沈彬
6月27日，上海的“蓮花河畔景苑”在建商品樓“戲劇性”地整體倒覆，引起了輿論的關(guān)注，7月4日多家媒體以《樓房垮了，房貸還得繼續(xù)還》做了后續(xù)報(bào)道：某銀行信貸部人士向記者透露，“雖然客戶也是受害者，不過這不影響銀行和借款人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。抵押物不存在了，但是仍可以追索借款者的其他財(cái)產(chǎn)”。
單單是這個(gè)題目就已經(jīng)引爆了輿論：“不公平，房子都沒有了，還要交錢”、“要錢沒有，讓銀行去住倒掉的房子吧”……民眾從情感上實(shí)在無法接受。
從法律上條分縷析，老百姓按揭買房其實(shí)是兩個(gè)法律關(guān)系：一是，老百姓向開發(fā)商買房子；二是，老百姓從銀行那里貸款，以此筆貸款作為購(gòu)房款，而房子則作為貸款的抵押物。
所謂抵押，即當(dāng)你不能履行還款義務(wù)時(shí)，銀行方面對(duì)于房子有優(yōu)先受償權(quán)。簡(jiǎn)單地說，當(dāng)你不能還款時(shí)，銀行依一定程序?qū)⒎孔优馁u，所得的錢款優(yōu)先用于償還貸款。要特別說明，所謂銀行有權(quán)“收”房子，是一種民間不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼f法，銀行并不能取得房子的所有權(quán)；而且拍賣所得的錢款，如果多于你的欠款，銀行必須將剩余部分交回，可見銀行不是獲得了房子的所有權(quán)，要不然拍賣所得就應(yīng)全歸銀行。反過來說，如果房子所拍賣的錢，還不夠還貸款，你還得還債?？傊?，你欠銀行的是一筆錢，而不是一套房子；銀行也只能拿回貸款，而不能獲得房子的所有權(quán)。
明白這個(gè)法律原理，再看上海倒樓事件。房子已經(jīng)倒掉，意味著房產(chǎn)商應(yīng)負(fù)違約責(zé)任。但之前，在辦按揭時(shí)，你已經(jīng)從銀行借到了錢，這筆“真金白銀”的債務(wù)不可能隨著房子的倒掉，而一筆勾銷，所以即使房子倒掉，償還貸款的義務(wù)也必須履行。至于“房貸險(xiǎn)”，那并不是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，那是在出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，保障銀行能夠收回貸款的保險(xiǎn)，受益人不是購(gòu)房者。打一個(gè)比方方便大家理解：如果你借親戚的錢買房子，現(xiàn)在房子倒了，你可以不還這筆錢嗎？
那么買房人豈不是失了房子又失錢，遭受兩筆損失？這就涉及到賠償責(zé)任問題。
從理論上說，房產(chǎn)商必須承擔(dān)買房人的所有損失，退還購(gòu)房款(包括購(gòu)房人取得的銀行貸款)、按揭利息支出、稅費(fèi)損失、律師費(fèi)用等等。購(gòu)房人以這筆賠償來償還銀行，以此終止與銀行的借貸關(guān)系。這時(shí)購(gòu)房人就沒有損失了。
但事實(shí)并非如此，撇開購(gòu)房人倒房之后的心驚肉跳的精神損害、辦手續(xù)的時(shí)間損失不提， 房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲，原來的錢買不到同樣好的房子了，這種“期待利益損失”在司法實(shí)踐中很難得到支持。還有那些沒有倒的大樓也遭受“無形損失”。雖然，官方表示這些房子不會(huì)倒，經(jīng)檢驗(yàn)之后這些大樓可能“物理上”是合格的，但經(jīng)過倒樓事件，這批房子將來肯定價(jià)格會(huì)走低，這就形成一筆無形的損失。對(duì)這種損失的索賠，也同樣難以得到支持。
由“房倒還須還貸款”引發(fā)的民憤，并不僅僅是一個(gè)對(duì)法律誤解的問題。在百姓的心目當(dāng)中，房產(chǎn)業(yè)是由房產(chǎn)商、銀行聯(lián)合起來對(duì)老百姓的博弈，甚至背后還有政府那只若隱若現(xiàn)的手。
當(dāng)房地產(chǎn)被很多地方列為支柱產(chǎn)業(yè)，被寄予“保八”、抗危機(jī)的重任時(shí)，是否意識(shí)到要夯實(shí)房地產(chǎn)業(yè)的“基礎(chǔ)”？這就是：公開透明的房產(chǎn)開發(fā)制度，而不是官商不分的灰色地帶；保護(hù)弱勢(shì)方的公平的房產(chǎn)交易制度，而不是讓房產(chǎn)商、銀行予取予奪，買房者任人魚肉。
(作者系法律工作者) |