7月下旬，國土資源部首次正面回應(yīng)“地價推高房價”的爭論，公布了全國地價約占房價23%的結(jié)論。但市場爭議遠(yuǎn)沒有結(jié)束。
同期，一場土地督察風(fēng)暴悄然拉開了序幕，近期，國土部開始了對批而未用土地的清理。一份叫做《關(guān)于開展報國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地批而未用問題調(diào)研的通知》(國土督辦發(fā)〔2009〕18號，以下簡稱“通知”)的出臺，使得國土督察九大督察局幾乎全部出動，全力以赴開展此項專項督察。
到今年9月，對用地供地率仍未明顯提高的地區(qū)，將暫停建設(shè)用地審批受理。對用地供地率無法明顯提高的地區(qū)，將暫停建設(shè)用地審批受理。據(jù)長沙市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，長沙也將著手清理“沉睡的土地”。
市場
土地占 房價比例20%～30%是合理的
在國土部“地價是否推高房價”調(diào)研的600個案例中，長沙6個項目永琪西京、書院觀邸、美洲故事、鑫遠(yuǎn)湘府、華城凱通國際城和中信新城城市廣場，拿地時間主要集中于2006年和2007年。數(shù)據(jù)表示，長沙2006年取得土地的項目地價占房價的比例，比2007年取得土地的項目更低一些。地價占房價比最高為27.24%，最低為12.79%，平均約為21.29%。
被調(diào)研項目書院觀邸副總經(jīng)理潘迎風(fēng)接受記者采訪時表示：地價不是房價主要影響因素，但是拿地時間、開盤時間不一樣，都會影響到房價地價比。同時國土部此次調(diào)研所采取的樣本，只計算了土地賣出時的價格，而沒有考慮到賣出時的各種稅費及限定條件引發(fā)的土地價格變化。資金成本也是很重要的，一塊不毛之地變成花園的改造資金是不菲的，這理應(yīng)是地價的一部分。房價不確定因素，是有市場機遇的。
湖南綠城總經(jīng)理助理祝海則認(rèn)為，國土部數(shù)據(jù)在長沙是比較吻合的，土地占房價比例應(yīng)該是20%～30%。但在有些一線城市地價和房價比就要高一些。雖然其他改造資金比例是受開發(fā)商控制的。但拿地之后，新的地價也會給房價造成影響，周邊地價會影響房價。開發(fā)商利用預(yù)期值和土地資產(chǎn)升值來吸引消費者，有的地方“面粉比面包貴”，是因為房產(chǎn)開發(fā)周期大概是一年，超過預(yù)期值房價就會上升。開發(fā)商是靠累計升值，純粹的開發(fā)利潤是不大的。真正能夠創(chuàng)造價值的是土地資本和人力。
趨勢
不加快開工量的話下半年房價不可避免會上漲
一面是用地指標(biāo)緊張，一面是大量土地批出去以后開發(fā)緩慢，沒有形成投資量。這對顯而易見的矛盾成為國土督察風(fēng)暴的原動力。
“這次對批而未用的土地是一次存量挖潛。”某市場人士接受采訪時指出，批而未用的土地國家要回收，這個政策在上世紀(jì)90年代就已經(jīng)存在了，但是在目前的形勢下大范圍進(jìn)行清理，除了出于落實政策的目的以外，通過這種存量挖潛的方式增加土地供應(yīng)，緩解目前土地資源利用的壓力也是一個主要原因。
祝海認(rèn)為，政府也在擔(dān)心下半年供應(yīng)量減少，導(dǎo)致房價上漲，目前存在的通脹預(yù)期，以及供應(yīng)量的減少，都是隱憂。如果不加快開工量的話，下半年房價不可避免地將會上漲。 |