流動性過剩和通貨膨脹預期正在制造新的樓市泡沫。房價和租金的背離情況越來越嚴重，換句話說，樓市泡沫已經(jīng)再現(xiàn)。
《中國企業(yè)家》網(wǎng)站專稿經(jīng)歷過大悲大喜的樓市，就像坐了一回過山車。半年之前開發(fā)商們還是哀鴻遍野，迫于資金鏈的壓力、紛紛降價；兩個月之前，關(guān)于樓市小陽春的真實性和樓市回暖的爭論尚無定論；現(xiàn)在，回暖已經(jīng)不再是話題，樓市泡沫成為新問題。
進入6月，全國經(jīng)濟發(fā)達城市房地產(chǎn)一夜之間全線飄紅，北京、深圳過半的項目實施漲價，最高漲幅為5000元/平，許多城市房價漲幅超過20%。在市場高度敏感的深圳，房價再度領(lǐng)漲全國。深圳5月樓市的均價為12900元/平，6月份第一周以16540元/平的均價創(chuàng)下今年的最高記錄，第二、三周的成交均價分別為14946元/平和14815元/平，6月三周的均價為15433元/平，整整比5月的均價高出2500余元/平?，F(xiàn)在業(yè)界普遍的看法是樓市已經(jīng)接近或重回2006-2007年的水平，但是租金卻持續(xù)下降。根據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)，北京的租金卻比最高時下降了20-30%。
“現(xiàn)在購買房產(chǎn)出租的租金凈收益不足4%， 房價和租金的背離情況越來越嚴重，換句話說，樓市泡沫已經(jīng)再現(xiàn)。”中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰說。
就在短短2個月之間，樓市完成了從寒冬到盛夏、頗具戲劇性的轉(zhuǎn)變。“樓市可能再次面臨大起大落的挑戰(zhàn)。”深圳蘭江房地產(chǎn)公司副總圖騰鏡說，“由于剛性需求的追買、開發(fā)商對土地追逐、樓市炒家入場、通貨膨脹預期等多種因素的影響，2009年樓市泡沫的形成速度也許會猛于2007年。”
房地產(chǎn)企業(yè)的心態(tài)已經(jīng)發(fā)生很大的變化。由于回款的持續(xù)增加，現(xiàn)金流大大改善，同時由于寬松的信貸政策，進取拿地已經(jīng)成為大開發(fā)商的選擇，“地王”現(xiàn)象重現(xiàn)江湖。5月21日，轟動京城的廣渠門外10號經(jīng)過89輪激烈角逐競價，富力以10.22億元的天價拿下北京新地王。廣渠門外10號地對周邊樓盤價格具有相當大的推動力，CBD區(qū)域的 二手房在短短五天里，每平方米的報價上漲了1000-2000元。萬科自5月7日起，短短40天的時間，連續(xù)在6個城市拿下8幅地塊，投資超過40億元，創(chuàng)下自2008年2月以來單月拿地投資最高的紀錄。“去年這個時候大開發(fā)商都在下調(diào)銷售目標，現(xiàn)在，恐怕都在上調(diào)銷售目標。”一位業(yè)內(nèi)人士說。今年上半年，銷售額超過100億的開發(fā)商已經(jīng)超過10家。
而由于通貨膨脹預期，各路資本再次涌入房地產(chǎn)行業(yè)淘金。早在3月份，大量香港資本已經(jīng)開始大量在廣州、深圳買房。香港知名開發(fā)商新鴻基在廣州白云區(qū)的高檔別墅，3月開盤當日80多套全部賣出，購買者幾乎全部為港商。“香港人對國際金融市場反應更靈敏，他們買房主要是因為擔心美國大量引發(fā)鈔票、救市所帶來通貨膨脹。”廣州合富輝煌[2.354.44%]房地產(chǎn)經(jīng)紀公司首席分析師黎文江說。進入5月，關(guān)于溫州炒房團重出江湖，再度進入深圳、上海、北京等地。
在瑞信董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟分析師陶冬看來，目前的流動性過剩必定讓中國的房地產(chǎn)在未來的半年甚至一年的時間內(nèi)繼續(xù)飛速上漲。如果要看房地產(chǎn)基本面分析，尤其按照收入房價比來分析，房地產(chǎn)價格根本不應該按照目前的這種幅度來上升。“造成這種現(xiàn)象主要的原因是流動性泛濫，資金成本極低。如果要是說開始的部分資金是剛性需求造成的，那我相信下半年拉動房地產(chǎn)繼續(xù)上升主要是來自熱錢，來自炒作。”陶冬說。
李文杰認為，這一輪房價上漲幾乎已成定局，現(xiàn)在的問題似乎出現(xiàn)失控暴漲的風險越來越大。他認為中國仍舊是政策主導市場，市場是否可以持續(xù)關(guān)鍵取決于政策保經(jīng)濟還是保民生的取態(tài)了。從經(jīng)濟層面來看，對于中國經(jīng)濟保8的決心，注定2009年不太可能采用調(diào)控的政策來抑制房地產(chǎn)的增長，因此開發(fā)商更愿意相信至少在2009年的市場價格是絕對放心及樂觀的。但這種樂觀的背后，卻是風險的繼續(xù)堆積。在樓市猛漲的同時，中國的實體經(jīng)濟依舊相對較冷。陽光100副總經(jīng)理范小沖認為，開發(fā)商這個時候不應該盲目樂觀，借機炒作，應該理性，盡快出貨。因為現(xiàn)在需求的支撐基礎(chǔ)是無力的，爆炒之后一旦熱潮退去，樓市就會面臨新的危機。 |