國土部公布的620個項目的地價房價調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，北京21個被調(diào)查項目地價最高占房價的比例為51.36%，最低為14.33%，平均地價與房價的比例約為25%。近日，購房人、開發(fā)商、相關(guān)機構(gòu)業(yè)內(nèi)人士對此眾說紛紜，爭議較大。記者對此進行了采訪。綜合各方看法，防止房價跳躍式上漲，房價利益各方都應(yīng)該采取相關(guān)措施以實現(xiàn)樓市平穩(wěn)上升成了多數(shù)業(yè)內(nèi)人士較為一致的看法。
-購房人
地價房價比低于25%被指暴利
多數(shù)購房人對國土部公布的該份調(diào)查數(shù)據(jù)，第一反應(yīng)就是感慨“開發(fā)商的利潤太大了”，尤其是北京21個被調(diào)查樓盤中，地價房價比低于25%以下的項目如珠江奧古斯塔城邦、西苑好山居等13個樓盤，都被指“暴利樓盤”。
“調(diào)查表上清清楚楚地顯示，珠江奧古斯塔城邦當年拿地時，每平方米地價只有1720元，現(xiàn)在銷售均價卻達到了每平方米12000元，這里面的利潤可想而知。”買房人張先生表示，之前想到房地產(chǎn)是暴利，但是沒有想到是“這樣高的暴利”。
“西苑好山居，拿地地價6810元/平方米，售價卻高達45000元/平方米，土地成本僅占房價的15.13%。雖然說商品房是市場行為，但是房地產(chǎn)業(yè)如此高的利潤，有關(guān)管理方面是不是應(yīng)該對這個行業(yè)的利潤限定個平均利潤率，以此調(diào)控日益高漲的房價？”購房人李先生等人建議。
-開發(fā)商
調(diào)查數(shù)據(jù)滯后
關(guān)鍵要約束土地開發(fā)時間
資深地產(chǎn)人士季滿如、陳順等業(yè)內(nèi)人士則認為，國土部此次調(diào)查的包括北京21個項目在內(nèi)的620個項目的地價房價比，除了能從中看出國土部和建設(shè)部在相互推托“房價因何上漲”的責任外，基本沒有什么現(xiàn)實意義，因為“地價是過去的，房價是現(xiàn)在的，不是一個時間段上的數(shù)據(jù)”。在他們看來，在房價長期看漲的前提下，對國土部而言，最重要的責任是要監(jiān)管出讓出去的地塊按出讓時約定的時間、規(guī)劃條件如期形成銷售，防止延期開發(fā)，“坐地等漲”。
“包括北京21個樓盤在內(nèi)的620個被調(diào)查樓盤，所采用的數(shù)據(jù)，地價基本都是2006年、2007年出讓時的樓面價，而房價基本都是兩三年后開盤銷售時的銷售均價。”中體產(chǎn)業(yè)副總裁陳順說。
陳順的看法得到了季滿如的認同。季滿如認為，從1990年至今，北京樓市的發(fā)展歷程表明，每次調(diào)整都是房價報復(fù)性上漲的基礎(chǔ)。這就使得很多開發(fā)商拿到土地后，尤其是以較低價格拿到土地后，不按照土地出讓標書上所寫的開發(fā)期限和規(guī)劃條件如期開發(fā)，“坐等”地價、房價上漲，以取得更大的利潤。“事實上，21個被調(diào)查的項目，基本都是拖延了兩年甚至三年才開盤銷售，而這延期的一年或者兩年中，房價就在上漲。”
-業(yè)內(nèi)人士
防止房價暴漲
各利益主體都應(yīng)承擔責任
京投銀泰董事長王灝等多家國有開發(fā)企業(yè)相關(guān)負責人表示，從趨勢看，北京、上海等一些城市——尤其是這些城市的特殊區(qū)域房價和國際大城市接軌是必然的，北京等樓市平穩(wěn)上升是趨勢，因此，宏觀調(diào)控主要應(yīng)該防止的是樓市出現(xiàn)前幾次調(diào)整中出現(xiàn)的“跳躍式上漲”，對此各利益主體都應(yīng)承擔相應(yīng)責任。
一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，房價并不是開發(fā)商一方能確定的，“開發(fā)商只是定價，但要真正形成價格卻是市場雙方定的，即買房人認可，房價才最終形成。”他還強調(diào)，商品房市場就由市場去決定一切，如果開發(fā)商定價高了，沒有買房人認可，就像2008年那樣自然，開發(fā)商就會降價。 |