上海35號(hào)公告所推地塊上周全部溢價(jià)成交后，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局日前又發(fā)布了45號(hào)公告，掛牌出讓閔行、嘉定、浦東、青浦的4幅經(jīng)營(yíng)性用地，出讓面積共計(jì)約29.39萬(wàn)平方米，其中3幅土地涉及住宅用地。最大的一塊住宅用地“趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)10號(hào)地塊”，2日內(nèi)吸引了16家開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取申請(qǐng)書(shū)。
這一總面積達(dá)到23.73萬(wàn)平方米的土地，容積率為1.0。此幅地塊的掛牌起始價(jià)9.4603億元，照此估算，該地塊的起拍樓板價(jià)僅4501元／平方米。值得注意的是，45號(hào)公告?zhèn)鬟f出此次土地出讓“90/70”將不再是普通住宅用地出讓中的一個(gè)硬性指標(biāo)。
可相作比的是，2007年底，上海青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)8號(hào)地塊被重慶龍湖拿下，樓板價(jià)超過(guò)1萬(wàn)元/平方米。當(dāng)時(shí)，該項(xiàng)目必須符合建設(shè)部“90/70”政策關(guān)于每個(gè)樓盤(pán)中小戶(hù)型必須達(dá)到房源總量70%的規(guī)定。而類(lèi)似的要求將極大拉低項(xiàng)目總體均價(jià)。
“‘90/70’條款的未見(jiàn)出現(xiàn)是一大利好，這意味著此幅土地可以用作獨(dú)幢以及雙拼別墅。照開(kāi)發(fā)慣例而言，別墅與公寓存在巨大價(jià)差，前者的贏利空間更大。”一家關(guān)注此地塊的上市房企研究發(fā)展部人員對(duì)CBN記者明確表示。按照他的分析，此次出讓的“趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)10號(hào)地塊”附近目前聯(lián)排別墅售價(jià)高過(guò)2萬(wàn)元/平方米，所以即使該地塊最終交易時(shí)出現(xiàn)溢價(jià)，照樣可以大幅牟利。
通過(guò)與上海各區(qū)政府的密切溝通與接觸，上海一家地產(chǎn)商了解到：多數(shù)區(qū)政府都在醞釀土地出讓有更為“量體裁衣”的規(guī)定，而非用“90/70”一條規(guī)矩捆死。“因?yàn)椴皇撬械耐恋囟歼m用小戶(hù)型產(chǎn)品。”他說(shuō)。
在另外2幅與住宅相關(guān)的地塊中，上海浦東新區(qū)高橋鎮(zhèn)A08-17地塊要求“全裝修住宅比例不小于20%”。而出讓面積約為3.5萬(wàn)平方米的嘉定新城A11-4地塊(性質(zhì)為商、住、辦)則要求“全裝修住宅比例應(yīng)占30%以上，建筑節(jié)能滿足65%的標(biāo)準(zhǔn)”。同時(shí)，該地塊要求“受讓方向政府提供占該出讓地塊住宅建設(shè)總建筑面積5%比例的限定價(jià)格商品房”，這部分“限價(jià)房”的價(jià)格為該住宅樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)的六成。
在嘉定新城該地塊的出讓須知中，“90/70”標(biāo)準(zhǔn)的出現(xiàn)是針對(duì)上述“限價(jià)房”項(xiàng)目的。其限價(jià)房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)為每套70平方米和90平方米，兩類(lèi)房型各占50%，限定價(jià)格商品房不納入全裝修住宅面積范圍。此外，按照規(guī)定，本地塊內(nèi)鄰里生活中心由受讓人建成后，對(duì)其中公益性設(shè)施部分由受讓人無(wú)償移交給政府有關(guān)部門(mén)使用和管理，對(duì)鄰里生活中心內(nèi)商業(yè)性設(shè)施部分受讓人在5年內(nèi)不得對(duì)外銷(xiāo)售。 |