些長。對不起了。”他在微博(http://t.sina.com.cn)中提到。
需用市場化手段調控
上周出臺的房產新政在任志強看來是“有病亂投醫(yī)，治標不治本”的表現(xiàn)，他認為政府應著重在“貨幣與利率的調節(jié)加上供求關系的平衡”上做文章，否則可能“為控制資產價格的單一目標而可能失去了大局，至少失去了資源配置合理化的適宜信號”。
“這只是個開始，真正的重拳也許還在后面，尚有許多未確定因素。”任志強在博客中表示，國務院10號文件只是對各部委和地方政府下列計劃任務的工作布置，后續(xù)的執(zhí)行細則等文件在未來一段時間將逐漸出臺。
在博文中他多次提到，希望政府用市場化手段調控而非行政干預。“我不反對政府對市場的調控，但更希望政府用市場化的手段調控，而不是堅持用非理性、非制度化、非法律化的行政干預手段，這種違背市場規(guī)律的做法可以滿足短期的政策目標要求，但卻無法解決可持續(xù)的發(fā)展問題。”
而對于這樣的非市場調控手段的退出他也表達了自己的憂慮，“我并不為短期政策干預下的量價齊降而擔憂，我更擔憂的是房價平穩(wěn)后政府如何收回或撤銷這些限制性政策。”任志強在萬言書中還多次將大陸與香港作比較，以得出“目前房地產問題核心問題在于制度的不完善而并非監(jiān)管”的結論。
根本之道仍在增加有效供應
2008年，在兩防的政策打壓之下房地產則出現(xiàn)了投資下降、施工周期延長甚至停工現(xiàn)象；2009年，在4萬億投資、低利率、9.6萬億信貸等優(yōu)惠政策刺激下，商品房銷售增長但投資與新開工并未同步回升。任志強認為，今年上半年的房價上漲是供給嚴重不足所致。
他認為，房價只與商品房市場的土地供應有關，與其他保障性供地則無太大關聯(lián)。而如果不增加商品房的土地供給，僅靠擠壓現(xiàn)有土地增加住房的有效供給而非商品房的有效供應不能解決房地產市場問題。“不解決供給就無法改變供求關系，也無法解決市場價格的上漲問題。”
雖然10號文件中要求增加居住用地的供應總量，但并未明確增加的商品房供給量；同時閑置用地回收后以增加的“普通住房建設用地”，也并沒有明確是商品房還是租賃住房或非公開銷售的普通住房。
對于上周的房產新政側重收緊個人房貸，任志強直言：“為什么不從產生的原因出手，而是去限制消費呢？”。
在他看來，在消費需求基礎上的投資和生產能力的增加，是住房供給增加的前提。但任志強擔憂的是，在房產新政“打壓”下，如果銷售下降或房價下跌，開發(fā)商投資和生產的積極性受到影響，這樣一來，“迅速增加住房的供給量，像是在說醉話。但愿還有更多的清醒者能用腳投票，踢醒這些醉翁。”
而15日國土資源部發(fā)布的《2010年度全國住宅用地供應計劃》在任志強看來只是為時還不晚的“亡羊補牢”，“如果增加土地供給的時間提前半年或更早些豈不是沒有了這些天價地的煩惱，也沒有了房屋價格過快上漲的煩惱嗎？”
計劃顯示，今年住房用地擬供應量達到18萬公頃，同比增幅超過135%，其中中小套型商品房計劃供地總量8.04萬公頃，甚至超過去年全國各類實際住房供地總量。今年一季度房地產開發(fā)用地供應達.67萬公頃，同比增長1.25倍。而從土地到住房還要三五年的時間周期，對當前的供不應求似乎并無太大幫助。
他認為，遏制部分城市的房價上漲過快不是為了將房價打下去，但這種行政措施遏制的房價、遏制需求而產生的銷售下降并非是市場的正常供求產生的信號作用。如果這個問題沒有得到真正解決，未來如果消費出現(xiàn)報復性反彈，被壓制的需求再一次釋放時，或面臨著供求嚴重失衡的局面。
市場中的房價與民生沒有任何關系
美、日、英、新加坡、德等國家堅持將市場中的房價放給市場，政府只用市場化的利率、稅收等進行管理，而保障則是政府法定的職責。“住房是民生的基礎正在于政府嚴格履行保障公民居住權利的責任，而絕不是用市場中的低房價來保障民生，市場中的房價與民生沒有任何關系”。任志強表示。
他進一步表示，用穩(wěn)定市場中的房價去替代政府保障民生的責任無異于將民生推向火坑，“這讓更多本應由政府保障或幫助的群體備受煎熬，因為他們可能永遠也沒有能力進入市場。”
“全社會都在強烈的呼吁政府應擴大和嚴格執(zhí)行保障性住房體系和建立以對低收入住房困難家庭給以保護，卻沒有人會同意用商品房對低收入家庭給以保障，也沒有人會將商品房這種市場化產品當做計劃產品實施分配。”任志強進一步解釋。
而當政府硬要將市場化的商品房變?yōu)槊裆?，商品房成為被排除于保障之外的居民解決住房的唯一途徑，沒有其他選擇時，就只能進入市場去拼搏了。“于是商品房變成了帶有強制保障的作用，自然就會產生價格的管制與價格的扭曲了。”他在博文中提到。
任志強還提出應積極和及時公布信息，反映價格變動應用不同地區(qū)的區(qū)位價格或中位數(shù)而非平均價格。
他還就政府對新聞宣傳加大控制力度提出了自己的看法，“至少要減少假新聞；不要讓管理機構老是去辟謠；至少不要僅從一個個別事件去擴散，讓民眾以為是整體的變動；至少要讓民眾了解真實的情況，而不是煽動民粹的情緒和引發(fā)恐慌。”(金霞發(fā)自上海)
附：就政策影響評價任志強的自問自答
1、這次政策的出臺會帶來行業(yè)游戲規(guī)則的調整嗎？
答：這要看政策固執(zhí)的能走多遠。是當房價下跌時就掉頭呢，還是從此要變成指令性的計劃管理，堅決的實行計劃經濟了，這大約是不會出現(xiàn)的。
2、這次政策的出臺是否會讓房地產市場崩盤，以應了日本泡沫的預言？
我認為不會。因為中國宏觀經濟的基本面并未發(fā)現(xiàn)改變，也不會出現(xiàn)2008年的現(xiàn)象。
3 、這次政策的出臺是否會陷入房價的“拐點”，出現(xiàn)2008年的房價下跌？
答：我想交易量的下降是第一步，房價從不漲到下跌會有一個時間差，至少要看開發(fā)商手中的現(xiàn)金流和后續(xù)的供給增長情況。政策尚未出完之前，雙方都會有個觀察期，最先反應的一定是需要靠貸款才能形成的購買，而又被政策所限制了的消費群體。當各部委和各地方的政策相繼出臺之后，也許人們就會從觀察中走出來做合適的選擇了。
4、我現(xiàn)在是該賣房還是該買房？
答：我從來的想法都是要用錢就賣房；不缺錢、不急用錢就不賣房。當貨幣處于長期貶值的狀態(tài)下，只有房屋資產是長期保持增值并且在通脹中比貨幣有更強的抗通脹能力的。
對于買房者來說，永遠都是需求與能力的對稱，當需求存在又有能力用合理的貸款提供消費時，越早買房就一定會越合適，信貸會將未來的收入流變成今天的消費能力，讓人們提前獲得高品質的生活享受。但卻不可過度的超越自己的能力貪圖奢侈型消費。
對于投資者而言，在不越出自己能力、不需要銀行借貸時，只不過是個進貨成本的高低，并沒有虧損的概念，更何況像購買股票一樣誰能保證是抄了個最低點呢？也許此次政策出現(xiàn)的波動給了許多人一次機會，但沒有人知道何時會反彈。 |