樓市的持續(xù)火爆催生地王，也讓各家房地產(chǎn)企業(yè)融資熱情高漲。而從各家房地產(chǎn)公司公告來看，融資目的，恐怕還是為了進一步進行土地或項目儲備。
最新數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，地產(chǎn)類上市公司擬融資總和超過440億元，僅7月份地產(chǎn)類上市公司計劃通過增發(fā)募集資金就達257.38億元，而2008年全年，成功增發(fā)的15家地產(chǎn)公司總融資額為463.19億元。
今年2月，地產(chǎn)龍頭之一保利地產(chǎn)宣布擬定向增發(fā)募資不超過80億元的計劃，或可看作是2009年房地產(chǎn)上市公司融資熱潮的開始。
保利地產(chǎn)稱，由于土地儲備的增加，公司資產(chǎn)負債率為70.78%，資金比較緊張。對此，保利地產(chǎn)發(fā)布公告，擬向包括公司實際控制人保利集團在內(nèi)的不超過10家特定對象發(fā)股，募資不超過80億元，發(fā)行價不低于15.89元/股。7月31日，保利地產(chǎn)公告稱，扣除發(fā)行費用1.85億元后，公司增發(fā)融資80億元的目標與實際募資額78.15億元不符。公司擬調(diào)整天津保利上河雅頌項目的投資額。將原計劃投入募集資金15億元調(diào)整為13.15億元。但其余地產(chǎn)項目的投資額不變。保利地產(chǎn)此前表示，如所募資金不能滿足項目資金需要，公司將利用自籌資金解決，保利募資擬投入的8個地產(chǎn)項目總投資達212.39億元。
5月20日，東華實業(yè)公告稱，公司發(fā)行不超過3億元公司債券的申請經(jīng)證監(jiān)會發(fā)行審核委員會會議審核，獲得有條件通過。隨著土地價格的走低，2009年將是公司買地增加儲備的絕佳機會，公司將借助收購、兼并、合作等資本運作等手段獲得新的房地產(chǎn)發(fā)展項目。
6月3日，合生創(chuàng)展宣布了最新的融資計劃，表示擬按照每股13.3元，配售1.2億股新股，集資15.96億元。
7月，新湖中寶、世榮兆業(yè)、海泰發(fā)展、招商地產(chǎn)、世茂股份等數(shù)十家房地產(chǎn)公司相繼發(fā)布再融資計劃。
7月23日，金地集團非公開發(fā)行不超過4億股新股的申請獲得中國證監(jiān)會核準。根據(jù)金地集團此前的公告，本次非公開增發(fā)擬募集資金不超過41億元，發(fā)行價格不低于9.22元/股。此次增發(fā)募資將全部投向公司主營業(yè)務，用于上海格林世界四期、西安南湖、西安曲江池、天津格林世界三期、沈陽長青、武漢金銀湖等6個項目。
2007年7月30日，招商地產(chǎn)發(fā)布公告,稱公司向大股東蛇口工業(yè)區(qū)非公開發(fā)行A股 股票，融資23億元，已于7月27日獲得中國證券監(jiān)督管理委員會發(fā)行審核委員會審核通過。與此同時，招商地產(chǎn)公告在蘇州購入兩塊土地，總用地面積達到27.75萬平方米，總價格13.28億元。自此，招商地產(chǎn)躋身為蘇州土地儲備第二大深圳開發(fā)商。
老地王昔日風光
- 本報記者 張競怡
發(fā)自上海
2006年和2007年是“土地為王”的黃金時代，各地開發(fā)商掀起一輪又一輪的“造王”運動。
2006年，中國各主要城市地王頻出，不少二線城市地價也不甘落后，昆明創(chuàng)造了以個人名義高價購地的歷史，廣州的地價與北京、上海平起平坐，上海土地競價結果公布甚至曾經(jīng)因為競爭過于激烈而無限期延后。
2006年1月26日，金光紙業(yè)與香港建設聯(lián)合公司摘牌上海虹口區(qū)國際客運中心北側地塊，成交價格35.2888億元，樓面地價約1.4萬元/平方米。上海地王的出現(xiàn)為2006年全年土地市場定了高調(diào)。
更為稀奇的是，2006年，上海土地市場還一度出現(xiàn)紛爭。這個引起紛爭的地塊是上海花木地塊，出讓面積達37.34公頃，底價為27億元。原定符合要求的共有13家開發(fā)商，到場8家，其中，金地集團報價高達59.89億元，高出底價122%，差點成為新地王。不過，花木地塊拍賣結果被無限期延遲公布，出讓方陸家嘴集團和地方政府部門提供的解釋是因“技術原因”而暫停。2007年9月底，花木地塊才公布中標結果，中標企業(yè)為最初報價名列第四的廣東宏宇集團。
2006年12月20日，香港老牌地產(chǎn)商南豐集團旗下的南港投資有限公司以7.4億元拍得廣州琶洲會展中心南側的PZB1301地塊，折合樓面地價10037元/平方米，該紀錄連北京、上海等地的土地拍賣也不能比擬。
2007年，地王風暴愈刮愈烈。據(jù)不完全統(tǒng)計，2007年在全國一二線城市誕生了大大小小20余個知名地王，甚至造出中國地王之最和內(nèi)地單價地王。
2007年7月24日，國內(nèi)最大金額單宗土地——湖南省長沙市新河三角洲地塊被北京北辰實業(yè)股份有限公司和北京城市開發(fā)集團有限責任公司以92億元聯(lián)合拍得。
2007年8月24日，南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以44.04億元競得上海南京路步行街商辦寶地——黃浦區(qū)163號街坊地塊，折合樓板地價66930元/平方米，成為了內(nèi)地單價地王。
2007年的囤地明星恒大地產(chǎn)在8月3日摘得重慶地王桂冠，經(jīng)過近700輪競價，以25.3億元天價分別摘得位于渝中區(qū)和九坡區(qū)黃金區(qū)域的兩幅地塊。2007年末，恒大的土地儲備達到了驚人的4580萬平方米。而在2006年末，這個數(shù)字尚不足600萬平方米。也就是說，2007年一年，恒大土地儲備膨脹近7倍。
新地王爭先恐后
- 本報記者 張競怡
發(fā)自上海
7月最后一天，上海土地市場連推五幅地塊，市場人士預測，這些地塊很可能醞釀出上海地區(qū)的新地王。
被看好為地王苗子的長風6B、7C地塊是今年來上海地區(qū)地理位置最優(yōu)越，掛牌起始價格最高的一幅住宅土地，起始價高達30.58億元，超過趙巷10號地王的30.48億元。地塊一經(jīng)推出，就吸引近20家房企領取書面競買申請，華潤、中海、龍湖、仁恒在內(nèi)的近10家地產(chǎn)巨頭都對其頗感興趣，紛紛摩拳擦掌。
2009年7月，國內(nèi)土地市場熱鬧非凡，甚至出現(xiàn)地產(chǎn)公司二度擒王的現(xiàn)象。
6月25日和7月26日，保利地產(chǎn)先后以38.1億元和12.2億元拍下重慶鴻恩寺地塊和成都領事館附近約65.5畝土地，兩度成為地區(qū)地王。
7月23日，上海土地市場拍出30.48億元的高價，杭州也同時出現(xiàn)20650元/平方米的地區(qū)最高單價，創(chuàng)出滬杭“一日兩地王”的高潮。成為7月23日上海地王的金地集團年內(nèi)已經(jīng)4次出手買地。
7月的地王熱潮延續(xù)自6月，整個6月份，土地市場遍地開花、迭創(chuàng)新高，儼然成為2009年上半年的地王月。
6月11日，上海朗華置業(yè)有限公司用近2.2萬元/平方米的樓面地價拿下上海長寧區(qū)周家橋街道91街坊地塊，單樓面地價就高出周邊房價2000元，創(chuàng)出當時2009年單價最高。
除了上海，北京地王出現(xiàn)尤為集中，6月最后一周，北京連續(xù)高價成交三處地塊。6月25日，北京祈連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)過125輪的激烈競價，以17.4億元競得通州九棵樹大街居住項目，高出起始價近10億元。僅相隔一天，這個數(shù)字就被超越。成都中澤置業(yè)有限公司經(jīng)過46輪激烈競價以19.6億元拿下北京奧運村鄉(xiāng)地塊，樓面地價達1.3萬元/平方米。6月30日，中化方興又以40.6億元拍得廣渠路15號地，折算樓面地價高達1.62萬元/平方米，一舉成為全國總價地王和北京樓面價地王。
6月，深圳、廈門、廣州也紛紛出現(xiàn)地區(qū)地王。
2009年2月至5月，土地拍賣價格一步步走高，顯現(xiàn)出回暖跡象，為6月的井噴行情作鋪墊。2月26日，北京市土地整理儲備中心的交易大廳首次出現(xiàn)火爆場面，經(jīng)過26輪報價，北京華融基礎設施投資有限責任公司最終以2.12億元拍下西城區(qū)德外關廂的一處居住用地。4至5月，二線城市地價開始活躍。溫州出現(xiàn)兩起高溢價土地拍賣。4月7日，經(jīng)過9家企業(yè)14輪競價，溫州城市建設開發(fā)有限公司拍得溫州一塊總用地面積18359.87平方米的住宅用地，樓面價達19607元/平方米，成為溫州地王。5月15日，溫州鹿城誠信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以4.931億元拍得鹿城區(qū)南郊鄉(xiāng)龍方村三產(chǎn)安置地塊，樓面價達15213元/平方米。
“面粉”能比“面包”貴多久
- 歐文
盛夏火熱，而比上海的夏天更熱的是房地產(chǎn)市場，一把火從春天燒到夏天，從樓市燒到土地市場。
小陽春變成了大陽春，不漲房價的開發(fā)商竟然被罵傻。房地產(chǎn)市場冷清相當長一段時間后，新建商品房供不應求的說法再次席卷而來，整個樓市看上去略帶瘋狂，讓人摸不著頭腦。然而，這并非結束，樓價回暖之后，土地市場隨之火熱。
記得年初之時，金融危機牽連樓市的聲響此起彼伏，從購房退稅到買房入戶，各種政策層面的救市猜想層出不窮，不過，一切還沒來得及塵埃落定，樓市已然絕地反擊。于是，這一波市場行情，既帶著抄底金融危機的豪情，又挾著拯救中國經(jīng)濟的尚方寶劍，政府如果不打壓，那么市場就會越發(fā)欣欣向榮。房地產(chǎn)投機者，借著這輪樓市高燒，前期囤房，現(xiàn)在出手的已經(jīng)賺到，手中還有“貨”的，則一個勁尋思還要提價多少。
半年過去，國際上依然不見金融風暴掉頭的情形，中國的樓市熱卻已蔓延到了土地市場，以“抄底”為借口，抄出了各地的地王。
兩年前的土地儲備競賽至今令人記憶猶新。各大房企出于自身企業(yè)發(fā)展考量，紛紛以天量土地儲備為榮，不少儲備土地成為拖挎企業(yè)的最后一根稻草。然而，曾經(jīng)備受詬病、人人喊打的地王，今年卻以“王者歸來”的方式再次雄起，不斷刺激著公眾眼球和心理。
《2009年上半年全國十大城市地王排行榜》上，地王們“毫無意外”地分布在北京、上海、杭州、南京、廣州、大連、溫州、深圳、寧波、佛山等傳統(tǒng)的樓市熱點城市。這仿佛和2007年夏天如出一轍。同樣的樓市火爆，同樣的地王頻出。不同的是，當年是諸多民營開發(fā)商大肆下血本拿地以求上市；這次，具有國資背景的企業(yè)加入搶地的行列，面對超過100%的拿地高溢價，毫不手軟。面粉貴過面包的一幕持續(xù)上演。
2007年那一輪土地高潮的續(xù)集是，上海的地王最終落得退地收場，新江灣的地王同樣慘淡收場。在廣州，一邊是新地王頻出，一邊是老地王曬著太陽，長滿雜草，形成一個極具中國特色的地王現(xiàn)象。如果歷史總是出奇地相似，那么，上述的這些畫面是否會在未來的某個時間在某個城市重演？中國的樓市和經(jīng)濟經(jīng)得起幾次這般折騰？
脫掉地王外衣 高價苦果難咽
- 本報記者 張競怡
發(fā)自上海
如果2007年土地市場用春暖花開來形容，那么2008年，千里冰封成為土地市場的真實寫照。2008年，土地市場流拍替代了溢價，底價成交替代了地王，而曾經(jīng)的地王在寶座上如坐針氈，“土地儲備”成為一個個“燙手山芋”。
在國際金融危機的影響下，房地產(chǎn)市場日趨低迷，下游銷售不暢阻礙資金回籠，無力追加資金“供養(yǎng)”地王，開發(fā)商不得不出招擺脫地王這團濕手面粉。
退地風潮
2007年8月，上海南京東路163號地塊以66930元/平方米的樓面地價站上內(nèi)地單價地王的寶座。拍賣結果公布后，引起市場嘩然。在拍賣價上加上開發(fā)成本和30%的毛利率，該項目必須以10萬元/平方米出售才能獲利。即使選擇出租，租金也要達到3美元/平方米/日以上才可能實現(xiàn)8%的投資回報率，該定價超過同地段的寫字樓租金一倍有余。
2008年8月，蘇寧集團經(jīng)協(xié)商，與黃浦區(qū)房地局簽署協(xié)議解除土地出讓合同，退掉了總價達44.04億元的上海南京路163號地塊。
此前，2008年6月，上海樓市剛傳出“普陀地王”退地的消息。2007年9月，上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司以超出底價3.14億元的高價拍得普陀長風生態(tài)商務區(qū)4號東南地塊，一舉成為當時的“普陀地王”。按照規(guī)定，志成公司應在2007年年底前交清所有地款。但到2008年6月，志成公司才交了總價款的10%左右，由于地款并未及時交清，最終，該土地被政府收回。
退地現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在上海， 2008年3月，福州融信地產(chǎn)以損失7000多萬元保證金的代價，“吐出”福州地王。5月，南寧地王廣西恒楷置業(yè)投資有限公司因未支付1億元項目履約保證金，被收回南寧標號GC2007-15地塊的使用權，500萬元保證金予以沒收。
業(yè)內(nèi)人士指出，能夠退地還是件幸福的事，開發(fā)商至多就是損失幾千萬元的競買資金和地價首付款的利息
跳樓甩賣
難以退地的開發(fā)商只有將項目進行到底，再以低價賤賣，損失更是慘不忍睹。
2008年6月，中海地產(chǎn)在深圳市就打出“4988元/平方米起”的廣告，低價大甩賣。5000元/平方米的房價對深圳而言是2006年前的歷史，此后房價再也沒有如此低過。業(yè)內(nèi)人士為中海地產(chǎn)算了筆賬，以此價格甩賣，中海地產(chǎn)每平方米至少蝕本3253元，收不回建筑成本、營銷成本、利息等。
2008年9月，中海地產(chǎn)以樓面地價3247元／平方米的高價拍得該項目地塊，當時被業(yè)內(nèi)稱為龍崗地王。
2008年10月，中海·九龍倉重慶地王項目一期產(chǎn)品公布開盤價，以4398元/平方米的超低價格殺入市場。該地塊在拍地時曾創(chuàng)下總價75億元、樓面地價3260元/平方米的重慶地王紀錄，該樓盤每平方米至少蝕本1500元。
退求其次
相比于低價甩賣，還未開發(fā)項目的開發(fā)商則抓緊尋找合作伙伴分擔風險。
萬科、碧桂園、新鴻基紛紛股權轉讓。2008年5月14日，萬科將旗下東莞地王50%的股權低價轉讓給粵宏遠，此后，新鴻基向九龍倉和恒基地產(chǎn)原價轉讓旗下成都地王40%的股權。碧桂園則引進恒基地產(chǎn)。
拼命死扛
不過，在市場低谷時期尋找合作伙伴的成功率并不高。不少有實力的地產(chǎn)商選擇了拖延戰(zhàn)術，以期扛過市場最壞時期。
合富輝煌一份報告顯示，廣州2007年拍出高于當年平均樓面地價的地王共有27塊，但到目前為止，未售或未動工的地王還有24個。其中，2007年9月11日保利地產(chǎn)以21.2億元和20.8億元奪得位于廣州市白云區(qū)金沙洲的兩塊土地，樓面地價分別高達8769元/平方米和8112元/平方米，這兩塊土地也成為金沙洲的地王。今天，這兩塊地王已然風光不在，地上荒草叢生，保利地產(chǎn)正分期交納價款。
拖延戰(zhàn)術也面臨風險。近日，國土資源部國家土地總督察辦公室已經(jīng)發(fā)出一份通知，要求各國土督察局就土地“批而未用”問題展開一次專項快速督察。據(jù)了解，廣州市國土房管局目前正在對已經(jīng)構成違約的8塊地塊進行清算，涉及公司有保利、富力、中萊投資、恒大地產(chǎn)等。
【專家視點】
央企奪地王 只因不差錢
- 本報記者 李媛
發(fā)自上海
央企何以頻繁出巨資攬地？北京大軍經(jīng)濟觀察研究中心主任仲大軍表示，擁有國企背景的公司加入房地產(chǎn)市場，并表現(xiàn)得“財大氣粗”，是因為有母公司的壟斷利潤撐腰，所以在市場上更有力量。
但易居中國分析師薛建雄告訴記者，央企地王的出現(xiàn)，整體大背景是國家支持房地產(chǎn)開發(fā)投資。
“今年上半年，房地產(chǎn)投資總額下降，這是國家不愿意看到的。”薛建雄表示。同時，2009年上半年的房地產(chǎn)信貸市場似乎面臨著前所未有的寬松政策環(huán)境。
薛建雄認為，2009年地王之爭中民營企業(yè)的缺席，是因為“民企還沒活過來”。“在上一輪房地產(chǎn)市場發(fā)展中，民營企業(yè)發(fā)展很快，但去年全球金融危機爆發(fā)后，民營企業(yè)由于土地儲備過大，資金鏈緊張，到現(xiàn)在還處于消化存量的階段，所以拿地并不積極。”
2008年下半年，在不少民營企業(yè)降低開工量、部分企業(yè)退地的同時，國企仍保持了既定的開工水平，并獲得了資金支持。因此，今年上半年，在國企開發(fā)的項目售出、資金基本回籠，因而在資金充足的情況下，由于此前土地儲備不夠，可供開發(fā)的存量土地有所縮減，近期央企頻頻積極拿地也就順理成章。
此外，薛建雄還認為，上市融資是一些國企或擁有國企背景的企業(yè)獲得資金的重要方式。除了借助銀行授信，通過內(nèi)部“輸血”，分拆上市或增發(fā)，也使不少非主營房地產(chǎn)業(yè)務的央企獲得充足資金。 |