新近發(fā)布的廣東省房地產(chǎn)分析報(bào)告顯示：今年上半年廣東商品房銷售呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面。針對(duì)房?jī)r(jià)上漲時(shí)可能出現(xiàn)的“捂盤”現(xiàn)象，廣州市國(guó)土房管部門展開了調(diào)查，并宣布一旦發(fā)現(xiàn)捂盤將嚴(yán)懲。另?yè)?jù)報(bào)道，2007年的27塊“地王”中有24塊閑置，在舊“地王”曬太陽(yáng)的同時(shí)，新地王再度誕生。在房?jī)r(jià)飆升的背景下，發(fā)生囤地、捂盤等扭曲供求結(jié)構(gòu)的現(xiàn)象，令人擔(dān)憂房地產(chǎn)泡沫再現(xiàn)。
與2007年以前地方政府與開發(fā)商通過(guò)扭曲土地、房地產(chǎn)供求關(guān)系，人為制造房地產(chǎn)泡沫不同，本輪 房?jī)r(jià)飆升更多的是因?yàn)榻衲暌詠?lái)極度寬松的貨幣政策導(dǎo)致。無(wú)疑，在國(guó)際金融海嘯與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的內(nèi)外夾擊下，國(guó)家必須通過(guò)寬松的貨幣政策來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)，但遺憾的是，在供求結(jié)構(gòu)尚未調(diào)整到位之前，由貨幣泡沫帶動(dòng)的房地產(chǎn)需求已經(jīng)復(fù)蘇。這令2008年以來(lái)政府為挽回市場(chǎng)信心而進(jìn)行的房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)調(diào)整顯得不那么迫切。倘若為理順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系而進(jìn)行的改革戛然而止，將為房地產(chǎn)泡沫重新累積埋下伏筆。
2007年的“地王”至今尚未開發(fā)，說(shuō)明當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫尚未完全消化。而用形成新的經(jīng)濟(jì)泡沫為代價(jià)，挽救舊的經(jīng)濟(jì)泡沫破滅后的市場(chǎng)信心，是必須極力避免的情況。
此前，國(guó)土資源部公布房地產(chǎn)地價(jià)調(diào)查結(jié)果，全國(guó)620個(gè)樓盤，地價(jià)平均占房?jī)r(jià)兩成三，似乎為地價(jià)推高房?jī)r(jià)論解了圍。但地方政府對(duì)房?jī)r(jià)的哄抬未必是通過(guò)提升土地出讓價(jià)格進(jìn)行，更為隱秘的方式是通過(guò)控制土地供應(yīng)量，調(diào)整對(duì)開發(fā)商囤地、捂盤行為管理的松緊程度，人為制造供不應(yīng)求，從而達(dá)到提高房?jī)r(jià)和“城市價(jià)值”的目的。
在土地供應(yīng)方，廣東省房協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，從2003年開始，廣州市新增住宅用地大幅縮水，原八區(qū)2003-2005年“招拍掛”形式出讓土地面積92萬(wàn)平方米，住宅用地僅占三成。正是由于新增土地供應(yīng)量急劇減少，政府又沒(méi)有強(qiáng)硬措施逼出開發(fā)商過(guò)去囤積的廉價(jià)土地，才導(dǎo)致開發(fā)商通過(guò)減少開發(fā)，提高產(chǎn)品檔次和單位價(jià)格謀利，造成供求緊張和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)扭曲。作為補(bǔ)救措施，2007年，廣州市提出，未來(lái)三年每年供應(yīng)土地5平方公里，延續(xù)了《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》的出讓規(guī)模，相當(dāng)于每年供應(yīng)量達(dá)到2003-2005年出讓土地總和的5倍，足見此前的土地供應(yīng)缺乏計(jì)劃性。因此，理順土地供求關(guān)系，政府應(yīng)該根據(jù)歷年的市場(chǎng)供求數(shù)據(jù)，制定出土地供應(yīng)計(jì)劃，并交由人大專職委員會(huì)審核；如此即可在制度上杜絕政府操縱土地供應(yīng)量、哄抬地價(jià)的行為。
目前政府展開對(duì)開發(fā)商捂盤行為的調(diào)查，并開始接受群眾舉報(bào)，可以說(shuō)已經(jīng)走在市場(chǎng)的前面。但舊“地王”尚未繳納土地出讓金，新“地王”就出現(xiàn)，還是應(yīng)該敲響警鐘。2007年土地價(jià)格明顯畸高，開發(fā)商不顧一切地以高價(jià)購(gòu)地，并不僅僅是為了將所購(gòu)“地王”開發(fā)成商品房投入市場(chǎng)，其更重要的目的是提高周邊地價(jià)的參照價(jià)格，從而拉高房?jī)r(jià)。比如，上月城建地產(chǎn)以樓面地價(jià)15323元/平方米，拿下珠江新城最后一塊住宅用地。珠江新城乃至天河區(qū)的許多一、 二手房價(jià)應(yīng)聲而漲，其中某樓盤最高漲了3000元/平方米。可見以地價(jià)推高房?jī)r(jià)的現(xiàn)象再次出現(xiàn)。更令人擔(dān)憂的是，開發(fā)商在拍出新“地王”時(shí)，并不需要真金白銀地投入，時(shí)至今日，仍有8塊2007年的“地王”尚未繳納土地出讓金。而廣東今年初的“粵十五條”允許開發(fā)商延長(zhǎng)土地出讓金的繳納期限，又令開發(fā)商增強(qiáng)了用“意向”土地出讓價(jià)格哄抬房?jī)r(jià)的能力。為刺激經(jīng)濟(jì)而推出的寬松政策，很容易形成新的泡沫。
總之，為刺激經(jīng)濟(jì)而推出的寬松政策，很容易形成新的泡沫。為了避免當(dāng)前的房?jī)r(jià)上漲周期中2008年以前的泡沫形成機(jī)制再次發(fā)生作用，重啟被中斷的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，徹底理順2008年以前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)成為當(dāng)務(wù)之急。 。 |